（2017）京03民终9337号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-09-15
案件名称
汇天网络科技有限公司与潘云亮房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
汇天网络科技有限公司,潘云亮
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终9337号上诉人（原审原告）：汇天网络科技有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇徐辛庄大街1号209室。法定代表人：杨磊，总经理。委托诉讼代理人：张彤，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王昌林，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：潘云亮，男，1956年7月18日出生。委托诉讼代理人：张晓勇，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：周琰，北京市京师律师事务所实习律师。上诉人汇天网络科技有限公司（以下简称汇天网络公司）因与被上诉人潘云亮房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初3328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汇天网络公司上诉请求：1.撤销一审法院判决，改判解除潘云亮与汇天网络公司签订的《国际健康港租赁合同》；2.潘云亮给付汇天网络公司违约金61320元（2015年1月12日至2017年1月11日期间）；3.一、二审诉讼费用由潘云亮负担。事实与理由：1.一审法院判决认定事实错误，根据《合同法》第52条，双方签订的租赁合同违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。涉案房屋的土地规划属于科教用地，该性质的土地根据法律规定未经批准不得改变土地规划用途不能对外进行出卖，同时该涉案房屋购买或者租赁的法定用途只能是科研，而不能作为其他用途，潘云亮与汇天网络公司为了规避法律规定，以租赁合同为名，而行房屋买卖之实，对此情况双方均存在过错。2.即使该租赁合同有效，但涉案房屋事实上已经不具备继续履行的可能性，汇天网络公司一审中请求解除租赁合同，但是一审法院以汇天网络公司未提交证据为由不予支持汇天网络公司的请求，属于一审法院认定事实不清。另外，潘云亮并没有履行完毕租金交付义务，汇天网络公司有权拒绝交付房屋，有权解除合同。潘云亮辩称，1.双方签订的《国际健康港租赁合同》合法有效，涉案房屋用途与土地规划一致，且为双方真实意思表示，不存在以租代售情形，不存在违法违规之处，汇天网络公司主张解除租赁合同，实际是对租赁关系的认可；2.涉案合同可以继续履行，潘云亮未按合同约定交付租金余款不构成违约，双方的租赁关系不存在被禁止履行的情形，通州住建委无权对规划许可内容和土地性质有问题的公司出具处理意见，且该房屋已经通过了验收。汇天网络公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《国际健康港租赁合同》；2.潘云亮给付汇天网络公司违约金61320元（420000元*730天*0.02%）；3.诉讼费由潘云亮承担。一审法院认定事实：潘云亮（乙方）与汇天网络公司（甲方）于2013年10月31日签订《国际健康港租赁合同》，约定：该项目土地规划为科教用地，使用年限为50年。甲方同意出租，乙方同意承租坐落于北京市通州区宋庄镇富壁路国际健康港（暂定）楼盘P-16号楼×层×室。该房屋之租赁期为二十年，自2013年10月31日（下称“起租日”）起至2033年10月30日止，2033年10月31日至2061年12月25日为赠送期，赠送期间免收租金，但乙方应承担该房屋物业管理费及水、电、通讯费用。该房屋的交付日期为2014年8月18日。租金计价方式为该房屋建筑面积为53.16平方米，按照建筑面积计算，单价为每平方米人民币15859.44元，总价款人民币843088元；付款方式乙方采取下列第二种方式付款：（一）一次性付款；（二）分期付款。甲方未能于本合同规定的该房屋之交付日期向乙方交付该房屋，甲方应当向乙方支付违约金。违约金按违约期内的每日万分之二进行计算。逾期超过90天，甲方未交付该房屋，则乙方有权终止本合同，本合同终止自乙方书面通知送达甲方之日起生效。乙方之违约责任为（一）乙方如不按期支付租金，应当按未付租金部分的每日万分之二向甲方支付违约金，逾期超过90天，乙方未支付全部租金，则甲方有权终止本合同，本合同终止自甲方书面通知送达乙方之日起生效；（二）在租赁期限内，如乙方单方要求终止合同，需向甲方提出书面申请，经甲方同意该租赁合同解除，租金按下列方式计算（见合同的约定）；（三）二十年租赁期满后，乙方要求解除合同而发生的损失由乙方自行承担。此外，合同还约定了其他内容。在合同后附了三份附件，其中附件一是房屋平面图；附件二为交付条件，列举了名称及装修标准；附件三为付款方式及期限的约定，分为一次性付款和分期付款方式，乙方于2013年10月31日前向甲方支付租金款计423088元，于2014年1月31日前向甲方支付租金款计420000元。合同签订后，潘云亮按照合同约定向汇天网络公司支付了租金423088元。在合同约定的房屋交付日期到期后，汇天网络公司并未按约定交付房屋。关于第二期租金的给付，潘云亮称双方口头约定办理完贷款后交付，并提供了汇天网络公司的法定代表人杨×的录像等证据予以证明。潘云亮提供的杨×的录像显示，杨×在答复业主时称业主办理完执照后可以贷款。汇天网络公司对此不予认可。另查，潘云亮曾就汇天网络公司逾期交房的违约责任诉至法院要求其给付违约金，法院于2015年12月28日作出（2015）通民初字第22238号民事判决书认定汇天网络公司构成违约，支持了潘云亮的诉讼请求。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人对自己提出的主张，应当提供充分确实的证据予以证明，否则应承担举证不能的不利后果。对于汇天网络公司要求解除双方签订的《国际健康港租赁合同》的诉讼请求，汇天网络公司称潘云亮未按照合同约定交纳第二期租金已构成违约，已符合合同约定解除条件，但根据潘云亮提交的证据可以认定汇天网络公司曾承诺可以进行贷款交纳租金，现由于汇天网络公司的原因导致贷款未履行，故对于汇天网络公司要求解除合同并要求给付违约金的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回汇天网络科技有限公司的诉讼请求。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据予以证实，不能提供证据或者所提供的证据不能证实自己主张，应承担举证不能的法律后果。本案中,汇天网络公司并未提交充分证据证明双方签订的《国际健康港租赁合同》存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条之无效情形，故汇天网络公司主张合同无效缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。现汇天网络公司仅提交北京市通州区住房和城乡建设委员会出具的《关于IDC产业城科教用地项目违规行为的处理意见》，仅凭该份证据不足以证明双方合同已然在法律上或者事实上不能履行。故汇天网络公司上诉要求解除双方签订的租赁合同无法律和合同依据，一审法院依据在案事实驳回汇天网络公司要求解除合同的诉讼请求并无不当，本院予以确认。综上所述，汇天网络公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12131元，由汇天网络科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 蒙 瑞审 判 员 尚晓茜审 判 员 龚勇超二〇一七年八月九日法官助理 胡 婧书 记 员 赵 宇 微信公众号“”