（2017）桂1002民初1478号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-12-01
案件名称
赵刚、朱艳珊等与百色金联房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
百色市右江区人民法院
所属地区
百色市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵刚,朱艳珊,百色金联房地产开发有限公司,中国工商银行股份有限公司百色市右江支行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
广西壮族自治区百色市右江区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1002民初1478号原告：赵刚，男，1959年8月6日出生，壮族，广西百色市人，公务员，住广西百色市右江区，原告：朱艳珊，女，1973年5月27日出生，汉族，广东清远市人，个体工商户，住广西百色市右江区，委托诉讼代理人：赵刚，系原告朱艳珊之丈夫。被告：百色金联房地产开发有限公司，住所地百色市右江区城东路时代阳光城售楼部。法定代表人：陈成春，该公司经理。委托诉讼代理人：李秋桦，百色金联房地产开发有限公司办公室主任。第三人：中国工商银行股份有限公司百色市右江支行，住所地百色市右江区中山一路5号。法定代表人：马然，该行行长。委托诉讼代理人：梁峻铭，中国工商银行股份有限公司百色分行法律事务部经理。委托诉讼代理人：黄海庭，中国工商银行股份有限公司百色分行不良资产处置中心职员。原告赵刚、朱艳珊与被告百色金联房地产开发有限公司及第三人中国工商银行股份有限公司百色市右江支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵刚及其作为朱艳珊的委托诉讼代理人，被告百色金联房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李秋桦，第三人中国工商银行股份有限公司百色市右江支行的委托诉讼代理人梁峻铭、黄海庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵刚、朱艳珊向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；二、由被告退回原告购房款404727元，并按6.55%从原告付房款之日起计付利息给原告；三、由被告按全部购房款的3%向原告支付违约金。事实和理由：2015年4月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》之后，原告按合同的约定履行了义务。合同约定被告应当在2016年7月30日前向原告交付该商品房。但到期后，被告并没有按合同约定交付房屋，直到2017年3月被告才通知原告交房，被告的行为已构成严重违约。更难容忍的是，被告为了自己的利益，擅自扩大临街铺面面积，以获取更大利益，不按既定的楼盘规划布局施工，导致临街铺面墙体紧贴原告所购买的房屋墙体，违反要约，无诚信可言，严重侵害了原告的合法权益。为此原告多次与被告协商未果。特向人民法院提起诉讼。被告百色金联房地产开发有限公司辩称，一、被告不同意解除双方的签订《商品房买卖合同》。理由如下：原、被告签订的《商品房买卖合同》约定被告出售“时代阳光城”商住小区（三期）3号楼一层101号给原告，原告交付了全款404727元，并约定2016年7月30日交房。现原告以被告于2017年3月才通知交房，被告逾期交房为由，提出解除《商品房买卖合同》，其解除理由不充分，与事实不符。首先，双方签订合同后，在建房至约定交房期间，由于天气异常，雨季长，影响房屋施工进程达四五个月，工期只能顺延。其次，房屋建好后，供电部门修改电线的变压器等导致未能按时供电，也影响了房屋的交付。因此，依据双方签订的《商品房买卖合同》中第十一条第一款第（二）项的规定，是由于以上不可抗力造成了被告逾期交房，且没有逾期超过120日交房，被告不应对逾期交房负责。此外，被告也没有不按既定的楼盘规划布局施工，导致临街铺面墙体紧贴原告所购买的房屋墙体，违反要约行为。因此，原告解除合同理由不充分，被告不同意解除合同。二、如果原告执意解除合同，被告认为购房款也应首先偿还第三人提供的按揭贷款，同时原告需要到房产部门办理各种手续。三、即使认定被告逾期交房，原告要求按购房款总金额的3%支付违约金明显高于其损失，应予减少。综上，被告对逾期交房没有过错，客观上没有造成原告经济损失，依据法律和双方签订合同的约定，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人中国工商银行股份有限公司百色市右江支行陈述称，原告没有逾期还款行为，原告的诚信度高，第三人认为双方签订的《个人购房借款担保合同》应继续履行。如果原、被告签订的《商品房买卖合同》被解除，第三人与原告签订的《个人购房借款担保合同》也无法再继续履行，第三人要求原告偿还余下贷款本息，被告承担连带偿还保证责任。本院经审理认定事实如下：对双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。被告对原告提交的被告售楼部楼盘沙盘照片有异议，认为被告建房是按有关部门规划及审批文件建造。本院认为，被告售楼部楼盘沙盘作为商品房销售手段宣传，其内容应视为要约，应认定为合同内容，故对证明力予以确认。据此，本院认定本案事实如下：2015年4月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定被告将其位于百色市右江区城东路时代阳光城小区3幢一层101号房屋出售给原告，房屋建筑面积106.44平方米，单价为每平方米3802元，总价款为404727元。付款方式为2015年4月10日前支付首期房价款121727元，余款283000元向中国工商银行股份有限公司百色市右江支行贷款支付。同时约定被告应当在2016年7月30日前向原告交付该商品房，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，2、政府部门因公共利益需要导致延期，3、施工中遇异常困难及重大技术问题不能及时解决；逾期交房超过120日后原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还原告已付全部购房款，并自原告付款之日起按6.55%计付利息，同时被告按全部房价款的3%向原告支付违约金。合同签订之后，原告履行了合同约定的义务。2017年3月间被告通知原告该房屋可交付使用。原告认为被告逾期交房并改变商品房布局而拒绝接收，并要求被告退还购房款及承担违约金未果而诉至本院。另查明，2015年8月16日，原告与第三人签订《个人购房借款担保合同》约定原告向第三人贷款283000元，用于购买被告出卖的商品房，被告作为借款担保人，抵押物为原告购买的商品房，并约定借款期限及借款利息等条款。合同签订之后，第三人按照原告指定被告银行账户将该借款直接转付被告作为原告支付购房款。再查明，截止2017年7月15日原告偿还第三人按揭贷款本金42012.08元，利息24142.99元，共计66155.07元，尚欠借款本金240987.92元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律规定，应为合法有效合同。依法成立的合同，对合同双方当事人均具有法律约束力，当事人应按照合同约定全面履行各自义务。结合本案争议焦点，本院逐一阐明判决理由如下：1、关于原、被告签订的《商品房买卖合同》是否存在解除合同的情形问题。根据合同约定，被告定于2016年7月30日前向原告交付合格的商品房，逾期交房超过120日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还原告已付全部购房款。在履行合同过程中，原告按约向被告履行了交付全部购房款的义务，被告则未按合同约定及时交付房屋给原告，即约定2016年7月30日前交房，而2017年3月间才通知原告交房，被告逾期交房天数为200多天，已构成根本性违约，双方约定的解除合同条件已成就，故本院确认原、被告签订的《商品房买卖合同》于2017年8月2日解除。关于被告主张由于雨季影响施工及供电部门修改电线未能按时供电也影响房屋交付，以上不可抗力可据实延期交房的抗辩理由。本院认为，法律规定不可抗力是指不能预见、不能避免，并不能克服的客观事实，本案被告所说的雨季影响施工等因素并不属于不可抗力的事由，故被告的抗辩理由于法无据，本院不予支持。2、关于原告与第三人签订的《个人购房借款担保合同》应否予以解除问题。作为主合同的《商品房买卖合同》予以解除后，其从合同的《个人购房借款担保合同》已无需履行，亦应予同时解除。3、关于原告请求被告自原告付款之日起按6.55%计付利息并按全部购房款的3%支付违约金是否有事实和法律依据问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还原告已付全部购房款，并自原告付款之日起按6.55%计付利息，同时被告按全部房价款的3%向原告支付违约金。结合本案，原告已向被告支付全部购房款404727元，从付款之日即2015年9月8日至2017年8月2日共计23个月，按年利率6.55%计算利息为50810元，违约金为12141元（404727元×3%）。4、关于第三人请求原告偿还余下贷款本息，被告承担连带偿还责任问题。如前所述，因原、被告签订的《商品房买卖合同》以及原告与第三人签订的《个人购房借款担保合同》予以解除，根据原告及第三人的请求，由被告退还原告购房款404727元，再由原告退还第三人贷款本金240987.92元，该款项产生的利息由原告承担，被告负连带偿还责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告赵刚、朱艳珊与被告百色金联房地产开发有限公司于2015年4月10日签订的《商品房买卖合同》于2017年8月2日解除；二、确认原告赵刚、朱艳珊与第三人中国工商银行股份有限公司百色市右江支行于2015年8月16日签订的《个人购房借款担保合同》于2017年8月2日解除；三、由被告百色金联房地产开发有限公司退还原告赵刚、朱艳珊购房款404727元，并支付原告赵刚、朱艳珊利息50810元，违约金12141元，三项共计467678元；四、由原告赵刚、朱艳珊退还第三人中国工商银行股份有限公司百色市右江支行贷款本金240987.92元，该款项产生的利息由原告赵刚、朱艳珊承担，被告百色金联房地产开发有限公司负连带偿还责任。上述应履行的义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期不履行的，按中国人民银行同期贷款利率加倍支付本金迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费7370元，减半收取3685元，由被告百色金联房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 李瑞兴二〇一七年八月九日书记员 黄振步 来源：百度搜索“”