（2017）渝0241民初3565号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-11-22
案件名称
酉阳桃花源实业开发投资有限责任公司与吴超何成治等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
秀山土家族苗族自治县人民法院
所属地区
秀山土家族苗族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
酉阳桃花源实业开发投资有限责任公司,刘克福,吴超,赵砚,冉钢,何成治,王思宇,杨博,邱慧
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0241民初3565号原告：酉阳桃花源实业开发投资有限责任公司，住所地：重庆市酉阳土家族苗族自治县钟多镇桃花源大道桃源金水岸，统一社会信用代码：91500242565614122G。法定代表人：何智勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓建，重庆渝鑫律师事务所律师。被告：刘克福，男，1970年12月11日出生，汉族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：冉石军，重庆汇润律师事务所律师。被告：吴超，男，1989年9月8日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。被告：赵砚，男，1987年6月19日出生，土家族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。被告：冉钢，男，1986年12月26日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县人。被告：何成治，男，1987年1月7日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。被告：王思宇，男，1989年7月11日出生，土家族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。被告：杨博，男，1983年9月16日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。被告：邱慧，女，1982年10月17日出生，土家族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。原告酉阳桃花源实业开发投资有限责任公司（以下简称桃花源实业公司）诉被告刘克福、吴超等租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告桃花源实业公司委托诉讼代理人邓建、被告刘克福委托诉讼代理人冉石军到庭参加诉讼。被告吴超、赵砚、冉钢、何成治、王思宇、杨博、邱慧经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法确缺席审理。本案已审理终结。桃花源实业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告的《租赁合同》；2、判令被告立即搬出租赁房屋，恢复原状；3、判决被告立即支付原告从2014年7月30日起至2015年7月29日止期间租金186146元，从2015年7月30日起至2016年7月29日止期间租金199176元，并支付违约金35520元，合计420842元；4、按日租金标准计算从合同解除之日起至实际交付房屋之日止的房屋占用费用；5、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告将诉讼请求4明确为：房屋占用费从合同解除之日即从2016年4月22日起计算至被告实际搬离房屋之日止。事实和理由：2012年7月9日，原告与被告刘克福签订《租赁合同》，原告将位于酉阳县桃花源广场一层东5-10号物业出租给被告用于商业经营，该物业套内面积约414.21平方米。合同第三条约定：租赁期限共计6年，从2012年7月30日起至2018年7月29日止。合同第四条约定租金交付按35元/平方米计算,从2014年7月30开始，每年租金在上一年基础上递增7%，租金分期交付，每年交一次，于每期期满前30日交付下一年租金。合同第八条约定：乙方若不全面履行合同，造成合同目的不能实现的，则视为乙方严重违约，甲方有权立即单方终止本合同；第十条第4项约定：因乙方违约导致甲方解除合同的乙方向甲方按当期月租金的2倍支付违约金35520元。原告依约向被告交付租赁房屋后，被告却违反合同约定，不按时交付房屋租金，经原告多次催收无果。为维护自己的合法权益，原告将本案诉至法院。刘克福辩称：第一，原告对被告酒吧断水断电的行为视为原告已单方终止了租赁合同。双方在合同中约定：若乙方不按时交纳租金、水电气、物业综合管理等费用，则每逾期一日应支付相对应金额1%的滞纳金；逾期超过30日，甲方除有权断水、断电外，还可以采取其他必要措施，同时甲方有权解除合同；2、乙方若不全面履行本合同，拒不承担本合同约定义务，造成合同目的不能实现，则视为乙方严重违约，甲方有权立即单方终止本合同，所收费用概不退还。因此，原告对被告酒吧断水断电的行为，被告方认为已经单方解除房屋租赁合同。第二，被告不应支付2015年5月之后的房屋租金。因被告未缴纳2014年7月至2015年5月的房屋租金，2015年5月，原告未在合理期限内通知被告缴纳租金的前提下，突然对被告经营的三个音乐酒吧断水断电，直接导致被告无法继续经营，经被告与原告多次协商未果，原告还是一直断水、断电，使被告无法正常营业，室内所有设施设备被滞留，根本不能在短时间内搬出房屋。第三，被告不应支付违约金，被告缴纳的租赁保证金应抵扣房屋租金。被告本意并没有要违约的意思表示，被告承诺若原告让被告继续经营酒吧，被告会在最短时间内立即付清所有租金欠款，但原告还是采取了断水断电的行为，造成被告处于被动地位；被告在房屋租赁合同签订后向原告缴纳了34794元的租赁保证金，因被告违约，原告应将该保证金抵扣被告所欠租金。综上，被告认为本案是原告造成酒吧关门导致被告背负巨大损失，被告并不构成违约，请求驳回原告对被告的诉讼请求。吴超、赵砚、冉钢、何成治、王思宇、杨博、邱慧未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩及证据材料，视为其放弃答辩及举证、质证的权利。本院经审查认定事实如下：2012年7月9日,原告桃花源实业公司（甲方）与被告刘克福（乙方）签订《租赁合同》，合同约定甲方将位于重庆市酉阳桃花源广场一层东5-10号物业出租给乙方用于商业经营。该房屋套内面积合计约414.21平方米，具体面积以双方现场规划及相关部门出具的测绘报告为准，多退少补。乙方租赁该物业专用于：休闲茶吧、轻音乐酒吧；乙方未经甲方书面同意，不得将该物业用于上述业务以外的经营，不得擅自改变经营状态，并严格遵守甲方及本项目物业管理服务机构制定的各项管理规定。第三条租赁期限、物业交付及开业时间的约定为：该物业租赁期限为共计6年，从2012年7月30日起至2018年7月29日止。甲方于2012年7月30日前将该物业交付给乙方，乙方保证于2012年9月20日前完成全部物业装修，并开业经营。第四条租金、保证金、支付时间约定为：1、面积414.21㎡，月租金单价为35元/㎡。2、2012年7月30日起至2012年9月20日止为乙方的装修期。2012年9月21日起至2013年7月29日止为免租期，租金实际支付起始日期从2013年7月30日起按年缴纳。3、2013年7月30日起至2014年7月29日止执行初始租金，从2014年7月30日开始，以后每年在上一年基础上递增7%。4、签订本合同时支付2013年7月30日至2014年7月29日的租金173968元，以后一年一交，于每期期满前30日交下一年租金。5、乙方同意在签署本合同时，向甲方缴纳租赁保证金34794元，若乙方违反本合同，则甲方有权扣减保证金、作为乙方的违约金；甲方扣减保证金后，乙方应将扣除部分在三日内补足，合同可继续履行，否则甲方有权解除合同，保证金不予退还。第八条特别约定：1、若乙方不按时交纳租金、水、电、气、物业综合管理等费用，则每逾期一日应支付相对应金额1%的滞纳金；逾期超过30日，甲方除有权断水、断电外，还可采取其他必要的措施。同时，甲方有权解除合同。2、乙方若不全面履行合同，据不承担本合同约定义务，造成合同目的不能实现，则视为乙方严重违约，甲方有权立即单方终止本合同，所收费用概不退还。第十条第4项约定：乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同，收回承租物业，乙方向甲方按当期月租金2倍支付违约金；若支付的违约金不能弥补甲方的费用及损失的，乙方需承担赔偿责任。同时甲方已收保证金不予退还，其中之一情形即逾期支付租金及其他费用超过30日的。另查明，合同签订后次日,原告桃花源实业公司依约将该租赁房屋交付给被告刘克福使用，刘克福在对房屋进行装修后便开设酒吧开业经营。同时，被告刘克福向原告支付了房屋租赁保证金34794元及2013年7月30日至2014年7月29日期间的租金173968元。2015年10月，因被告刘克福未按期支付租金，原告对被告租赁房屋采取了停水、停电措施，至今未恢复供水、供电；现该酒吧一直处于停业状态，房屋一直空置。酒吧内的装饰、装修及摆设物品均未拆除及搬离。再查明，原告诉被告刘克福租赁合同纠纷一案于2016年9月5日在酉阳县人民法院立案受理。因被告刘克福以吴超、冉钢等七人是该租赁房屋的实际承租人，申请追加吴超、冉钢等七人作为被告参加诉讼，后该案由重庆市第四中级人民法院指定本院管辖。本院认为，原告与被告刘克福签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，依法成立并生效。合同订立后，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，原告依约向被告交付了租赁房屋，被告刘克福亦应按照约定向原告交付租金。被告刘克福在支付了2013年7月30日至2014年7月29日期间的租金173968元后，至今未向原告支付租金。按照双方合同约定租金一年一交，于每期期满前30日交下一年租金，则2014年7月30日至2015年7月29日的租金应于2014年7月30日支付，2015年7月30日至2016年7月29日期间的租金应于2015年7月30日支付，但被告至今均未支付。被告刘克福未按期支付租金的行为已构成违约，在此情形下，原告要求解除合同，符合双方在同中第八条第一项、第十条第四项的约定的条件。现原告主张已于2016年4月22日向被告刘克福邮寄送达了书面的《解除合同通知书》，虽被告对此不予认可，但原告向本院提交了邮寄的快递单据、回执单及解除通知书，回执单上注明签收人为刘克福，被告未对此作出合理说明，亦未提供证据材料予以反驳，故对原告的该主张本院予以采信。因此，双方的《租赁合同》在解除合同通知送达给被告刘克福时已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现因被告刘克福违约，双方的《租赁合同》合同解除后，被告刘克福应返还原告承租房屋，并恢复房屋原状。其次，双方在合同中约定该租赁房屋面积为414.21㎡，月租金单价为35元/㎡。实际计算租金起租日为2013年7月30日，从2014年7月30日开始，以后每年在上一年基础上递增7%。签订本合同时支付2013年7月30日至2014年7月29日的租金173968元，以后一年一交，于每期期满前30日交下一年租金。本案中，合同签订次日后原告即将房屋交付给被告刘克福使用至今，但刘克福只支付了原告2013年7月30日至2014年7月29日的租金173968元，后一直未支付租金。截止原告向被告刘克福发出解除合同通知时，刘克福尚欠原告2014年7月30日至2015年7月29日期间租金186146元、2015年7月30日至2016年7月29日期间的租金199176元，共计385322元。故原告主张被告支付上述期间的租金的请求本院依法予以支持。现该租赁房屋仍由被告刘克福占有使用，双方合同解除后，原告要求按房屋租赁的日标准计算房屋租赁费的请求符合法律规定，房屋占用费用的计算方式为：以双方租赁合同第四条约定的租金标准，从2016年7月30日起计算至被告退还房屋之日止。对于被告抗辩的因原告停水、停电导致被告无法正常经营，不应再支付之后的房屋租金，因停水、停电是双方在合同中约定关于被告逾期支付租金的措施之一，被告至今也一直在实际占有使用该租赁房屋，故对该抗辩本院不予采信。对于原告主张的违约金35520元，根据合同第十条约定：乙方逾期支付租金及其他费用超过30日的，甲方可书面通知乙方解除合同，收回承租物业，乙方向甲方按当期月租金2倍支付违约金；同时甲方已收保证金不予退还。被告刘克富已逾期超过30日未支付租金，构成违约，原告于2016年4月22日向被告发出书面解除合同通知，违约金即应按照该期间的月租金即16598元×2=33196元计算，同时刘克福已交纳的保证金34794不予退还。原告的其他诉讼请求，无事实法律依据，本院不予支持。再次，该《租赁合同》签订的双方当事人主体是原告桃花源实业公司与被告刘克福，被告吴超、赵砚、冉钢、何成治、王思宇、杨博、邱慧并不是本合同的当事人，不是合同的相对方，不应承担本合同约定的权利与义务。关于被告刘克福与其他被告是否合伙经营该酒吧，是否应承担租金等支付义务及具体承担数额问题，均是其合伙内部问题，与本案无直接关联性，故对原告申请追加吴超、赵砚等七被告要求区分所有被告内部的具体责任承担问题，本院在本案中不宜作出处理，被告刘克福可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘克福于本判决生效后三十日内立即搬离、返还原告酉阳桃花源实业开发投资有限责任公司承租房屋（位于酉阳县桃花源镇城北新区桃花源广场一层东5-10号商铺）,并恢复房屋原状；三、被告刘克福于本判决生效后十五日内支付原告酉阳桃花源实业开发投资有限责任公司房屋租金385322元及违约金33196元；四、被告刘克福于本判决生效后十五日内支付原告酉阳桃花源实业开发投资有限责任公司房屋占用费（具体计算方式为：以双方租赁合同第四条约定的租金标准，从2016年7月30日起计算至被告刘克福退还房屋之日止）；四、驳回原告酉阳桃花源实业开发投资有限责任公司的其他诉讼请求。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费7612元，减半收取3806元，由原告酉阳桃花源实业开发投资有限责任公司承担300元，被告刘克福承担3506元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 程晓茹二〇一七年八月九日书记员 李超丽 更多数据：