（2017）浙0825民初2242号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-09-29
案件名称
杜文娟与王兆祥房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
龙游县人民法院
所属地区
龙游县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杜文娟,王兆祥
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第九十八条，第一百零七条，第一百一十三条第一款
全文
浙江省龙游县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0825民初2242号原告：杜文娟，女，1988年6月9日出生，汉族，住浙江省龙游县。被告：王兆祥，男，1959年8月22日出生，汉族，住浙江省龙游县。原告杜文娟为与被告王兆祥房屋租赁合同纠纷一案，于2017年06月19日向本院起诉，本院于当日受理后，依法由审判员孙燕芳适用简易程序，于2017年07月10日公开开庭进行了审理。原告杜文娟、被告王兆祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜文娟起诉称：2016年7月15日，被告王兆祥隐瞒坐落于龙游县龙洲街道太平路111号第4间店面已抵押给浙江龙游义商村镇银行股份有限公司的事实，将上述店面出租给原告，双方订立房屋租赁合同一份，约定租赁期限为3年，自2016年9月15日始至2019年9月14日止，租金每年120000元，按年支付，原告交纳保证金2000元。合同签订后，原告按约支付第一年租金和保证金，租赁期间��述店面被龙游县人民法院司法拍卖，因该店面抵押在先，原告承租在后，原告找到被告，被告向原告出具了上述店面抵押原告并不知情的证明。2017年6月5日，涉案店面经司法拍卖后被第三方聂慧敏所购买，聂慧敏要求原告腾空该店面，经再三协商，第三人将上述店面以每年135000元的价格出租给原告，约定租赁期限至2019年12月15日。由于被告隐瞒店面已抵押的事实，导致原告与第三人重新签订租赁合同而每月多付租金1250元。为此，一、要求被告退还租金35534元及保证金2000元；二、要求被告赔偿原告经济损失33750元。被告王兆祥答辩称：原告对涉案店面已的抵押情况是知情的，房产最终被法院司法拍卖并不是被告有意为之而是客观因素导致。正是因为涉案房产要被法院拍卖所以被告才以较低的价格出租给原告。原告与第三方聂慧敏签订合同并未找他人在场见��也没有通知被告到场，被告并不知情，原告请求并无相应依据，请求驳回原告的诉讼请求。原告杜文娟为证明自己的主张，向本院提供如下证据：1.房屋租赁合同一份，以证明原、被告之间的房屋租赁关系;2.银行分户明细对账单一份，以证明原告于2016年7月15日支付120000元房屋租金的事实；3.证明一份，以证明原告承租该房产时对于涉案房产已抵押的情况并不知晓；4.（2016）浙0825执1728号之二执行裁定书一份，以证明涉案房产于2017年6月5日被龙游县人民法院依法拍卖的事实；5.房屋租赁合同、中国建设银行银行卡客户交易明细清单各一份，以证明原告与第三方聂慧敏重新签订房屋租赁合同，双方自2017年6月16日开始建立租赁合同关系，原告已交付一年的房屋租金135000元的事实。被告王兆祥为证明自己的主张向本院提供原告杜文娟向被告出具的证明一份，以证明原告与被告在签订为期三年的租赁合同的同时为了确保房产不被法院拍卖还与原告签订了一份为期十年的合同，两份合同均是虚假合同，原告承租该房产时对于房产已设立抵押的情况是知情的。为进一步查明案件事实，本院依职权调取（2016）浙0825执1728号案件原、被告的调查笔录、房屋租赁合同各一份，（2016）浙0825民初1971号民事判决书一份。对原告提供的证据，被告王兆祥提出如下质证意见：证据1，被告认为两份合同都是虚假的。证据2，被告表示120000元租金已收到，但对该证据表示不清楚。证据3，被告对真实性无异议，但认为当时觉得原告年轻就随原告意思书写，并没有考虑法律后果。证据4被告无异议，证据5被告表示不清楚。对被告提供的证据，原告对真实性无异议，但认为���是在被告的要求下才书写。对本院调取的证据，原告无异议，被告认为原告陈述对涉案房产已抵押的情况不清楚并不事实，对其他证据的真实性未表示异议。本院认证认为，对原告提供的证据1，该证据来源合法，内容客观，对本案事实具有证明力，被告作为合同相对方已进行签字，故本院予以认定。对原告提供的证据2、4、5，上述证据客观真实，本院予以认定。对原告提供的3，被告对其本人书写的事实无异议，本院对其真实性予以认定。对被告提供的证据，结合本院依职权调取的证据，本院经审核认为，该两组证据内容能相互印证，本院均予以认定。根据以上证据，结合原、被告双方的事实陈述，本院认定本案事实如下：2016年7月15日，原、被告双方签订房屋租赁合同一份，约定被告将其所有的坐落于浙江省龙游县龙洲街道太平路111号第4间店面出租给原告使用，租赁期限三年，即自2016年9月15日至2019年9月14日，房租120000元/年。合同签订后，原告按约向被告交纳第一年房屋租金120000元并交纳保证金2000元。因涉案房产涉及银行贷款抵押，并已进入法院执行程序，房产将被法院进行司法拍卖。在被告要求下，双方另行签订了一份为期10年的虚假租赁合同。2016年12月13日被告向原告出具证明，表示其在与原告签订房屋租赁合同时并未告知房产已用于银行贷款的抵押。2017年6月5日，案外人聂慧敏拍得涉案房产。2017年6月16日原告与案外人聂慧敏重新签订房屋租赁合同，约定租赁期限自2017年6月16日起至2019年12月15日，租金11250元/月，计135000元/年，一年一交，第三年交半年。合同签订后原告交纳了第一年的租金135000元。本院认为，合同当事人不履行合同义务给对方造成损失的，应赔偿对方相应的��失。本案原告杜文娟与被告王兆祥于2016年7月15日签订房屋租赁合同，由原告租赁被告坐落于浙江省龙游县龙洲街道太平路111号第4间店面，原告按约交纳租金和保证金。但在双方建立房屋租赁合同关系之前被告已将涉案房产用于银行贷款抵押，因被告无力偿还贷款，涉案房产被法院司法拍卖，影响双方之间的租赁合同关系。由于涉案房产实际是先抵押后租赁，对抵押权设立后抵押财产出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。故涉案房产被法院依法拍卖后，原告在未经新房屋所有权人同意的情况下，不得继续租赁房产。后原告与新房屋所有权人聂慧敏经协商后另行签订租赁合同，所签订的租赁合同改变原合同租赁价格，导致原告每年新增租金15000元，对于原告的该部分损失，并无证据证明原告在签订租赁合同时对此情况是知晓并执意为之，故对于原告新增的租金��失，被告应给予赔偿。被告抗辩认为房产最终被法院司法拍卖并不是被告有意为之而是客观因素导致，由于此因素并非合同不可抗力事由，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。原告主张的赔偿数额应以原告实际已经发生的数额为限，后继部分发生后另行主张。原、被告租赁合同关系已于2017年6月15日终止，合同终止之后，对于原告多付部分的租金以及所交纳的保证金，被告亦应予以退还，据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下:一、被告王兆祥退还原告杜文娟房屋租金30000元及保证金2000元，共计32000元；二、被告王兆祥赔偿原告杜文娟租金损失15000元；上述一、二项判决内容均于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1534元，减半收取767元，由原告杜文娟负担279元（已交纳），被告王兆祥负担488元，于本判决生效之日起三日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审判员 孙燕芳二〇一七年八月九日书记员 张 静向本院立案庭申请申请执行期限二年 关注公众号“”