（2017）内0722民初1266号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-08-21
案件名称
阿荣旗天顺物业服务有限公司莫旗分公司与王秀娟物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
莫力达瓦达斡尔族自治旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
阿荣旗天顺物业服务有限公司莫旗分公司,王秀娟
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百五十二条
全文
莫力达瓦达斡尔族自治旗人民法院民 事 判 决 书（2017）内0722民初1266号原告:阿荣旗天顺物业服务有限公司莫旗分公司，住所地：内蒙古自治区呼伦贝尔市莫力达瓦达斡尔族自治旗尼尔基镇纳景名都小区。法定代表人：曲殿林，职务：经理。被告：王秀娟，女，1979年7月25日出生，汉族，现住内蒙古自治区。原告阿荣旗天顺物业服务有限公司莫旗分公司诉被告王秀娟物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告法定代表人曲殿林、被告王秀娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告阿荣旗天顺物业服务有限公司莫旗分公司向本院提出诉讼请求：被告给付住宅物业费1760元，管道清淤费540元，亮化照明费360元，生活垃圾清运费180元，违约金1020元，共计：3860元，并承担起诉费。事实与理由：莫旗纳景名都小区物业服务工作由阿荣旗天顺物业服务有限公司莫旗分公司服务。被告在纳景名都一期有住宅即7#1-402室，2014年1月1日至今一直未交物业费、管道清淤费、亮化照明费、生活垃圾清运费。依据呼发改费字[2010]863文件：二类小区住宅物业费为0.48元/平米.月。2014年1月1日至2016年12月末，被告应交物业费：101.84㎡×0.48元/平米.月×36个月=1760元；应交管道清淤费：15元/月×36个月=540元；应交亮化照明费：10元/月×36个月=360元；应交生活垃圾清运费：5元/月×36个月=180元；四项合计：2840元。按《物业管理服务委托合同》第二十二条约定：从逾期之日起交纳日违约金3‰，应收违约金1020元。被告王秀娟辩称，作为业主，被告认为业主委员会不是被告选举的，被告不承认。合同是业主委员会和原告签订的，没经过业主，所以合同不合法。物业公司的资质被告不认可，应该有收费许可证等证件和证书，应该向业主公开公示，收费标准应该在收费前二十天公示，并公示相应的文件，但是原告从来没有公示过。在二类小区的鉴别上，应该有营业执照等，同时原告的收费和服务不符，应该有相应的管理，包括房屋管理、绿化管理等，但是小区在多方面，比如水电、取暖、消防管理等方面没有达到二类小区的等级。物业费存在重复收费现象，绿化方面从2012年起没有维护，同时没有监控，没有停车位。被告作为个别业主，因小区改造导致我的车库没有取暖，交涉后一直没有解决，楼道自来水没有阀门，无法使用，2012年至2016年底电源总闸存在问题，导致被告家里设施损坏。原告没有按照规定收费公开公正，服务标准和小区类别不符，只符合三类小区的服务标准。原告没有按照合同标准履行相应服务，被告应该按照物业公司实际提供的服务质量缴纳物业费。本院经审理认定事实如下：被告系莫力达瓦达斡尔族自治旗纳景名都住宅小区业主，原告负责该住宅小区的物业管理服务工作，并实际向该小区提供了物业服务。被告从2014年1月1日至2016年12月末未向原告交付物业管理等相关费用。现原告诉至本院要求被告给付物业管理费1760元、管道清淤费540元、亮化照明费360元、生活垃圾清运费180元、违约金1020元，共计3860元。原告对上述主张提供了公司营业执照复印件一份、资质证书复印件一份、前期物业管理服务合同二份、物业管理服务委托合同一份，《业主临时管理规约》一份、承诺书一份、交钥匙通知单二份、内蒙古自治区物业服务收费管理办法一份、业主临时管理规约一份予以证实。被告对上述证据的质证意见是，对公司营业执照和资质证书无异议；前期物业合同是与开发商签订的，对被告无约束力，物业委托合同是业主委员会签订的，这十名业主委员会代表是谁选举的被告不清楚，被告没有参加选举，也都不认识这十名委员，对合同不认可；承诺书的签字不确定是不是被告本人签的（在庭审中，已询问被告针对签字是否申请做鉴定，被告已当庭表示不申请做鉴定），上面盖的是开发商的章，不是物业公司的公章，对两份交钥匙通知单没有异议，是被告去签字取的钥匙；对内蒙古自治区物业服务收费办法的真实性无异议，但被告认为区域清洁卫生费用中应该包括管道清陶费用、公共照明费用等；对业主临时管理规约，被告认为这个规约是约束业主的，没有给业主权利。被告对其抗辩主张提供了照片11张。原告对上述证据质证意见是，公共权益应该有业主委员会的认定和住建部门的认定，照片无法证明。本院对上述证据的认证意见是：原告提供的证据能够证实，物业管理的服务内容、权利、义务、收费项目及标准，本院对该证据真实性及证明的内容予以认定采信。对被告提供的证据，本院审理认为，仅凭一组照片不足以认定被告所主张事实客观存在。若确有问题，可向业主委员会或相关部门寻求解决，所以，对被告提供的证据所证明的问题不予认定支持。本院认为，原告作为物业管理服务部门，应按合同约定和相关法律规定提供物业管理和服务，发现问题及时处理解决。根据物业管理服务委托合同的约定，业主应按时向物业管理部门交付相关物业管理费用。而被告以其与原告未签订合同，未参与业主委员会的选举等事宜，不认可业主委员会和原告签订的物业管理服务委托合同，并主张物业费、清淤费、亮化照明费、垃圾清运费没有依据为由，拒绝交付相关的物业管理费用。对此，本院审理认为，原告作为物业服务部门，已按照合同约定，提供了相关的物业管理服务，对于被告抗辩公共设施不健全、损坏严重、原告服务不到位、部分收费不合理，也未与原告签订过合同等主张，被告仅提供了一些照片，此证据不足以证实被告主张完全成立。即便是原告在物业管理服务中存在一些瑕疵，被告作为业主，也不能全拒绝交付物业管理费，对存在的问题可通过业主委员会协商解决。对于未与原告签订合同问题，由于物业管理委托合同是原告与业主委员会所签订，其业主委员会的行为是代表全体业主行为，而且本院也向莫力达瓦达斡尔族自治旗住房和城乡建设局物业股调取了莫力达瓦达斡尔族自治旗纳景名都小区业主委员会备案表，与被告签订合同的业主委员会的委员，是在住房和城乡建设局物业股有备案的，业主委员会是代表全体业主与物业公司签订合同的，所以，对于被告抗辩未与原告签订物业服务合同的主张不予认定支持，被告应按合同约定履行合同义务，给付原告物业管理费等。按照原告与业主委员会签订的”物业管理服务委托合同”第十四条的规定，对原告主张的各项收费标准及数额请求，本院予以支持。但原告收取物业服务费应当遵循合理、公开及收费与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主与物业服务企业按照国务院价格主管部门会同建设行政主管部门制定物业收费办法，在物业服务合同中约定。因此，诉讼中，原告放弃了违约金的请求。所以，被告应给付原告物业费1759.8元、管道清淤费540元、亮化照明费360元、垃圾清运费180元，共计2840元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第一款（五）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由的规定，判决如下：被告王秀娟在本判决生效后十日内给付原告天顺物业服务有限公司莫旗分公司物业管理费1759.8元、管道清淤费540元、亮化照明费360元、垃圾清运费180元，共计2839.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王秀娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员 黄秀娟二〇一七年八月九日书记员 李鑫萍 来源：百度“”