（2017）渝01民终4911号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-09-11
案件名称
张有轩与重庆渤能房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张有轩,重庆渤能房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终4911号上诉人（原审原告）：张有轩，男，19××年×月×日出生，汉族，住重庆市长寿区。上诉人（原审被告）：重庆渤能房地产开发有限公司，住所地重庆市长寿区×××，统一社会信用代码××××××××××××。法定代表人：刘燕，该公司经理。委托诉讼代理人：李志，重庆名正律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝佳佳，重庆名正律师事务所律师。上诉人张有轩因与上诉人重庆渤能房地产开发有限公司（以下简称渤能公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市长寿区人民法院（2016）渝0115民初1572号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张有轩、上诉人渤能公司的委托诉讼代理人李志到庭参加了询问。本案现已审理终结。张有轩上诉请求：1、请求撤销原审判决第二项，并支持其诉求，公正判决；2、请求改判原审判决第一项“赔偿装饰、设备价差12159.82元”为“25506.56元”〔159.04×（81.04－5.32）＋10.83×（81.04-5.75-5.32-4.34）〕×2，庭审中，上诉人就计算公式调整为〔159.04元×（94.23平方米－5.32平方米）＋10.83元×（94.23平方米-5.75平方米-5.32平方米-4.34平方米）〕×2；3、渤能公司承担本案的全部诉讼费用。主要事实和理由：1、原审法院采信明显有问题的证据，对重要的证据不予采信，认定违约性质错误、定性不准确、适用法律不当；2、一审判决认定张有轩提供的包伟出具的《收条》（两张）并非正规收据或发票不予采信不当；3、渤能公司应当按约定支付张有轩2015年2月至2015年12月的逾期交房违约金；4、张有轩不能接房的原因在渤能公司，渤能公司应当负担2015年2月至2015年12月的物管和公摊费。渤能公司辩称，渤能公司房屋质量合格，符合施工设计图，不存在双倍赔偿问题。渤能公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回张有轩的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由张有轩承担。主要事实和理由：原审法院采信了依职权向重庆市设计院、长寿建委工作人员所作的三份调查笔录，却又作出与该笔录内容完全相悖的判决结果，属事实认定错误。张有轩辩称，请求支持其上诉请求。张有轩向一审法院起诉请求：判令渤能公司赔偿拆除重庆市×××区中央公园23幢1单元8-1号房屋的轻钢龙骨石膏板天棚面所产生的费用2000元；渤能公司按照已付房款每日万分之一的标准给付张有轩2015年2月1日起至本判决生效之日止期间延迟交房违约金；渤能公司向张有轩双倍赔偿重庆市×××区中央公园23幢1单元8-1号房屋未制作清水混凝土天棚面的损失，该损失以司法鉴定金额为准；渤能公司按照每月每平方0.9元的标准赔偿张有轩2015年2月1日起至2015年12月25日止期间的物管费以及按照每月每平方1.8元的标准赔偿张有轩2015年12月26日起至本判决生效之日止期间的物管费；渤能公司按照每月20元的标准赔偿张有轩2015年2月1日起至本判决生效之日止期间的水电公摊费。一审法院认定事实：渤能公司系具有房地产开发资质的公司，其开发建设了位于重庆市×××区的中央公园商住楼工程（含1组团1-6号楼）。2013年5月30日，重庆市设计院就渤能公司开发的“中央公园商住楼项目一、四组团”作出《工程设计变更通知单》（CQADI-QR-JZ-006）。载明：“更改说明”根据甲方要求对一、四组团坡屋顶闷顶进行变更。变更内容：一、四组团坡屋顶闷顶钢筋混凝土变更为轻钢龙骨板材吊顶。（一组团1、2、3、11号楼，及四组团5、6、7号楼维持原设计。）”并注明：本通知单一式四份，且须加盖设计单位图说公章有效。主送设计单位，抄送施工单位、建设单位，一份留院归档。2、本变更通知单需完成国家规定的相关程序后方可交付施工。2013年6月25日，重庆市长寿区公安局凤城派出所出具《中央公园项目施工号与楼幢号对应表》，载明施工图楼幢编号为4#、5#、6#对应的实际楼幢号分别为21幢、22幢、23幢。2013年6月26日，重庆市长寿区公安局凤城派出所出具的《坐落证明》载明中央公园项目一组团坐落地址为长寿区桃西××支路××号。2013年11月1日，渤能公司获得重庆市×××区房屋管理局颁发的《重庆市商品房预售（预租）许可证》，开始面向社会公众预售其开发建设的位于重庆市×××区凤城街道桃西××支路××号“中央公园”小区第21-23幢商品房。2013年11月6日，张有轩（乙方）与渤能公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由渤能公司将位于重庆市×××区凤城街道桃西××支路××号23幢1-8-1商品房出售给张有轩，房款总额为615326元，建筑面积单价为6530.04元/平方米，建筑面积为94.23平方米，套内建筑面积为81.14平方米。该合同第七条约定“（一）……2、属预售商品房的，甲方应当在2014年12月31日前，按照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给乙方使用。若遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）。第八条交房手续的办理约定“1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：……（3）甲方出示了本合同第八条第1款约定的证明文件后乙方逾期未签署《房屋交接单》的，应视为乙方逾期办理交房手续，甲方不承担逾期交付该商品房的责任。”第九条约定“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1中方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付支付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；……”第十五条约定“（一）甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：（1）该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率。（二）、乙方应当在通知之日起15日内作出是否退房的书面答复。15日内未作出书面答复的，视同接受变更。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付购房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并向乙方支付已付房价款1%的违约金。乙方不退房的，应当与甲方就变更事项另行签订补充协议，给乙方造成损失的，由甲方赔偿。（三）甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天，退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并向乙方支付已付房价款1%的违约金”。第十六条约定“甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2中方式处理：……2、甲方在双方约定时间内负责修复或更换，达到约定标准；或者应双倍赔偿（修复或更换部分）的装饰、设备价差。”第二十六条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力。”附件三《建筑材料、设备安装标准说明》第四条天棚面约定“1、户内：厨房、卫生间为清水混凝土，局部找平，其余为腻子饰面。……”第六条约定“屋面：坡屋面为沥青波纤瓦屋面。平屋面为细石混凝土屋面。”附件五《合同补充协议》第一条约定“……4、甲方与乙方的权利义务及责任均以本合同及本协议的约定为准，甲方通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对甲方没有约束力。乙方确认：对于本合同的订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，乙方已充分知悉并已全部列入合同中。双方同意：甲方雇佣的任何人员(包括销售人员)所出具或签署的与本合同有关的任何文件，均应在甲方予以书面授权或书面确认的情况下对甲方具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向或介绍信息，与本合同和补充协议不一致的或超过合同和补充协议约定的，不构成合同内容。……6、双方确认：甲方所修建的样板间/样板区/示范单位仅作风格展示和参考之用，对甲方没有约束力，不属于合同内容，不作为交付标准，乙方承诺不基于样板间/样板区/示范单位向甲方主张权利；有关该商品房屋的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等均以双方在本合同中约定的为准。”第二条第二款约定“该商品房平面图、总图仅作为示意所用，房屋具体构造与尺寸及整个楼栋或小区中的相对位置最终以建设主管部门备案的工程图纸及设计变更文件为准”第九条约定“……2、乙方可拒绝办理交房手续之”正当理由“是指：（1）该商品房不符合本合同第七条第（二）款约定的交付条件；（2）甲方拒绝出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》，或出示不全的；（3）经建筑质量监督部门鉴定，房屋主体结构不合格等质量问题严重影响正常居住使用的。……在甲方具备了本合同第七条约定的条件下及乙方无前述正当理由时，乙方应在甲方书面通知规定的交房时间办理房屋交付手续并履行领受房屋的义务，乙方未能按照甲方发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与甲方办理该商品房交接手续的，视为乙方逾期接房。6、乙方在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备质量问题，甲方应按《住宅质量保证书》中的规定承担保修义务，乙方应按时办理该商品房交接手续；乙方不能以此为由拒绝接受该商品房，甲方无须向乙方支付补偿或赔偿。乙方如因上述问题未办理入住手续，视同乙方逾期接房。”第十条约定“……3、若房屋、装饰设备不符合约定，或存在质量问题，甲方应依约承担相应的整改或民事责任，但前述事项不属于乙方可拒绝接受房屋的双方约定的‘正当理由’……”合同签订后，张有轩按照合同约定以银行按揭贷款方式向渤能公司支付了全部购房款。2014年12月22日，渤能公司作出渤能字2014第（066）号《关于中央公园少数业主信访问题回复》，该回复载明“二、业主提出的问题及我司的答复：1、21栋至23栋顶楼是石膏板没有兑现赠送阁楼的承诺，要求按照18栋作为建设标准对21栋至23栋楼顶进行现浇作业。答：在施工中由于各楼栋施工进度不一，18-20号楼先期进行，在18-20号楼现浇砼（tong）顶做好后，设计单位、业主单位进行设计优化，于2013年5月按照相关程序进行设计变更，决定将原设计中的21-23号楼的砼吊顶改为轻钢石膏板吊顶。并在7月份进行了认购，21-23号楼顶楼共售出房12套，认购时，我们没有赠送阁楼的承诺，我司规定所有承诺需书面作出，至今为止，没有任何书面承诺，21-23号楼顶楼的吊顶式设计变更在前，认购在后；现房已建好，并通过了竣工验收。……三、关于延期交房的问题。原本订于12月30日交付的368套房屋由于配套设施还需进一步完善，不能按时交房，为此，我司已向购房人发出了延期交房通知书，并告知购房人按合同规定行使相关权利，我司愿承担相关责任，并加紧施工，力争在近期将房交付业主，请广大业主理解……。”2015年1月27日，渤能公司获得重庆市×××区城乡建设委员会颁发的“中央公园商住楼工程1组团1#-6#楼”《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备字【2015】8号）。渤能公司书面通知张有轩于2015年1月29日接房，张有轩接到该通知后以房屋现状不符合合同约定为由拒绝立即接房。2015年1月29日，包括张有轩在内的业主向渤能公司送达《长寿区中央公园一组团21-23栋8楼业主房屋共同问题整改通知书》，该通知载明“重庆渤能房地产开发有限公司（长寿区中央公园开发商）：经我们了解、检查、对比，我们12户房屋和居住的小区存在如下问题，与合同、宣传资料、小区沙盘、楼房模型有很多不符，达不到接房要求，我们拒绝接房，希望立即整改，合格后再通知我们接房。1、卧室客厅顶全部是石膏板，售房时承诺的阁楼现浇没有了。……3、厨房和卫生间顶是石膏板。合同写明的厨房和卫生间顶是清水混凝土，售房承诺也是现浇顶。（涉及21-23栋8楼大多数业主）……。”2015年4月14日上午，重庆市×××区工商分局及长寿区消委会的调查人员徐利、罗莉、刘喻献就“中央公园”房屋进行调查，并形成《现场调查笔录》，该笔录载明：“根据胡晓等购房人对渤能房地产开发有限公司的投诉，长寿区工商分局及长寿区消委会工作人员于2015年4月14日上午对中央公园房屋进行了入户现场调查，情况如下：1、21-2-8-2房屋厨房、卫生间天棚面均不是清水混凝土；2、21-8-2房屋主卫天棚面是清水混凝土，厨房、次卫天棚面不是清水混凝土；3、18幢801房屋厨房、卫生间天棚面均为混凝土；4、因时间关系，其余房屋未入户调查。”2015年5月20日，重庆市工商行政管理局长寿分局作出渝长工商【2015】第1号《消费者权益争议调解通知书》，通知载明“重庆渤能房地产开发有限公司：关于你公司与长寿区凤城街道桃西××支路××号21幢2-8-2房屋购买人胡晓等10户消费者权益争议，我局已经受理，根据《工商行政管理部门处理消费者投诉帮扶》的有关规定。现组织双方当事人进行调解。请于2015年5月29日9时0分到重庆市工商行政管理局长寿分局4楼消保科参加调解。无正当理由不参加调解的，我局（所）将终止调解。调解人：韩华；联系电话610×××××××5”。同日，重庆市工商行政管理局长寿分局将该通知书送达渤能公司，渤能公司签收，并备注：“我司系按图施工，若有问题，请依法解决，我司不参与调解。”一审法院在审理原告胡晓与渤能公司商品房预售合同纠纷一案的过程中，依职权于2015年6月17日向重庆市×××区城乡建设委员会（以下简称长寿建委）工作人员张剑锋、黄致科进行调查并形成调查笔录。张剑锋、黄致科陈述，《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备字【2015】8号）系长寿建委颁发。颁发建设工程竣工验收备案登记证的前提是各项专项验收均已合格。对于已经合格验收并颁发建设工程竣工验收备案登记证的，在不存在单项验收过程中出现问题后被发现，或验收所依据的资料不属实的情况下，该建设工程竣工验收备案登记证不能被撤销。若将原天棚的石膏板改为清水混凝土是需要设计单位重新进行变更设计，再组织施工，只要施工的范围所需投资额未达到30万元，建筑面积未超过300平方米的，且没有破坏主体结构的，就不需要办理施工许可证，长寿区建委也不对其进行监管，也不负责。若没有经过重新变更设计，长寿区建委是不允许其施工的。2015年6月25日，一审法院依职权向重庆市设计院工作人员江怡鸥（涉案工程设计人员）进行调查，并形成调查笔录。江怡鸥称1-4#/1-6#/1-18#剖墙大样图（B型）系重庆市设计院作出，但系于2013年5月作出的最初的设计图。后重庆市设计院又于2013年5月30日作出《工程设计变更通知单》（CQADI-QR-JZ-006），该通知单为一式四份，主送设计单位，抄送施工单位、建设单位，一份留院归档，均加盖了鲜章，盖章位置及清晰度可能不同，印章上的时间是“有效期至2015年3月…”。设计图及通知单是配套使用的，同时“中央公园”项目关于闷顶的变更设计只有这一次。设计图纸第八层为钢筋混凝土，后经变更设计为轻钢龙骨板材吊顶。从规划方面看自然层与闷顶层之间应该有一层隔断，材料可以是清水混凝土、轻钢龙骨板材吊顶或其他。因影响的是户内有效高度和空间，闷顶层的存在是为了控制层高。“天棚面”指的就是“顶棚”，是天花板的装饰面层，涉案《重庆市商品房买卖合同》附件三第二至六条的内容都是对装饰面层的约定。第四条第一款约定的也是装饰面层，是指厨房、卫生间只有楼板，不作任何装饰，其余部分装饰为腻子饰面，该条款并未涉及基层，即为对楼板的材质作出约定。楼板为钢筋混凝土，闷顶的基层并非一定要钢筋混凝土。楼板属于主体结构，闷顶层的分隔板不属于主体结构。对于已经变更设计为轻钢龙骨板材吊顶的若需要再变更为钢筋混凝土需要什么样的程序重庆市设计院不清楚，也不是设计院的专业范围。若开发商要求设计院做设计，设计院可以设计，但至于如何实施不属于设计院的范围内。江怡鸥同时提交了重庆市设计院存档的《工程设计变更通知单》（CQADI-QR-JZ-006）一份。2015年7月8日，一审法院依职权再次向长寿建委工作人员黄致科进行调查，并形成调查笔录。黄致科称顶层与坡屋层之间的间隔叫“天棚”。“天棚面”是“天棚”的装饰面层。对于顶层与坡屋层之间的“天棚”的材质并没有特别规定必须是什么，主要是美观作用。涉案《重庆市商品房买卖合同》附件三第四条“户内：厨房、卫生间为清水混凝土，局部找平，其余为腻子饰面”是指厨房、卫生间只做清水混凝土，不做装饰，其余部分要刮腻子。该条款只涉及装饰面不涉及基层的材质。开发商与业主的合同都只大概约定主体，不会约定详细。若顶层与坡屋层之间用的是混凝土闷顶，则属于一次结构，为主体结构的部分；若用的是石膏板吊顶就只是装饰，不属于主体结构。2015年8月5日，一审法院依职权向长寿建委法制科工作人员陈治龙进行调查，并形成调查笔录。其称涉案工程21-23号楼系花园洋房，房顶为坡屋造型。顶棚与坡屋顶之间的空间为闷顶层，该层为公共空间，是同栋业主共同共有。顶楼的顶棚为装饰层，不属于主体结构，坡屋面才属于主体结构。同时，涉案工程21-23号楼已经过竣工验收合格，并经长寿区建委颁发《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。因包括建委在内的有关行政机关对工程的监管是对整个工程建设过程的监管，包括设计、变更等。就包含21-23号楼在内的楼栋的变更设计系在建设过程中合法作出，即变更设计的作出亦在建委等有关行政机关的监管过程中。竣工验收合格是整个工程建设过程及建设出来的房屋均符合各项验收要求，均合格。若在竣工验收合格后再对已经过竣工验收合格的房屋进行变更则是对建委等有关行政机关的监管过程及有关法规的否定，对竣工验收的否认。故对于已经竣工验收合格，并颁发竣工验收备案登记证的房屋是不能进行设计变更的。另，涉案工程所涉天棚的设计变更系在房屋买卖合同签订前作出的，按规定无须通知购房人。而“三个三”是按照施工许可管理办法，针对装修施工或规模小的建设或装饰工程的过程中，在自有空间内适用的原则，即投资额不超过300000元，建筑面积不超过300平方米，层高不超过三层。因闷顶层属于共有空间，故不适用该规定。后长寿区建委于2015年10月13日在该笔录上书写“属实”二字，并加盖了“重庆市×××区城乡建设委员会”的印章。2015年12月26日，张有轩接房，并领取了2015年1月1日至2015年1月29日逾期交房的违约金。一审法院在审理原告胡晓与渤能公司商品房预售合同纠纷一案的过程中，原告胡晓向一审法院提出申请，要求对涉案房屋清水混凝土天棚面与轻钢龙骨石膏板吊顶天棚面每平米装饰、设备的价差进行评估鉴定。重庆康华工程造价咨询有限责任公司作出《清水混凝土天棚面与轻钢龙骨石膏板吊顶天棚面每平米装饰、设备的价差鉴定意见书》，鉴定意见为按2015年1月材料价格计算轻钢龙骨石膏板吊顶天棚面比清水混凝土天棚面每平米少70.80元，其中轻钢龙骨石膏板吊顶天棚为88.24元/㎡，清水混凝土天棚为159.04元/㎡；按2015年2月材料价格计算轻钢龙骨石膏板吊顶天棚面比清水混凝土天棚面每平米少71.24元，其中轻钢龙骨石膏板吊顶天棚为87.17元/㎡，清水混凝土天棚为158.41元/㎡。一审法院在审理原告修群、湛修亮与渤能公司商品房预售合同纠纷一案的过程中，原告修群、湛修亮向一审法院提出申请，要求对涉案房屋天棚腻子饰面综合单价进行评估鉴定。重庆信通工程造价咨询有限公司作出《天棚面腻子饰面综合单价鉴定意见书》，鉴定意见为：（一）2015年1月的综合单价按照2015年一季度人工、2015年1月的材料价格进行调差，税金按营业税计取，清水混凝土天棚时进行腻子饰面的综合单价为10.83元/㎡。（二）2016年8月的综合单价按照2016年二季度人工、2016年8月的材料价格进行调差，税金按增值税计取，清水混凝土天棚时进行腻子饰面的综合单价为11.34元/㎡。本案在审理过程中，张有轩、渤能公司双方均认可《重庆市商品房买卖合同》附件三《建筑材料、设备安装标准说明》第四条天棚面约定的“户内：厨房、卫生间为清水混凝土，局部找平，其余为腻子饰面”是指厨房、卫生间的天棚面为清水混凝土构造，不做任何装饰，除厨房、卫生间外的户内空间的天棚面为清水混凝土并刮腻子；涉案房屋现状为除面积较大的卫生间的户内天棚面为清水混凝土外，其他部分的户内天棚面均为轻钢龙骨石膏板吊顶；涉案房屋的厨房套内建筑面积为5.75平方米，主卫的套内建筑面积为5.32平方米，次卫的套内建筑面积为4.34平方米。另查明，涉案房屋已具备《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：张有轩举示案外人包伟出具的《收条》（两张），拟证明其在房屋装修的过程中拆除轻钢龙骨石膏板天棚、除渣并将天棚面重新建成清水混凝土并做楼梯所花费的装修费用。渤能公司质证认为，该明细并非正规收据或发票，真实性存疑。一审法院经审查认为，张有轩提供的《收条》不是正规票据，且张有轩亦未提供其他证据予以佐证，对该证据一审法院不予采信。一审法院认为，张有轩与渤能公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定享受权利并承担义务。关于渤能公司应否向张有轩赔偿拆除轻钢龙骨石膏板的拆除、除渣费用。按照房管部门意见，渤能公司按照设计将天棚面施工完成为轻钢龙骨石膏板，若将天棚面重新改为清水混凝土需要设计单位重新进行变更设计，才能施工。现涉案房屋已经过竣工验收，并于2015年1月27日取得竣工验收备案登记证，即从2015年1月27日起已不能再对涉案房屋天棚面进行变更。张有轩将涉案房屋原有的轻钢龙骨石膏板天棚面拆除后将之变更为清水混凝土天棚面，系其自行对房屋构造进行改造，因该改造行为产生的费用理应由其自行负担。故一审法院对张有轩请求渤能公司赔偿拆除轻钢龙骨石膏板的拆除、除渣费用的请求，不予支持。关于渤能公司应否向张有轩支付2015年2月1日起逾期交房的违约金的问题。《重庆市商品房买卖合同》约定，渤能公司应于2014年12月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付张有轩使用。渤能公司未在合同约定时限内向张有轩交付房屋，渤能公司应承担逾期交房的违约责任，但渤能公司已于2015年1月29日通知张有轩接房，届时涉案房屋已具备《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》，符合合同约定的交付条件，应视为渤能公司已向张有轩履行了交房义务。虽然渤能公司交付的房屋状况与合同约定有差别，但不属于《重庆市商品房买卖合同》约定的商品房出现地基基础和主体结构工程的质量问题，不符合张有轩拒绝接房的“正当理由”。现张有轩已于2015年12月26日接房并领取2015年1月1日至2015年1月29日期间渤能公司逾期交房的违约金，故对于张有轩要求渤能公司承担从2015年2月1日起的逾期交房违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于渤能公司应否向张有轩赔偿2015年2月1日起的物管费、水电公摊费的问题。涉案房屋被交付使用前，张有轩不负担房屋所产生的物管费、水电公摊费。渤能公司已于2015年1月29日通知张有轩接房，张有轩虽以房屋现状不符合合同约定为由拒绝接房，但该理由不属于《重庆市商品房买卖合同》约定的“正当理由”，故一审法院认定渤能公司于2015年1月29日向张有轩履行了交房义务，届时起张有轩应当自行负担该房屋所产生的物管费、水电公摊费。且张有轩未举示证据证明其负担物管费、水电公摊费的具体金额。故张有轩要求渤能公司赔偿2015年2月1日起的物管费、水电公摊费，缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。关于渤能公司交付的商品房是否符合合同约定，及若不符合合同约定造成的损失如何计算的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张有轩（乙方）与渤能公司（甲方）签订的《重庆市商品房买卖合同》第十六条约定“甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2中方式处理：……2、甲方在双方约定时间内负责修复或更换，达到约定标准；或者应双倍赔偿（修复或更换部分）的装饰、设备价差。”该合同附件三《建筑材料、设备安装标准说明》第四条天棚面约定：“户内：厨房、卫生间为清水混凝土，局部找平，其余为腻子饰面。”审理中，张有轩、渤能公司双方均认可附件三第四条第一款是指厨房、卫生间的天棚面为清水混凝土构造，不做任何装饰，除厨房、卫生间外的户内空间的天棚面为清水混凝土，并刮腻子；亦认可房屋现状为除面积较大的卫生间的户内天棚面为清水混凝土外，其他部分的户内天棚面均为轻钢龙骨石膏板吊顶。现渤能公司交付给张有轩的商品房不符合《重庆市商品房买卖合同》附件三《建筑材料、设备安装标准说明》第四条约定的状况，已构成违约。但涉案房屋已经过竣工验收，并于2015年1月27日取得竣工验收备案登记证，即从2015年1月27日起已不能再对涉案房屋天棚面进行变更，渤能公司应按照该合同第十六条的规定以此时（2015年1月）装饰、设备价差为标准对张有轩进行双倍赔偿。张有轩认为渤能公司应双倍赔偿其应做清水混凝土天棚面而未做的差价，即以鉴定结论中的清水混凝土综合单价×房屋面积×2倍，但从合同内容的文意进行理解，“双倍赔偿（修复或更换部分）装饰、设备价差”应理解为双倍赔偿合同约定的应有的装饰设备与房屋现有的装饰设备之间差价。渤能公司已实际对涉案房屋的天棚面施工完成为轻钢龙骨石膏板，因此张有轩要求渤能公司应双倍赔偿其应做清水混凝土天棚面而未做的差价的请求，不符合合同约定，一审法院不予支持。故渤能公司应向张有轩赔偿合同约定的房屋户内天棚面应有的装饰设备与房屋现有的装饰设备之间差价12159.82元{〔70.80元/㎡×（5.75㎡+4.34㎡）+（70.80元/㎡+10.83元/㎡）×（81.14㎡-5.75㎡-5.32㎡-4.34㎡）〕×2}。一审法院判决：“一、限被告重庆渤能房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内向原告张有轩赔偿装饰、设备价差12159.82元；二、驳回原告张有轩如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52元，由被告重庆渤能房地产开发有限公司负担。”二审中，张有轩举示案外人何林的购房合同（复印件）、重庆市第一中级人民法院（2016）渝01民终6431号民事判决书（复印件），拟证明同样类型的合同纠纷案是按照建筑面积计算损失赔偿；举示物业管理费的收据（复印件），拟证明张有轩缴纳了物管费，物管费按建筑面积收费。渤能公司对上述证据真实性不认可，且认为上述证据与本案无关。本院认为，因张有轩提交的上述证据系复印件，无原件进行核对，加之渤能公司对上述证据的真实性均不认可，本院依法对上述证据的真实性均不予采信。本院二审查明：渤能公司于2017年7月27日向本院提交了一份《情况说明》。该说明载明：“……在与何林、胡晓商品房预售合同纠纷中，原长寿区人民法院审理时，我司为简化程序曾认可：如果法院不支持我司不应赔偿的主张，可以在该案中以建筑面积为基数计算清水混凝土与轻钢龙骨石膏板吊顶面积差。但不表明我司在张有轩等其他案件中同意以建筑面积为基数计算清水混凝土与轻钢龙骨石膏板吊顶面积差。我司认为：如果法院不支持我司不应赔偿的主张，张有轩等其他案件应以套内面积为基数计算清水混凝土与轻钢龙骨石膏板吊顶面积差。”本院查明的其余事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题是：1、涉案房屋是否符合合同约定，若不符合合同约定造成的损失如何计算；2、渤能公司应否向张有轩支付2015年2月1日起逾期交房的违约金；3、渤能公司应否向张有轩赔偿2015年2月1日起的物管费、水电公摊费。现分别评析如下：1、关于涉案房屋是否符合合同约定，若不符合合同约定造成的损失如何计算的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，渤能公司交付给张有轩的商品房不符合《重庆市商品房买卖合同》附件三《建筑材料、设备安装标准说明》第四条约定内容，已构成违约，应当承担相应的违约责任。涉案房屋已经过竣工验收，并于2015年1月27日取得竣工验收备案登记证，不能再对涉案房屋天棚面进行变更，则渤能公司应按照该合同第十六条的约定以装饰、设备价差为标准对张有轩进行双倍赔偿，故本院对渤能公司上诉称不应支付该笔赔偿款项的主张不予支持。同时，张有轩上诉认为渤能公司应双倍赔偿其应做清水混凝土天棚面而未做的差价，与合同文意不符；另外，张有轩认为应以涉案房屋建筑面积而非套内面积为基数计算损失亦缺乏事实依据，本院对张有轩的前述上诉理由均不予支持。一审法院认定渤能公司应向张有轩赔偿合同约定的房屋户内天棚面应有的装饰设备与房屋现有的装饰设备之间差价并无不当，本院予以维持。2、关于渤能公司应否向张有轩支付2015年2月1日起逾期交房的违约金的问题。渤能公司于2015年1月29日通知张有轩接房，彼时涉案房屋已具备《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》，符合合同约定的交付条件，应视为渤能公司已向张有轩履行了交房义务。故张有轩要求渤能公司承担从2015年2月1日起的逾期交房违约金的上诉请求无事实依据，本院不予支持。3、关于渤能公司应否向张有轩赔偿2015年2月1日起的物管费、水电公摊费的问题。渤能公司已于2015年1月29日通知张有轩接房，彼时起张有轩应当自行负担该房屋产生的物管费、水电公摊费。张有轩虽以房屋现状不符合合同约定为由拒绝接房，但该理由不属于《重庆市商品房买卖合同》约定的“正当理由”，故对张有轩要求渤能公司赔偿2015年2月1日起的物管费、水电公摊费的上诉主张，本院亦不予支持。至于张有轩在二审中提出的其他异议，因与庭审查明的事实不符，本院不予支持。综上所述，张有轩和渤能公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52元，由重庆渤能房地产开发有限公司和张有轩各自负担26元。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 赵文建代理审判员 陈洁婷二〇一七年八月九日法官 助理 刘 莉书 记 员 陈 宇 关注公众号“”