（2017）粤2072民初5779号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2018-03-28
案件名称
王辉、张俊军等与陈妃赤等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第二人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王辉,张俊军,陈妃赤,朱文艳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条，第六十七条，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初5779号原告：王辉，女，1988年5月27日出生，汉族，住湖南省涟源市。原告：张俊军，男，1984年4月28日出生，汉族，住湖北省云梦县。委托诉讼代理人：赵鹏，广东言泰律师事务所律师。被告：陈妃赤，女，1982年12月20日出生，汉族，住广东省雷州市。被告：朱文艳，男，1983年8月15日出生，汉族，住广东省雷州市。委托诉讼代理人：何再，广东贤道律师事务所律师。原告王辉、张俊军与被告陈妃赤、朱文艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张俊军及两原告的委托诉讼代理人赵鹏，被告朱文艳及两被告的委托诉讼代理人何再到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的房屋买卖合同；2.被告返还定金30000元并支付违约金156000元；3.被告赔偿原告中介服务费15600元及律师费31200元。事实和理由：2017年4月20日原告与被告签订房屋买卖合同，约定被告将中山市东升镇丽景名筑39座1202房出卖给原告，原告按照约定交纳了30000元定金及中介费15600元。被告违反合同约定，不在约定时间内去申请提前还贷手续和偿还银行贷款、注销抵押登记，并明确告知原告解除房屋买卖合同，不将该房屋出售给原告。被告的行为已构成违约，且给原告造成巨大经济损失，故原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，恳请法院依法判决。被告朱文艳辩称：1.本案房产是夫妻共同财产，被告朱文艳在卖的时候没有告知被告陈妃赤，但当知道被告陈妃赤不同意卖时，被告朱文艳立即通知了原告其妻子陈妃赤不同意卖的事实。本案纠纷是被告朱文艳不懂法律而导致的；2.被告朱文艳是跟原告父亲协商合同事宜的。房产买下来未满两年，还没有出房产证，按照法律房产是不能转让的，所以双方签订的房屋买卖合同因违法而无效。被告拒绝转让是有法律依据的；3.房屋后期出了房产证后，被告立即同意卖给原告，并通知原告该事宜，但原告不同意购买该房产了；4.房屋买卖合同是中介的格式合同，被告没有看清楚就签字了。当时交易的对象是原告的父亲，被告后来才知道合同是原告签的字；5.买卖初期没有任何争议，原告到了中期、后期没有按照合同的条款付款给被告，原告违约在先；6.原告选择同时适用定金条款和违约金责任，违反了合同法第一百一十六的规定。被告陈妃赤辩称，房子是属于夫妻共同财产，原告、原告父亲和被告朱文艳签订的房屋买卖合同没有征得被告陈妃赤的同意。从房屋买卖合同中可以看出，虽然卖方为被告朱文艳、陈妃赤，但协商、签订过程被告陈妃赤完全不知情。陈妃赤在后期发生争议后才知道该买卖事项，当时立即提出不同意卖该房产。且房产还抵押在银行，买下来不足两年，按照法律规定，是不能买卖的，故该买卖房产的合同无效。其他答辩意见与被告朱文艳一致当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月18日，被告朱文艳出具定金收款证明,确认收到王辉、张俊军30000元。同日，中山市兴园房地产有限公司收到王辉、张俊军交来的购买中山市东升镇丽景名筑39座1202房的咨询服务费5600元。2017年4月20日，被告朱文艳、陈妃赤作为卖方，原告王辉、张俊军作为买方，于中山市兴园房地产有限公司签订房屋买卖合同一份，主要载明：1.卖方出售中山市东升镇丽景路6号丽景名筑39座1202房给买方，总价为780000元；2.卖方持有中山市商品房销售登记备案表，卖方保证对该物业享有完整处分权，并在交易过户完成前将有关物业的产权纠纷、债务等事项处理完毕；3.因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料（签合同起7天内要交齐）或逾期办理交易、按揭等买卖手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同以下义务，则逾期未超过十天的，违约方每逾期一日须向守约方按总房价1‰支付违约金；逾期超过十天仍未履行的，守约方可以解除合同，并有权要求违约方赔偿交易定金的双倍给予守约方或支付等额于总楼价20%的违约金，守约方有权要求违约方赔偿因本次交易而支出中介服务费等全部损失及因追究违约方违约而支出的律师费等全部费用；若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1‰支付违约金；4.签订本合同时支付30000元作为购房定金，买方另支付兴园地产5600元咨询服务费；卖方收取定金后三日内须向抵押银行申请提前还贷款手续，卖方须在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续7天内与买卖方至国土部门办理交易过户递件手续，提前偿还银行贷款所产生的一切费用由卖方负责支付；买方应于2017年4月25日前签订购房抵押贷款合同并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供协助。买卖双方应于银行出具同意贷款通知书或相关意向回复，并且于卖方已还清银行贷款取得没有抵押的产权证后5个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续。被告朱文艳在合同卖方（签章）处签名并代陈妃赤签名捺印，两原告买方（签章）处签名捺印。2017年5月16日，被告朱文艳发短信给原告，载明：本人朱文艳，丽景名筑39栋1202业主，因目前没有房产证，所以取消本次物业买卖交易，特此通知2017年5月16日。另查明，被告朱文艳、陈妃赤于2010年1月25日结婚。被告朱文艳于2015年8月28日购买了中山市东升镇丽景路6号丽景名筑39座1202房，于2015年9月15日作商品房销售登记备案。该商品房于2017年5月11日被核准颁发不动产证书，证号为粤（2017）0087267，建筑面积为115.08平方米，权利人为被告朱文艳一人。此外，该房产设有抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司中山东升支行，担保金额为369000元，他项权证号为粤（2017）中山市不动产证明第0045598号。再查，2017年5月17日，原告王辉、张俊军为提起本案诉讼聘请律师并花费31200元。在庭审过程中，原、被告对合同效力、违约情况等各持己见。有关合同的效力问题，原告认为合同有效，因被告违约，故要求解除合同。被告认为合同无效，若法院认为合同有效，其认为合同可以继续履行。对于有无违约问题，被告称已将提前还款申请书递交给贷款银行，登记备案表、结婚证、身份证等资料递交给中介，但被告叫原告给付款项给贷款银行提前还款原告不配合。被告亦有口头通知中介要求中介告知两原告支付首期款，但中介认为房产证没有出不能提前还款，故被告就将该事搁置下来了，其不构成违约。被告对此主张没有提供相关证据佐证，原告不予确认。原告称其没有于2015年4月25日前向银行申请购房贷款，因为没有被告的配合且房产尚不能申请购房贷款。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。如上查明事实可见，原告与被告朱文艳双方自愿签订房屋买卖合同，现双方在合同履行过程中产生争议而引发本案纠纷，主要争议焦点在于合同效力及违约与否等问题。对此，本院根据原、被告双方的陈述和提供的证据，分析如下：合同效力问题。首先，虽被告在签订房屋买卖合同时尚未取得房产证，但在合同履行过程中已取得房产证，故被告有关该合同因无产权证而无效的主张本院不予采纳;其次，法律无规定禁止购房两年内出售，故被告主张涉案房地产购买不足两年导致合同无效，理据不足，本院不予采纳；再次，虽涉案房屋为两被告婚内购买，为夫妻共同财产，但因被告朱文艳为房产登记上的单独所有权人，两原告有理由相信其有该房产的处分权，故在没有证据证明原告与被告朱文艳有通过房屋买卖损害被告陈妃赤合法权利的情况下，两原告应为善意第三人。两原告不能以夫妻内部关系来对抗善意第三人，故两被告以被告陈妃赤不同意出售为由主张合同无效，本院不予采纳。综上，本院认为被告朱文艳有权出售本案房产给善意第三人即两原告，双方签订的房屋买卖合同有效。违约与否问题。首先，被告有无按约申请提前还款及注销抵押问题。被告朱文艳按约需在收取定金三日内须向抵押银行申请提前还贷款手续，但其没有证据证明其已履行该义务，也没有证据证明其告知了两原告因房产证没有取到无法申请提前还款解除抵押的事实，故被告朱文艳存在着违约；其次，原告有无支付房款给被告还贷款的义务问题。一方面，原、被告双方签订的房屋买卖合同没有约定由原告负责支付提前还贷的款项；另一方面，被告朱文艳也没有证据证明其告知过两原告需其提前还款的事实。故被告以两原告无付款还贷构成违约的抗辩主张，理据不足，本院不予采纳。鉴于此被告朱文艳已违约，两原告按约有权要求解除合同并要求两被告承担违约责任，故原告诉求解除合同并由两被告赔偿违约金、中介费及律师费并返还定金的诉求，理据充分，本院予以支持。但律师费及中介费问题，以本院核定的为准。其中中介费，根据原、被告双方提供的证据显示，原告已交中介费5600元，原告诉求的另外10000元中介费，于法无理，本院不予支持。至于律师费，根据《广东省律师服务收费管理实施办法》及《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》，原告应按本案诉争之标的（232800元）而非涉案合同交易总价支付律师费，其向律师事务所支付的律师费应以23568元为限，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十七条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释》（一）第九条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释》（二）第十四条的规定,判决如下：一、解除原告张俊军、王辉与被告朱文艳于2017年4月20日签订的房屋买卖合同；二、被告朱文艳、陈妃赤于本判决生效之日即行向原告张俊军、王辉赔偿违约金156000元、律师费23568元及中介费5600元；三、被告朱文艳、陈妃赤于本判决生效之日即行向原告张俊军、王辉返还定金30000元；四、驳回原告张俊军、王辉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2396元，诉讼保全费为1684元，合计4080元。由被告朱文艳、陈妃赤负担3771元，由原告张俊军、王辉负担309元。该款已由原告张俊军、王辉预付，被告朱文艳、陈妃赤于本判决发生法律效力之日起七日内将其负担部分返还给原告张俊军、王辉。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 梁春燕二〇一七年八月九日书记员 韦 彤 来源：