（2017）皖01民终3346号

裁判日期: 2017-08-09

公开日期: 2017-09-06

案件名称

倪青、安徽省绿安物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省合肥市中级人民法院

所属地区

安徽省合肥市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

倪青,安徽省绿安物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终3346号上��人（原审被告）:倪青，女，1977年11月12日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：王欣（倪青之夫），住安徽省合肥市包河区。被上诉人（原审原告）：安徽省绿安物业管理有限公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区宿松路3988号滨水花都A1幢707，统一社会信用代码91340100764798331T。法定代表人：张耀，总经理。委托诉讼代理人：黄晓燕，上海段和段（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：代高磊，上海段和段（合肥）律师事务所实习律师。上诉人倪青因与被上诉人安徽省绿安物业管理有限公司（以下简称绿安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2017）皖0111民初495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。倪青上诉请求：一、撤销一审判决；二、重新依法判定前期物业服务合同的合法性，改由各业主根据现有物业的服务质量和管理水平适当支付其相对应的部分费用；三、本案与后期业主集体联名起诉绿安物业公司的案件合并审理。事实与理由：一、原审判决违反法定程序。无视倪青的合法要求，未要求绿安物业公司出示提供物业服务的相关资料。当日庭审结束后，法官仅宣布休庭，在绿安物业公司未出示相关资料的情况下作出判决，有违法定程序。二、原审判决认定事实证据错误或片面。绿安物业公司在2014年11月前仅为二级资质，无资质承接海顿小区的物业管理，且建设单位未经招投标程序选聘物业公司，前期物业服务合同无效。绿安物业公司严重侵犯了我小区广大业主的共有权执行权监督权，应依法承担法律责任。绿安物业公司并没��履行相关维修养护管理维护义务，应承担相应的赔偿责任。三、原审判决适用法律法规条文明显不足。绿安物业公司辩称，原审判决符合法定程序，事实认定清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。双方签订的《新里海顿公馆前期物业管理服务协议》和《新里海顿公馆业主（临时）公约》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力。绿安物业公司一直按照合同约定服务小区，倪青所称的物业服务不当证据不足。即使物业公司在管理活动中有管理不到位的地方，也不是根本性违反合同约定，倪青不能以此拒交物业费。倪青不交纳物业服务费客观上会影响物业公司对小区物业提供正常维修养护管理等相关服务，损害的是其他正常交费业主的权利。绿安物业公司向一审法院起诉请求：一、倪青立即��付自2010年4月1日至2016年7月31日期间的物业服务费17599.7元。二、倪青立即支付违约金2006.4元（合同约定从逾期缴费之日起按应缴费用的日千分之三计算，绿安物业公司自愿降低为日万分之五计算）。一审法院认定事实：2009年4月8日，绿安物业公司与倪青签订了《新里海顿公馆前期物业管理服务协议》和《新里海顿公馆业主（临时）公约》。协议约定：1、高层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.3元收取。2、物业服务费每6个月预收一次，缴费时间为每半年第一个月的上旬。3、物业管理中的公共设施设备运行的能耗费用即公用水电能耗费用（含损耗），应按时分摊计量，按结算结果，每年调整一次。4、业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，应补交费用并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金。协议签订后，绿安物业公司提供了物业服务工作。倪青系新里海顿公馆一期8幢1001室业主，房屋建筑面积为173.47平方米，从2010年4月1日至2016年7月31日，倪青未缴纳物业服务费和能耗费合计17599.7元。绿安物业公司多次催要上述欠款未果。另查明：绿安物业公司的物业服务资质为一级，合肥市物价局2008年11月6日向该公司颁发收费许可证，2014年核准收费标准为每月每平方米1.4元。一审法院认为，合同履行期间，绿安物业公司依约为包括倪青在内的小区业主提供了物业服务，因此根据双方合同约定和法律的规定，绿安物业公司有权向倪青收取物业管理服务等费用。倪青作为业主，在接受和享有了绿安物业公司提供的物业服务后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。绿安物业公司要求倪青支付小区产生的公共能耗费依法应当由全体业主分摊，且绿安物业公司、倪青签订的协议亦对公共能耗的分担作出约定。本案中，倪青未向绿安物业公司交纳自2010年4月1日至2016年7月31日期间的物业费及能耗费用，其拖欠物业费及能耗费的行为已经违反了双方合同的约定，因此绿安物业公司诉请倪青支付物业费及能耗费合计17599.7元的诉请，有事实和法律依据，予以支持。倪青辩称绿安物业公司是根据物业临时公约来起诉的，但临时公约已经自动解除，因此绿安物业公司的诉讼请求无事实根据，法院认为，《新里海顿公馆业主（临时）公约》第二十条确实写明“本（临时）公约待业委会成立后自动终止”，但（临时）公约终止并不影响《新里海顿公馆前期物业管理服务协议》继续有效，本案中，绿安物业公司起诉倪青主要是依据绿安物业公司、倪青双方签订的《新里海顿公馆前期物业管理服务协议》向倪青主张物业费用，该协议有明确的物业费和公共能耗费的收费标准，也明确了合同双方的主要权利和义务，绿安物业公司据此起诉倪青追索物业费和公共能耗费并无不妥，物业资质的等级和上述协议并无直接联系，故对倪青的上述辩称意见，法院不予采纳。对于倪青提供的照片，用以证明物业管理不善，造成对倪青的人身伤害等，但照片不能反映拍摄的时间、地点，存在瑕疵，法院认为，小区的环境应靠小区的全体业主共同维护，照片反映的只是一个片段，不具有连续性、持续性的特点，不能全面反映物业公司的服务质量与水平，如果业主都以种种理由拒交物业费，势必造成物业服务质量的下降，进而损害全体业主的利益。业主对物业公司服务如果不满意，可以通过业主委员会或业主代表向物业公司反映，督促其改进服务，不能也不宜采取拒交物业费的方式，形成恶性��环，损害其他缴费业主的合法利益，且倪青也并未向法庭提供证据证明其人身受到伤害损失13000元的相关证据，故对倪青的上述意见，法院不予采纳。鉴于绿安物业公司的物业服务尚有可以完善的地方，在满足业主正当需求方面尚有提升空间，倪青拒交物业费的行为虽有不妥，但终归情有可原，故对绿安物业公司要求倪青支付违约金的诉请，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、倪青于本判决生效之日起十日内向绿安物业公司支付物业服务费及能耗费合计17599.7元；二、驳回绿安物业公司的其他诉讼请求。案件受理费290元减半收取145元，由绿安物业公司承担15元，倪��承担130元。本院二审期间，根据绿安物业公司提供的《前期物业管理服务合同》及补充协议、资质等级证书、收费许可证等证据，本院认定如下事实：合肥建鑫房地产开发有限公司（小区建设单位）与绿安物业公司签订前期物业服务合同，约定绿地.海顿公馆由绿安物业公司提供前期物业服务。绿安物业公司在2010年8月18日至2013年8月16日期间，物业管理资质等级为二级，经审批2008年11月6日起执行的高层住宅综合服务费为每平方米每月1.30元。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，判断合同效力的依据为是否违反法律和行政法规的效力性强制规定。虽然《物业管理条例》要求住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，但该规定属于管理性规定，并非效力性规定。《物业服务企业资质管理办法》要���物业公司按其资质承接相应的物业管理，但该管理办法属于部门规章、管理性规定。是否经过招投标方式选聘物业管理企业、绿安物业公司在前期物业服务合同签订时是否具有相应资质，属于行政机关是否应进行行政处罚的范畴，不影响合同的效力。根据建设单位与物业公司签订的《前期物业管理服务合同》，绿安物业公司对海顿小区提供物业管理服务，本案双方当事人签订的《新里海顿公馆前期物业管理服务协议》合法有效。倪青以此为由，主张前期物业服务合同无效的上诉理由不能成立。倪青拒绝向绿安物业公司交纳物业服务费用，应当对其拒绝交纳费用的理由是否具有合法性承担举证责任。倪青上诉认为绿安物业公司的物业服务存在瑕疵，但其并未提供证据予以证实。因物业费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，绿安物业公司若存在不履行或不完全履行物业服务义务的行为，倪青可以起诉请求绿安物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益。一审法院认为绿安物业公司的物业服务尚有需要完善之处并对绿安物业公司主张支付违约金的诉请未予支持，已考虑倪青于本案提出的抗辩意见。倪青仅愿意部分履行交纳物业费的义务，并无充分的法律依据，本院不予支持。根据查明的情况，一审法院在审理本案过程中，在对双方的诉辩主张及证据的分析认定基础之上，开庭结束后对本案作出判决，并无程序违法之处。倪青请求本案与后期业主集体联名起诉绿安物业公司的案件合并审理，于法无据，本院不予支持。综上所述，倪青的上诉理由无���实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费290元，由上诉人倪青负担。本判决为终审判决。审判长　王　苗审判员　程亚娟审判员　胡　娟二〇一七年八月九日书记员　王　元附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注微信公众号“”