（2017）粤0114民初2442号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2018-05-07
案件名称
广州市绿山湖物业服务有限公司与广州市杨恒贸易有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市花都区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州市绿山湖物业服务有限公司,广州市杨恒贸易有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初2442号原告:广州市绿山湖物业服务有限公司，住所地广州市花都区狮岭桃花岭路9号物管楼，统一社会信用代码9144011455055653XQ。法定代表人：邵肇行。委托诉讼代理人：刘国华、吴瑛，系该公司员工。被告：广州市杨恒贸易有限公司，住所地广州市番禺区沙头街大平村朝阳北街3号404。统一社会信用代码914401130686556877。法定代表人：徐锦全。委托诉讼代理人：陈绮珊，女，1973年10月23日出生，汉族，住广州市番禺区。原告广州市绿山湖物业服务有限公司(以下简称绿山湖公司)诉被告广州市杨恒贸易有限公司（以下简称杨恒公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案受理后，被告对管辖权提出异议，本院依法裁定驳回其管辖权异议申请；被告不服，向广州市中级人民法院提出上诉，该院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告绿山湖公司的委托诉讼代理人刘国华，被告杨恒公司的法定代表人徐锦全及委托诉讼代理人陈绮珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付广州市花都区狮岭镇桃花岭路9号广州桃花源小区荔霞居1栋房屋的2014年7月1日起至2016年12月31日止的物业服务费46961元（每月物业服务费1565.36元）；2.判令被告支付逾期交纳物业服务费的违约金给原告，违约金的计算方法：以每六个月应交的物业服务费9392.13元为本金，按照每日千分之二的标准，从欠费当月的11日起分段计至被告付清欠款之日止（暂计到2016年12月31日的违约金为50548.44元）；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告购买了广州市花都区狮岭镇桃花岭路9号广州桃花源小区荔霞居1栋房屋，是上述房屋的所有权人；原告是广州桃花源小区的物业管理公司，为涉案小区提供物业管理服务。原、被告于2014年1月7日签订了《前期物业服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务，被告应按该房屋建筑面积以每平方米3元及运行能耗每平方米0.3元的标准每半年的第一个月上旬按时向原告缴纳物业服务费，如被告逾期缴纳物业服务费的，应按每日千分之二的标准向原告支付违约金。原告为被告提供了物业管理服务，而被告长期拖欠物业服务费，经原告多次催收无果。被告行为不仅违反了合同约定，还对整个小区的正常物业管理造成严重的影响。请求支持原告的诉讼请求。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1.开发商没有按双方约定完善涉案小区建设，其承诺的配套设施没有按承诺建设。2.原告管理不善，小区内杂草丛生，出现几户共用一套化粪池的情况，导致小区经常污水横流。3.我方收楼时小区没有达到交楼标准，该小区没有开通燃气管道，无法正常使用，且现建好的燃气管道部分裸露在墙外，存在安全隐患。4.原告管理混乱，严重侵害业主的权益，小区内多次发生盗窃事件，上述事件引起小区其他业主的公愤，导致很多业主都没有缴纳物业管理费。5.我方愿意缴纳物业服务费的本金，但我方没有违约，不同意缴纳违约金。经审理查明：广州市绿山湖房地产开发有限公司（以下简称绿山湖开发公司）为广州市桃花源小区的建设单位。2011年5月25日，绿山湖开发公司（甲方）与原告绿山湖公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对桃花源小区提供前期物业管理服务。2013年12月25日，原告杨恒公司（乙方）与绿山湖开发公司（甲方）签订《存量房买卖合同》，约定：杨恒公司向绿山湖开发公司购买广州市花都区桃花岭路9号荔霞居1栋（涉案房屋），建筑面积共474.35平方米……2014年1月7日，被告办理收楼手续。当天，绿山湖公司（甲方、物业服务企业）与杨恒公司（乙方、购房人）签订《前期物业服务协议》，约定：物业服务费、能耗费每6个月预收一次，乙方或使用人应于每6个月的第一个月上旬向甲方交纳物业服务费。物业服务费和能耗费按建筑面积向乙方或物业使用人收取，住宅物业费为3元/月·平方米，物业服务费中未计入共有设施设备（如水泵、公共水系等）运行能耗费，由甲方按0.3元/月·平方米向乙方或物业使用人预收，每半年按建筑面积据实向乙方或物业使用人分摊（收支情况半年公布一次）；乙方应于物业交付之日或开发商发出的“入伙通知书”约定的领房之日的次月起交纳物业服务费及能耗费。乙方违反协议，不按照约定交纳物业服务费的，甲方可以依照合同约定收取滞纳金，每日收取的滞纳金标准是乙方应交纳额的千分之二。杨恒公司未按约定向绿山湖公司交纳物业服务费，经计算，每月物业服务费为1423.05元（3元/月·平方米×474.35平方米），杨恒公司共拖欠绿山湖公司2014年7月1日至2016年12月31日的物业服务费42691.5元（3元/月·平方米×474.35平方米×30个月）。本院认为：原告绿山湖公司与被告杨恒公司签订的《前期物业服务协议》为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告作为涉案房屋的权属人，享受了原告提供的物业管理服务，根据民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，被告理应向原告支付物业服务费。被告不按时缴纳物业服务费已构成违约，原告要求被告支付物业服务费42691.5元及按合同约定的滞纳金标准支付违约金的请求，合法有据，本院予以支持。因物业服务费属逐月产生的费用，故违约金应以各月所欠物业服务费为基数，从欠费当月的11日起分段计算；各月物业服务费的违约金总额不得超过该月欠缴的物业服务费金额。原告请求的物业服务费中包括每月每平方米0.3元的能耗费，但根据《前期物业服务协议》约定，该部分费用属于业主或物业使用人预交的费用，并非最终结算金额；绿山湖公司应每半年按建筑面积据实向业主或物业使用人分摊（收支情况半年公布一次）。现绿山湖公司并未提供共有设施设备实际运行费用收支情况等相关证据证明能耗费的分摊情况及被告实际应负担的金额，其要求被告全部按每月每平方米0.3元的标准支付公共设施运行能耗费依据不足，本院不予支持。对物业服务费超出42691.5元部分的主张，本院依法予以驳回。被告以开发商未按约定完善小区建设、原告管理不善、小区燃气建设不符合规范等理由拒交物业服务费，但未提供相应证据证明，且小区建设等属于开发商的责任范围，并非原告的责任，被告以此理由拒交物业服务费没有法律依据，因此，被告的抗辩理由证据不足，本院不予支持。因此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广州市杨恒贸易有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市绿山湖物业服务有限公司缴纳2014年7月1日至2016年12月31日期间的物业服务费42691.5元；二、被告广州市杨恒贸易有限公司在支付上述第一项判项物业服务费的同时，向原告广州市绿山湖物业服务有限公司支付逾期缴纳上述物业服务费的违约金（违约金按每日千分之二的标准计算，分别以每月欠缴物业服务费1423.05元为基数，从欠费当月的11日起分段计算至付清款之日止，欠费月份为2014年7月至2016年12月；上述各月物业服务费的违约金总额不得超过该月欠缴的物业服务费金额）；三、驳回原告广州市绿山湖物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2238元，由原告广州市绿山湖物业服务有限公司负担278元，由被告广州市杨恒贸易有限公司负担1960元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，视为自动撤回上诉处理。审 判 长 陈耿俊人民陪审员 袁伟峰人民陪审员 高 媛二〇一七年八月九日书 记 员 孙雪芳 更多数据：