（2016）苏1302民初9410号

裁判日期: 2017-08-09

公开日期: 2018-02-24

案件名称

臧其军、徐进等与臧公玉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

宿迁市宿城区人民法院

所属地区

宿迁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

臧其军,徐进,梁吉忠,王广良,马安喜,臧公玉

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第十二条第一款，第十三条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

江苏省宿迁市宿城区人民法院民事判决书（2016）苏1302民初9410号原告：臧其军,男,1980年1月10日生，汉族，住宿迁市宿豫区。原告：徐进，男，1984年1月3日生，汉族，户籍地沭阳县，现住宿迁市宿城区。原告：梁吉忠，男，1972年12月10日生，汉族，户籍地淮安市清浦区，现住宿迁。原告：王广良，男，1964年11月11日生，汉族，户籍地宿迁市宿城区，现住宿迁市。原告：马安喜，男，1985年12月2日生，汉族，住宿迁市宿豫区。五原告委托诉讼代理人：娄强，江苏义扬律师事务所律师。被告：臧公玉，男，1962年12月11日生，汉族，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：韩万江，江苏广陆律师事务所律师。原告臧其军、徐进、梁吉忠、王广良、马安喜五原告与被告臧公玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月25日立案受理，依法适用普通程序分别于2016年12月29日、2017年4月10日、6月28日公开开庭进行审理，五原告及其委托诉讼代理人娄强、被告臧公玉的委托诉讼代理人韩万江第一次庭审到庭参加诉讼，原告臧其军、徐进以及委托诉讼代理人娄强，被告臧公玉的委托诉讼代理人韩万江第二次庭审到庭参加诉讼，原告臧其军以及委托诉讼代理人娄强、被告臧公玉的委托诉讼代理人韩万江第三次庭审到庭参加诉讼。原告马安喜在第一次庭审后申请撤回对被告臧公玉的起诉并放弃权利，本院经审查认为，原告马安喜的申请系对自己权利的处分，不违反法律强制性规定，本院予以准许。本案现已审理终结。臧其军等四原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告之间的房屋租赁合同；2.依法判令被告臧公玉向原告支付租金400000元/年，并限期搬离该租赁房屋；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月15日，案外人董美余及宿迁市豫枫汽车贸易有限公司（以下简称豫枫公司），因经营店铺需要向原告借款，借款到期后，案外人董美余及豫枫公司无力偿还，便于2015年11月18日签署协议书，将位于宿迁市国际汽配城迅驰路南首的店铺使用权交给原告等人使用。2015年11月20日，原告准备进驻店铺时，被告臧公玉表示愿意租用，并承诺每年支付租金400000元。原告同意后，双方办理了交接手续，后来在原告不知情的情况下，被告将店铺交给案外人宿迁市天晟汽车销售服务有限公司（以下简称天晟公司）使用。现被告经多次催要后拒不支付租金，也不搬离涉案店铺。被告臧公玉辩称，双方之间未签订房屋租赁合同，因为涉案房屋产权是宿迁市金宇玻纤化工有限公司（以下简称金宇公司），所以被告不可能租用自己名下房屋。2010年9月12日，涉案房屋由金宇公司租赁给宿迁市苏宁汽车贸易服务有限公司（以下简称苏宁汽贸公司），也就是豫枫公司，后来由于其经营不善，在2016年6月20日，豫枫公司及其法定代表人案外人董美余和金宇公司解除了2010年9月12日签订的协议，所以金宇公司根据该协议收回涉案房屋，符合法律规定。综上，请求法院依法驳回原告请求。原告为证明其观点提交以下证据：1.录音一份，时间为2016年9月23日，地点在被告臧公玉办公室，证明原被告之间存在房屋租赁关系，租金为400000元/年，同时证明被告未支付租金，并且将涉案房屋租给案外人孙亮所在的天晟汽车销售有限公司使用；2.不动产产权情况表3页，证明涉案房屋登记在以被告为法人的金宇公司名下，也印证案外人董美余与金宇公司存在厂房租赁改造协议，结合两份协议书，房屋租赁到2021年1月1日止，因此原告对涉案房屋使用权也应该到2021年1月1日止；3.原告与豫枫公司协议书2份，证明2015年11月18日豫枫公司将其租赁的涉案房屋使用权转让给原告以冲抵2104500元借款事实，原告基于协议（二）的第5-8条的约定已经取得了涉案房屋的使用权，被告目前使用房屋是基于与原告之间的房屋租赁关系，与录音材料相互验证；4.借条及转账凭证一份，证明协议书真实有效；5.工商登记资料2份，该证据来源于工商主管部门备案的资料，证明案外人董美余的签字真实性及协议书的合法性。被告臧公玉对四原告提供证据发表以下质证意见：对证据1、2、5的真实性予以认可，但对关联性不予认可；对证据3真实性不予认可，认为协议（二）证实合同生效时间是2016年11月；对证据4的三性均不认可。被告臧公玉为证明其观点提供以下证据：1.厂房租赁（改造合作协议书）一份，证明金宇公司将涉案厂房租赁给豫枫公司使用；2.协议书一份，签署时间为2016年6月20日，证明金宇公司与豫枫公司解除了上述厂房改造租赁协议；3.补充协议及房屋买卖协议；4.涉案房屋的产权证和土地证；5.收条一份，证明被告臧公玉与案外人董美余解除合同后，40万元已经履行到位；6.证人证言3份，证实被告臧公玉与案外人签署解除合同协议是真实的；7.工商登记资料若干份，证实案外人董美余曾委托他人到工商登记部门办理事务，工商登记部门所保管的资料并非都是董美余本人书写，因此笔迹鉴定的比对样本存在问题；8.豫枫公司经营期间载有“董美余”签字的清单若干，证实董美余签字有变化，从而证实鉴定结论存在错误。四原告对被告臧公玉提供证据发表以下质证意见：对证据1真实性予以认可，可以证实案外人董美余经营的豫枫公司对涉案房屋享有10年的使用权；对证据2不予认可，案外人董美余签字系伪造，申请对笔迹进行鉴定；对证据3真实性予以认可，证实其中800多平方的房屋已经通过转让形式归案外人董美余所有了，当时是作为餐厅使用的；对证据4未提出异议；对证据5的真实性有异议，收条内容均系打印，对案外人董美余签字的真实性无法核实，落款处没有日期；对证人证言不予认可，证人陈述前后矛盾，不具有真实性；对证据7中1-6页资料予以认可，7-10页资料不予认可，对其中“董美余”签字不予认可，第11页资料认可；对证据8三性均不认可。经四原告申请，本院委托南京师范大学司法鉴定中心对被告臧公玉提供的2016年6月20日协议中甲方案外人“董美余”的签字进行比对，并提供案外人董美余在工商行政管理部门留存的签名以及与原告签署的协议书中的签名作为对比件，鉴定机构经审查认为符合鉴定条件，并于2017年3月10日出具鉴定意见书，鉴定意见为：署期为“2016年6月20日”的《协议》中甲方案外人“董美余”签名字迹与提供的字迹样本不是同一人书写形成。原告对该鉴定意见无异议，被告臧公玉对该鉴定意见不予认可，认为比对件不符合鉴定条件。经庭审质证，本院对证据效力作如下确认：1.四原告所举证据1、2、5，被告对其真实性不持异议，能够证实本案争议房屋的基本情况，苏宁汽贸公司登记情况，本院予以确认。证据3、4，被告不予认可，因案外人“董美余”下落不明，无法核实其签字的真实性，本院对其证据效力不予采信。2.被告所举证据1、3、4，四原告对此不持异议，能够证实被告与案外人董美余之间就厂房改造、租赁等事宜达成一致意见，并签署协议书以及房屋基本情况，本院予以确认。证据2中案外人“董美余”的签字真伪无法核实，被告臧公玉虽申请三名证人出庭作证，但该证言存在多处矛盾，无法形成证据锁链，对该证据效力不予采信。证据5的收条，四原告不予认可，该收条主文为打印字体，无落款日期，收条下方手写体字迹载明款项打到“汪敏”账户，被告臧公玉亦未能提供支付凭证，收条中案外人“董美余”的签名无法核实真伪，故对该证据效力不予采信。对证据6的证人证言不予采信。对证据7，该组证据系工商登记部门在行使行政管理职权过程中所审核和保管的资料，在无其他证据推翻该组证据效力的前提下，本院推定该组证据真实、合法、有效。对证据8的真实性无法核实，且与本案无关联性，本院对其证据效力不予采信。对于司法鉴定意见书，被告不予认可，本院委托鉴定时提供的比对件为工商登记资料中案外人“董美余”签名（系复印件）以及四原告所提供的协议书中案外人“董美余”签名，因四原告所提供协议书中案外人“董美余”签名的真实性无法核实，被告对该签字不予认可，鉴定过程中双方均未能提供有效的对比件，导致该鉴定结论存在瑕疵，本院不予采信。根据以上证据分析认定以及当事人陈述意见，对本案事实认定如下：2010年9月12日，苏宁汽贸公司与金宇公司签订厂房租赁（改造）合作协议书，约定金宇公司将其所有的位于宿迁市国际汽车城南北大街西侧、民便河北侧厂房交由苏宁汽贸公司改造使用，面积约2000余平方，租期为十年，每年租金为7万元，自2011年元月1日正式营业起算，十年租金为70万元作为苏宁汽贸公司的改造资金，不足部分由苏宁汽贸公司自行承担。苏宁汽贸公司一次性补助金宇公司6万元设备搬迁费。围墙及厂房改造装修总造价为152万左右。另现有厂房885平方米，交予苏宁汽贸公司改造作为维修车间使用。同日，双方就厂房如遇政府拆迁情况下的利益分配问题作出补充协议。协议签订后，双方互相履行了各自义务。后金宇公司依法办理了房屋产权证，登记证载明房屋为3幢，面积分别为885.35平方米、2023.83平方米、724.2平方米。苏宁汽贸公司法定代表人为案外人徐宗强，金宇公司法定代表人为本案被告臧公玉。另查明，2012年12月25日，苏宁汽贸公司法定代表人变更为案外人董美余，任总经理，任期为三年。同时案外人徐宗强将其持有的39%股权转让给案外人董美余，将5%的股权转让给张峻。苏宁汽贸公司全体股东为徐宗强和董美余。上述变更均进行工商登记。案外人董美余在后期经营中，将苏宁汽贸公司更名为豫枫公司。2013年10月20日，金宇公司与案外人董美余签订一份房屋买卖合同，约定金宇公司将其所有的位于金宇公司院内综合楼一单元102室，房屋建筑面积为112平方米房屋作价19000元整出售给案外人董美余，如遇拆迁，补偿款归案外人董美余。房屋交付时间为2012年11月1日。本案被告臧公玉与案外人董美余签字确认。但未有证据显示双方办理产权转移登记。再查明，案外人董美余因经营豫枫公司不善，下落不明。2016年7月，被告臧公玉占有并使用金宇公司产权证书上所登记的房屋，后租赁他人使用。现本案四名原告以其与案外人董美余之间存在使用权转让协议以及与被告臧公玉之间存在租赁关系为由，要求被告臧公玉支付房屋租赁费用未果，因而成讼。本院认为，当事人订立合同，采取要约、承诺方式，就合同标的、质量、数量、价款、履行期限、履行方式、违约责任等进行协商并达成合意。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并受法律保护。在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同的订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。四原告主张解除与被告臧公玉之间的租赁合同，就要证明其与被告之间存在合法有效的租赁关系，并发生了合同关系变更的事实。本案中，臧其军等四原告未能提供证据证实与被告臧公玉签订或口头达成过合法有效的房屋租赁合同，其所提供的电话录音时间为2016年9月23日，录音中未有显示双方对房屋租赁以及租金支付的相关事项进行磋商的内容，被告臧公玉也不认可双方之间存在房屋租赁关系。原被告所举书证证据中均涉及案外人“董美余”的签字，原被告双方对彼此依据中“董美余”签字争议较大，因该案外人下落不明，无法核实签名的真伪，且该签名的真伪与原被告之间是否存在合法有效的租赁关系无必然的联系。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。四名原告因无证据证实与被告之间存在租赁关系，应当承担不利后果。据此，本院对原告要求解除与被告之间的租赁合同、支付租金以及限期搬离房屋的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告臧其军、徐进、梁吉忠、王广良对被告臧公玉的诉讼请求。案件受理费7300元，保全费2520元，合计9820元，由四名原告负担，鉴定费5000元，由被告臧公玉负担（原告已经预缴）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（该院为征收单位，户名：宿迁市财政局国库处，开户行：中国农业银行宿城支行，帐号：46×××80）。审　判　长　　吴雪媛人民陪审员　　徐遵华人民陪审员　　蔡则武二〇一七年八月九日书　记　员　　陈　洁关注公众号“”