（2017）川0191民初6886号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-09-22
案件名称
洪晓辉与郑莉萍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
成都高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
洪晓辉,郑莉萍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0191民初6886号原告:洪晓辉，男，汉族，1982年2月16日生，住福建省南安市。委托诉讼代理人：王炳春，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。特别授权代理人。被告：郑莉萍，女，汉族，1979年10月11日生，住成都市高新区。委托诉讼代理人：黄明华，四川运逵律师事务所律师。一般授权代理人。委托诉讼代理人：吴秋思，四川运逵律师事务所律师。一般授权代理人。原告洪晓辉诉被告郑莉萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。本院于2017年7月12日公开开庭进行了审理，原告洪晓辉及其委托诉讼代理人王炳春，被告郑莉萍及其委托诉讼代理人黄明华、吴秋思到庭参加诉讼。于2017年8月9日进行第二次开庭，原告洪晓辉，被告郑莉萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪晓辉向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《买卖转让合约》；2、被告退还原告已付房款10万元；3、被告向原告一次性支付违约金32.6万元。事实和理由：2017年3月5日原告与被告签订《买卖转让合同》，购买成都市高新区盛邦街333号中海兰庭3栋2单元13层1301号的物业，总价163万元。上述合同签订后，原告依照合同约定向被告支付了购房定金10万元后，被告却无故单方面要求增加20万元的购房款，并拒绝将产权过户给原告。根据《买卖转让合约》第14条的规定：“如甲方于签署本合约及收取上述定金及金额后未履行本合约之条款未将该物业售予乙方，则甲方除必须退还乙方所有已付房款外，并须向乙方支付该物业成交价20%的违约金或双倍退还定金”，被告的行为已经构成根本违约。被告郑莉萍辩称，1、原告在诉状中所称的约定解除合同的条件并未成就。根据合约第14条约定，应该是我方收取所有购房款后拒绝将房屋产权过户给原告，原告才能解除合同。但事实是原告并未按合约第4条的约定进行付款，只在《合约》签署当日支付定金10万，在同年4月28日及5月31日未按合同约定进行付款，因此原告在诉状中所称的解除合同的条件并未成就，是原告违约在先，解除合同没有事实及法律依据，我方更不应该承担违约责任；2、原告在诉状中称：“被告单方面要求加价20万元购房款，并拒绝将产权过户给原告”与事实不符。根据《合约》第23条之规定，“如合约内容变更并通过以书面补充协议方式经甲、乙双方签名后等同本合约部分同具法律效力”。双方就合同的价款并未签订任何补充协议，我方提出变更的要约，但原告并未作出相应承诺，即原合同并未进行任何变更，双方应当在合同期内继续履行原合同内容，我方就不应该承担违约责任。经审理查明，2017年3月5日，原告洪晓辉（购买方，乙方）与被告郑莉萍（出售方，甲方），经纪方（丙方）成都盛美房地产顾问有限公司签订《买卖转让合约》一份，约定：1、甲乙双方通过丙方买卖位于成都市高新区盛邦街333号中海兰庭3栋2单元13层1301单位之物业，该物业建筑面积为97.45平方米（以房地产证明文件为准），所有权人：郑莉萍，目前没有按揭；2、转让价格为人民币163万元整，乙方须按下述方式付款：第一部分房款人民币10万元整须于签署本合约之同时支付作为购房定金；第二部分房款人民币27万元整须于2017年4月28日或之前交付；第三部分房款交易余款人民币125万元整须于2017年5月31日或之前交付；保证金人民币1万元整须于2017年5月31日或之前由乙方支付予甲方；3、如甲方于签署本合约及收取上述定金及金额后未履行本合约之条款未将该物业售予乙方，则甲方除必须退还乙方所有已付房款外，并须向乙方支付该物业成交价20%的违约金或双倍退还定金，乙方不可要求进一步赔偿或逼使甲方履行此合约。2017年3月5日，原告洪晓辉通过招商银行向被告郑莉萍支付定金100000元，同日，被告郑莉萍出具收条予以确认。合同签订后，被告郑莉萍便在微信中向原告洪晓辉表明其不愿出卖涉案房屋。在庭审中，通过中介方的证人以及多方的聊天记录，可以表明被告郑莉萍不愿出卖涉案房屋。2017年3月13日，原告洪晓辉另行购买了同小区的另一套房屋，成交价170万余元。2017年3月22日，被告郑莉萍委托律师事务所向原告发送《律师商洽函》，大致内容为：被告郑莉萍因交易时间匆忙，未经仔细考虑和了解，中介方亦未告知该地段房屋的市场价格，从而导致合同约定的价格与实际市场价格存在巨大差距，导致被告郑莉萍被误导，违背真实意思签订了协议，希望双方能进一步协调解决。本院认为，原、被告签订的《买卖转让合约》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告在签订合同当日依据合同约定向被告郑莉萍转定金100000元，其行为已经履行了合同确定的当期义务。随后被告便通过各种方式表达不愿意出卖房屋的意思，从被告向原告发出的律师函亦可看出，被告郑莉萍不愿就原定价格出售房屋。基于此，原告洪晓辉没有向被告郑莉萍履行后续支付相应款项的行为，是行使不安抗辩权的行为，因此，不能认定原告洪晓辉存在迟延履行合同的违约行为。故对被告郑莉萍在庭审中主张原告迟延履行合同存在违约的抗辩不予认可。因此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，对于原告洪晓辉要求解除《买卖转让合约》的主张予以支持。本案的起诉状副本于2017年6月2日送达被告，故合同于此时解除。另,合同解除后，根据《买卖转让合约》第十四条的约定，被告郑莉萍应将收取的定金退还给原告洪晓辉，故对原告的此项诉请予以支持。对于违约金，根据合同约定，此违约金的性质为解约违约金，本院认为违约金的约定应当以实际损失为依据，在被告表示不再出售涉案房屋以后，原告即在短时间内再次购买了另一套房屋，不存在太大损失，而双方约定的违约金为房屋成交价的20%即326000元，明显过高，故本院综合原告损失情况，以及《买卖转让合约》对被告违约适当惩戒的约定意图，将违约金调整为100000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告洪晓辉与被告郑莉萍签订的位于成都市高新区盛邦街333号中海兰庭3栋2单元13层1301号房屋的《买卖转让合同》于2017年6月2日解除；二、被告郑莉萍于本判决生效之日起十五日内向原告洪晓辉退还定金100000元；三、被告郑莉萍于本判决生效之日起十五日内向原告洪晓辉支付违约金100000元；四、驳回原告洪晓辉的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取11202元，由被告郑莉萍承担。（此款原告已预交，被告在履行本判决确定的给付义务时一并向原告支付）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 吴 翔二〇一七年八月九日书记员 韩亚群 微信公众号“”