（2017）京03民终9340号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-09-15
案件名称
汇天网络科技有限公司与曹凌强房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
汇天网络科技有限公司,曹凌强
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终9340号上诉人（原审被告、反诉原告）：汇天网络科技有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇徐辛庄大街1号209室。法定代表人：杨磊，总经理。委托诉讼代理人：郭子龙，北京国宏（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏晶，北京国宏（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曹凌强，男，1976年11月8日出生。上诉人汇天网络科技有限公司（以下简称汇天网络公司）因与被上诉人曹凌强房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初21076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汇天网络公司上诉请求：1.撤销一审法院判决，改判驳回曹凌强的全部诉讼请求；2.改判解除曹凌强与汇天网络公司签订的《国际健康港租赁合同》；3.一、二审诉讼费用由曹凌强负担。事实与理由：1.一审法院判决认定事实错误，根据《合同法》第52条，双方签订的租赁合同违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。涉案房屋的土地规划属于科教用地，该性质的土地根据法律规定未经批准不得改变土地规划用途不能对外进行出卖，同时该涉案房屋购买或者租赁的法定用途只能是科研，而不能作为其他用途，曹凌强与汇天网络公司为了规避法律规定，以租赁合同为名，而行房屋买卖之实，对此情况双方均存在过错。2.即使该租赁合同有效，但涉案房屋事实上已经不具备继续履行的可能性，汇天网络公司一审中请求解除租赁合同，但是一审法院以汇天网络公司未提交证据为由不予支持汇天网络公司的请求，属于一审法院认定事实不清。另外，曹凌强并没有履行完毕租金交付义务，汇天网络公司有权拒绝交付房屋，有权解除合同。曹凌强辩称，不同意汇天网络公司的上诉请求。1.汇天网络公司的经营范围包括办公室出租，不存在规划用途和经营范围上的障碍；2.我方信访收到了通州城乡建设委员会的答复意见书，政府并没有强制不让我方租赁，也未提及该项目违规；3.汇天网络公司违约在先，我方可以拒交尾款。曹凌强向一审法院起诉请求：1.汇天网络公司继续履行双方签订的《国际健康港租赁合同》，限期交付合同约定条件的房屋；2.汇天网络公司支付曹凌强迟延交付房屋的违约金（以203440元为基数，按日万分之二计算，期间自2014年8月18日至2016年6月1日止）；3.诉讼费由汇天网络公司承担。汇天网络公司向一审法院反诉请求：解除双方签订的《国际健康港租赁合同》。一审法院认定事实：曹凌强（乙方）与汇天网络公司（甲方）于2013年12月29日签订《国际健康港租赁合同》，约定：该项目土地规划为科教用地，使用年限为50年。甲方同意出租，乙方同意承租坐落于北京市通州区宋庄镇富壁路国际健康港（暂定）楼盘F-6号楼×层×室。该房屋之租赁期为二十年，自2013年12月29日（下称“起租日”）起至2033年12月28日止，2033年12月29日至2061年12月25日为赠送期，赠送期间免收租金，但乙方应承担该房屋物业管理费及水、电、通讯费用。该房屋的交付日期为2014年8月18日。该房屋租金总价款403440元。甲方未能于本合同规定的该房屋之交付日期向乙方交付该房屋，甲方应当向乙方支付违约金。违约金按违约期内的每日万分之二进行计算。逾期超过90天，甲方未交付该房屋，则乙方有权终止本合同，本合同终止自乙方书面通知送达甲方之日起生效。合同还约定了其他内容。合同签订后，曹凌强给付汇天网络公司租金203440元，汇天网络公司尚未按约定向曹凌强交付房屋。案件审理过程中，汇天网络公司提交了一份国有建设用地使用出让合同、建委的针对其出售房屋的意见书以及消防验收意见书，证明涉案土地地类（用途）为科教用地并称涉案房屋主体已经建成，但只有规划验收完成了，但建委的房屋质量验收等法定验收程序尚未进行，房屋无法交付，已构成事实履行不能，应予以解除。对于涉案房屋确实未通过房屋整体质量验收的情况，曹凌强不持异议。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的《国际健康港租赁合同》系双方真实意思的表示，双方均应按照合同的约定享有权利、履行义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。涉案合同约定，汇天网络公司未能于该合同规定的该房屋之交付日期向曹凌强交付房屋，汇天网络公司应当向曹凌强支付违约金，违约金按违约期内的每日万分之二进行计算，现汇天网络公司并未按照合同约定的房屋交付日期如期交房，构成违约，应按照上述法律规定和合同约定承担相应违约责任，故对于曹凌强要求汇天网络公司支付违约金的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。对于曹凌强要求汇天网络公司按照合同约定条件交付房屋的诉讼请求，由于涉案房屋并不具有法定的交付条件，如交付房屋将违反法律和行政法规的相关规定，故对此诉讼请求，法院不予支持，曹凌强可待房屋具备相应交付条件后另行起诉。对于汇天网络公司反诉要求解除双方签订的《国际健康港租赁合同》反诉请求，首先对于汇天网络公司称曹凌强未按照合同约定交纳第二期租金已构成违约主张，根据曹凌强提交的证据可以认定汇天网络公司曾承诺可以进行贷款交纳租金，现由于汇天网络公司的原因导致贷款未履行，故对汇天网络公司该主张，法院不予采纳，第二，汇天网络公司称涉案合同已经在客观上无法履行，但汇天网络公司未就此提供充分有效的证据予以证明，综上两点，对于汇天网络公司要求解除合同的诉讼请求，于法无据，法院对此不予支持。对汇天网络公司反诉要求曹凌强给付违约金的请求，证据不足，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，第六十四条第一款之规定，判决：一、汇天网络科技有限公司给付曹凌强违约金（以203440元为基数，按日万分之二计算，期间自2014年8月19日至2016年6月1日止），于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回曹凌强的其他诉讼请求；三、驳回汇天网络科技有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据予以证实，不能提供证据或者所提供的证据不能证实自己主张，应承担举证不能的法律后果。本案中,汇天网络公司并未提交充分证据证明双方签订的《国际健康港租赁合同》存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条之无效情形，故汇天网络公司主张合同无效缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。现汇天网络公司仅提交北京市通州区住房和城乡建设委员会出具的《关于IDC产业城科教用地项目违规行为的处理意见》，仅凭该份证据不足以证明双方合同已然在法律上或者事实上不能履行。故汇天网络公司上诉要求解除双方签订的租赁合同无法律和合同依据，一审法院依据在案事实驳回汇天网络公司要求解除合同的诉讼请求并无不当，本院予以确认。综上所述，汇天网络公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7352元，由汇天网络科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 蒙 瑞审 判 员 尚晓茜审 判 员 龚勇超二〇一七年八月九日法官助理 胡 婧书 记 员 赵 宇 来自