（2017）皖0503民初2670号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-12-22
案件名称
马鞍山市百仕威物业管理有限公司与张军物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
马鞍山市花山区人民法院
所属地区
马鞍山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马鞍山市百仕威物业管理有限公司,张军
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
安徽省马鞍山市花山区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0503民初2670号原告：马鞍山市百仕威物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。委托诉讼代理人：常小琴，该公司职工。被告：张军，男，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。原告马鞍山市百仕威物业管理有限公司（以下简称百仕威物业公司）与被告张军物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告百仕威物业公司的委托诉讼代理人常小琴、被告张军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百仕威物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付物业费2948元，并支付违约金884元。事实和理由：原告于2011年4月29日与马鞍山市明都置业有限责任公司签订了前期物业服务合同，约定：物业费标准高层为每月每平方米1.2元，逾期缴纳物业费应按日管理费千分之三的标准支付违约金。被告是小区业主，其物业形式为高层住宅，面积为102.36平方米，每月应缴纳物业费122.83元。被告欠缴2014年12月31日至2016年12月30日共计24个月的物业费2948元，应缴纳违约金884元。张军辩称，被告已交物业费至2015年4月30日。以后的物业费没有缴纳是因为原告管理不善，具体问题如下：1、门岗让人随意进出，小区安全难以保证；2、小区2栋和3栋楼房内由跳舞工作室和麻将馆等在经营；3、原告在小区地面和广场上自行划分车位并收取停车费；4、小区内的开设的眼科医院楼顶上安装的空调外机和空气能，噪音非常大，影响了业主的休息。上述问题的存在，证明原告没能完全履行物业服务管理义务。被告认为，原告目前提供的物业服务没有达到马鞍山市小区物业服务的标准，原告按照每月每平方米1.2元的标准收取物业费是不合理的，按照原告目前的服务标准，只能按照每月每平方米0.5元的标准收取物业费。当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告针对其诉请递交了下列证据：《前期物业服务合同》、《补充协议》各1份、服务价格登记证、城镇房屋登记薄、《前期物业管理服务合同（住宅）》。张军对上述证据均不持异议，本院对上述证据依法予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月29日，马鞍山市明都置业有限责任公司与百仕威物业公司签订了一份《前期物业服务合同》，约定“由百仕威物业公司为马鞍山市明都财富广场提供物业管理服务，并达到约定的马鞍山市住宅小区物业管理服务等级一级标准；物业服务费由业主按其拥有物业的总建筑面积交纳，高层住宅物业服务费为每月每平方米1.2元，物业服务费按每半年交纳，业主或物业使用人应在每缴付半年度第一个月1日至7日前履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按日管理费千分之三的标准向百仕威物业公司支付违约金”。合同签订后，百仕威物业公司按约为马鞍山市明都财富广场提供物业服务。2013年4月24日，张军和百仕威物业公司签订了一份《前期物业管理服务合同（住宅）》，约定“由百仕威物业公司为张军所在的明都财富广场物业提供物业服务，张军物业建筑面积为102.36平方米；高层住宅物业综合服务费为每月每建筑平方米1.20元，物业综合服务费按半年交纳，业主或物业使用人应在每缴付周期第一个月1日至7日前履行交纳义务；张军违反合同，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应从逾期之日起每日千分之三加交滞纳金”。2014年12月24日，马鞍山市明都置业有限责任公司与百仕威物业公司签订了一份《前期物业服务合同补充协议》，约定“鉴于明都财富广场业主委员会尚未成立，经双方协商一致，马鞍山市明都置业有限责任公司同意继续聘用百仕威物业公司作为明都财富广场物业管理服务公司至2016年12月31日止”。因张军一直未交纳自2014年12月31日起至2016年12月30日止的物业管理服务费2948元，以致成讼。本院认为，马鞍山市明都置业有限责任公司与百仕威物业公司签订的《前期物业管理服务合同》、《前期物业服务合同补充协议》，以及百仕威物业公司与张军签订的《前期物业管理服务合同》系各方真实意思表示，合法有效，上述合同及协议对双方当事人具有约束力。百仕威物业公司按约提供服务后，张军作为物业所有人及使用人未按约支付2014年12月31日起至2016年12月30日止的物业管理服务费，已构成违约，应承担民事责任。百仕威物业公司在提供物业服务管理中，并没有按照约定每年向业主征询对物业服务的意见，即没有按约定的马鞍山市住宅小区物业管理服务等级一级标准提供服务。由于百仕威物业公司并未依约全面履行物业服务合同义务，可相应减免张军缴纳物业服务费的义务，故对于百仕威物业公司主张由张军支付违约金884元的诉讼请求，本院不予支持。综上，张军应当缴纳的物业服务费确定为2653元为宜（1.2元/月/平方米×102.36平方米×24个月×90%）。张军提出的下列问题：1、门岗让人随意进出，小区安全难以保证；2、小区2栋和3栋楼房内由跳舞工作室和麻将馆等在经营；3、原告在小区地面和广场上自行划分车位并收取停车费；4、小区内的开设的眼科医院楼顶上安装的空调外机和空气能，噪音非常大，影响了业主的休息。对于第1项问题，百仕威物业公司应加强管理，提高物业服务水平；对于第2、4项问题均不是百仕威物业公司作为物业公司所能解决，张军及其他业主可请求有关部门依法处理；对于第3项问题，张军及其他业主可另行主张权利，但其不得以此抗辩拒交物业费。综上所述，张军应向百仕威物业公司交纳自2014年12月31日起至2016年12月30日止的物业服务费2653元，百仕威物业公司超出该数额的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张军于本判决生效之日起十日内支付原告马鞍山市百仕威物业管理有限公司自2014年12月31日起至2016年12月30日止的物业服务费2653元；二、驳回原告马鞍山市百仕威物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取计25元，由被告张军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员 郭庆二〇一七年八月九日书记员 黄蓉附：本案适用的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 搜索“”