（2017）粤0606民初10329号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-09-25
案件名称
顺德区大良雄发物业中介服务部与蒋玉兰、贺曦居间合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
顺德区大良雄发物业中介服务部,蒋玉兰,贺曦
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第四百二十四条，第四百二十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初10329号原告：顺德区大良雄发物业中介服务部，住所地广东省佛山市顺德区大良街道新桂居委会丹桂路6号翠华轩12号铺。经营者：吴桂芳，女，1972年8月5日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，被告：蒋玉兰，女，1991年9月25日出生，汉族，住广西乐平县平乐镇桃林村委架规村**号，公民身份号码4503301991********。被告：贺曦，男，1989年12月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原告顺德区大良雄发物业中介服务部诉被告蒋玉兰、贺曦居间合同纠纷一案，本院于2017年7月5日受理后，依法由审判员梁逵适用简易程序独任审判，于2017年8月8日公开开庭对本案进行了审理。本案开庭时，原告的经营者吴桂芳，两被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告中介费9585元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：业主张吉波在原告处放售位于顺德××金榜××沿××号，两被告于2017年3月6日给付了3万元定金给张吉波购买此房。当时因张吉波便宜出售房产，被告蒋玉兰愿意负担双方中介费。在办理房屋贷款过程中，由于被告蒋玉兰去银行办理手续时，将时间拖延，无按时办理到贷款，张吉波要求退回定金。原告向两被告追讨中介费，但两被告违约拒绝支付。两被告辩称，原告违背诚信原则、黑且坑，如果原告认为购房交易成交了，怎仅起诉两被告而不起诉张吉波，这足以说明了问题。被告蒋玉兰孤身来到顺德发展，经过多年努力，成立了自己的公司，因公司在广州，故被告的工作时间基本都在广州。由于房价猛涨，被告蒋玉兰心慌了，利用晚上时间从广州赶回大良找中介看房子，在中介的介绍下选中了涉案房产。因张吉波比较难约，所以被告蒋玉兰又回广州了。2017年3月6日晚上，终于约到张吉波签订合同了，而被告蒋玉兰又在广州没法回来，故被告蒋玉兰委托被告贺曦去原告处与业主用两被告的名义签订了购房合同并按约定支付了3万元的购房定金。合同由朋友带回家了，但购房合同补充约定了余下购房款必须在2017年3月30日前付清，否则合同终止。因为张吉波也在等着这笔钱去交另外一套房子的定金，张吉波就这约定反复强调原告一定要按时通知两被告，原告也对张吉波承诺一定能通知两被告。3月31日早上，被告蒋玉兰在广州突然接到张吉波的电话说房屋不卖了，因为两被告没有按时支付首期款。接到电话后再查看合同确实有这样的约定，于是打电话给原告问为何不按合同约定及时通知两被告按约付款。合同都是中介自己制订的，因此在这些法律文件里，对委托人的约束很多，对中介的约束很少。尽管居间合同中没有约定原告的义务，根据法律规定，原告仍然应当承担相应的法律责任。合同第六条第4点约定：原告必须协助两被告及张吉波办理该房屋按揭、过户、水电等相关手续。然而在3月6日至3月31日期间，两被告均没有接到原告的工作人员打过来的电话及信息通知两被告去办理银行贷款按揭资料。签订合同后，由于一方违约或其它原因并没继续履行下午，因此原告并没完成该履行的通知职责及按约按规定协助办理有关之服务内容，所以原告不应收取中介费。在得知张吉波取消合同后，原告开始变脸了，原告知道两被告工作忙，说晚几天付款是没有问题的，由原告与张吉波沟通过程中，张吉波坚持不让步，一定要按约定取消合同。在被告蒋玉兰与张吉波沟通过程中才知道，因张吉波没及时收到款项，导致没买到他想购买的房屋，已铁定要取消合同。4月2日上午，张吉波及两被告一起到原告处处理这件事情，但从9:00多等到10：45，原告还是没有开门，这是原告故意刁难，所以两被告与张吉波一起离开了。凭心而论，此合同是原告没履行中介责任通知两被告支付首期款且不帮忙办理银行贷款按揭手续而造成买卖双方没能按约定完成交易，责任在于原告。两被告本着诚实守信，没追究原告的违约责任，反而被原告追讨中介费，天理难容。合同法第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。然而，实务中，不少居间人为使自己获取报酬的目的不落空，往往利用格式条款，要求委托人如果因违约未签订买卖合同或者因合意解除居间协议未签订买卖合同的，违约方及合意解除方需向居间人支付相当于居间报酬的违约金及服务费。这样，就使委托人处于必须签约，否则就要承担违约金或服务费的不利地位；而其自己则处于无论是否促成合同成立，均可获取相到于居间报酬的违约金或服务费的有利地位。这明显加重了委托人的责任，因此该条款违反了法律的强制性规定，应为无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对本案证据，本院认定如下：原告提供的证据，被告确认是其所签，因此予以采信；至于原告是否履行了居间义务，是本案的认定问题。被告提供的证据，鉴于证人未出庭作证，而且部分内容是其个人对本案纠纷的看法，不能作为认定事实的依据，故不予采信。本院经审理认定事实如下：2017年3月6日，原告作为中介方，两被告（被告蒋玉兰委托被告贺曦代签名）作为购房方与张吉波签订房屋买卖合同一份，约定：两被告向张吉波购买位于佛山市顺德区大良街道办事处金榜居委会沿江西路20号银景苑2座603号房，房屋交易价为63.9万元；款项支付分三期，第一期是两被告应于签订合同时向张吉波支付购房定金3万元，第二期是2017年3月30日前双方带齐资料一起到交易所，同时两被告向张吉波支付购房首期款22.9万元，第三期38万元由两被告办理银行按揭贷款支付；房屋按揭贷款金额及贷款日期以银行最后审批为准，若贷款金额不足以抵扣第三期购房余款的，两被告必须在房产交易过户当天补齐；若贷款金额超出第三期购房余款的，则在第二期购房首期款中扣除相应金额；两被告须支付中介费9585元给原告，应于本合同签订当日支付50%，余款在双方到房地产交易中心过户当天付清；原告必须协助房屋买卖双方办理该房屋按揭、过户、水电等相关转户手续；若两被告购买涉案房屋时征得张吉波同意办理二手房按揭贷款的，房屋买卖双方于2017年3月10日前带齐资料一起到银行办理贷款手续时，有了解相关按揭政策义务，并承担政策变化带来的风险；房屋买卖双方自签订本合同后，须于2017年4月10日前带有关资料到房地产管理部门办理产权过户手续；非银行按揭部分的金额，若两被告不能在2017年3月30日前按时支付给张吉波，则张吉波有权退回定金，本合同解除，双方互不追究对方责任。合同签订当日，两被告已支付了定金3万元，但之后由于张吉波未在2017年3月30日前收到首期款，故解除了房屋买卖合同。原告认为两被告应支付中介费，遂提起本案诉讼。本院认为，两被告认为原告未履行居间义务，未促成交易完成。法律规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。两被告与张吉波已签订房屋买卖合同，合同已成立，故两被告根据合同约定依法负有支付中介费给原告的义务。两被告抗辩原告未履行居间义务，导致涉案房产的交易未能完成。支付购房款是购房人的义务，两被告作为完全民事行为能力人，应对合同所约定的内容有清楚的认知。合同中已约定2017年3月30日前房屋买卖双方带齐资料一起到交易所，同时两被告向原告支付购房首期款22.9万元。两被告作为付款方没有联系原告，尤其清楚知道合同最后一条特别约定是“非银行按揭部分的金额，若两被告不能在2017年3月30日前按时支付给张吉波，则张吉波有权退回定金，本合同解除，双方互不追究对方责任”。该条款并非格式条款，是手写添加的特别约定，合法有效。作为付款方，应严格按照合同约定履行付款义务。两被告不仔细看合同约定，导致未能在3月30日前履行付款义务，对房屋买卖合同的解除具有不可推卸的责任。但是，合同约定了原告必须协助房屋买卖双方办理该房屋按揭、过户、水电等相关转户手续。两被告认为原告未通知具体日期，原告认为已履行告知义务，原告对此未能举证证实。原告声称其与其他中介公司合作完成本案合同交易，由其他中介公司负责协助两被告办理按揭贷款事宜，但未提供证据证实其与其他中介公司的合作协议。根据合同相对性原则，涉案合同的中介方就是原告。即使原告委托其他中介公司完成居间义务，这也是原告与其他中介公司的委托合同关系，但履行本案居间合同义务的举证责任及法律后果在于原告。鉴于双方均有未履行合同义务的行为，而各自的违约行为间接结合，导致涉案房屋买卖合同解除，原告主张全额收取中介费的诉讼请求，本院不予支持，只酌情支持4792.5元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告蒋玉兰、贺曦应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告顺德区大良雄发物业中介服务部支付中介服务费4792.5元；二、驳回原告顺德区大良雄发物业中介服务部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元（原告已预交），由原告顺德区大良雄发物业中介服务部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 逵二〇一七年八月九日书记员 柯洁静