（2017）豫01民终8183号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-08-30
案件名称
渠正国、河南华启金管家物业服务有限公司（原河南超达物业管理有限公司）物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
渠正国,河南华启金管家物业服务有限公司（原河南超达物业管理有限公司）,河南超达置业有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终8183号上诉人（原审原告）：渠正国，男，1976年5月13日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：董晓婷，北京市晨野（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：司顺鑫，北京市晨野（郑州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：河南华启金管家物业服务有限公司（原河南超达物业管理有限公司），住所地郑州市郑东新区聚源路49号聚源国际1-2层附03。法定代表人：李海军，总经理。委托诉讼代理人：李玉明，河南新良明律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕燕辉，河南新良明律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：河南超达置业有限公司，住所地郑州市郑东新区商务外环路17号16层1601号。法定代表人:李海军，总经理。委托诉讼代理人：李玉明，河南新良明律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕燕辉，河南新良明律师事务所实习律师。上诉人渠正国因与被上诉人河南华启金管家物业服务有限公司、原审被告河南超达置业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2016)豫0191民初10111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人渠正国的委托诉讼代理人董晓婷、司顺鑫，被上诉人河南华启金管家物业服务有限公司的委托诉讼代理人李玉明，原审被告河南超达置业有限公司的委托诉讼代理人李玉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。渠正国上诉请求：1、撤销一审判决的第二项，2、确认上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》第五章第二十一条第1项、第二十六条关于上诉人应按建筑面积据实分摊公用水电的合同条款无效；3、确认被上诉人于2015年5月到7月29日拒绝为上诉人房屋专有部分开启中央空调并供应冷气的行为违法。事实和理由：《前期物业管理服务协议》涉案条款中公用水电产生的费用属于物业企业依法应承担的费用，涉案条款系违反法律规定，免除被上诉人河南华启金管家物业服务有限公司的责任，加重了业主责任的格式条款，应属无效。被上诉人拒绝于2015年5月至7月29日为上诉人房屋专有部分开启中央空调并供应冷气的违法行为，上诉人已经提供相应证据予以证明，且得到了被上诉人的承认，一审法院认定上诉人要求确认违法缺乏事实依据不当。被上诉人河南华启金管家物业服务有限公司辩称，一审判决认定事实清楚。请求驳回上诉，维持原判。原审被告河南超达置业有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。渠正国向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告河南华启金管家物业服务有限公司签订的《前期物业管理服务协议》第五章第二十一条第1项、第二十六条关于原告应按建筑面积据实分摊公用水电的合同条款无效；2、确认被告河南超达置业有限公司制定的《业主临时管理规约》第七章第一条关于业主逾期交纳物业服务费时被告河南华启金管家物业服务有限公司有权采取停水、停电等措施暂停对当事业主提供服务的条款无效；3、确认被告河南华启金管家物业服务有限公司于2015年5月到2015年7月29日拒绝为原告房屋专有部分开启中央空调并供应冷气的行为违法；4、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院审理查明，2013年2月2日，原告与河南超达置业有限公司签订商品房买卖合同，原告购买被告河南超达置业有限公司位于郑东新区××东、××街北××号商品房，用途为办公，建筑面积175.44平方米，总价款为1743872元。原告系上述房屋业主，被告河南华启金管家物业服务有限公司系原告所在小区的物业管理单位。2014年9月2日，原告与被告河南华启金管家物业服务有限公司签订前期物业管理服务协议，协议就双方的权利义务、物业管理服务的内容、质量、费用及其他事项作了规定。协议第五章第二十一条规定，物业服务费按建筑面积计算，办公标准暂定为6.8元/平方米·月。以上费用不包含空调费和公共水电分摊；空调费用分户计量，按实际发生收取；公共水电按实际发生量计算，按建筑面积据实分摊。第二十六条规定，公用水电（电梯、公用照明、绿化、景观水电、公共卫生间等）用量，按实际消耗依建筑面积据实分摊。协议由原告签字摁手印，被告河南华启金管家物业服务有限公司负责人签字及加盖公章予以确认。同日，原告与被告河南超达置业有限公司签订业主临时管理规约，规约规定超达聚源国际物业管理区域的物业使用、维护、管理，业主的共同利益及违约责任。规约第七章第一条规定，业主或物业使用人违反本临时规约及前期物业管理服务协议的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，应按每天千分之五的标准支付违约金。逾期超过1个月的，甲方有权采取停水停电等措施暂停对当事业主提供服务。拖欠物业服务费在6个月以上的，物业管理企业可依法向违约业主提起法律诉讼。原告对该规约作出承诺，同意履行、遵守该规约的责任和义务。规约由原告签字摁手印予以确认。一审法院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告与被告河南华启金管家物业服务有限公司签订前期物业管理服务协议系双方的真实意思表示，协议约定公共水电按实际发生量计算，按建筑面积据实分摊。根据相关法律法规的规定，“物业管理区域内共用部位、共用设施设备日常运行、维护和管理发生的费用，计入物业服务成本，由物业企业承担”，而协议中约定的公共水电实际消耗费用并不属于上述规定中的物业企业应承担的费用。原告主张该协议中有关公共水电费用按建筑面积据实分摊的条款违反郑州市物业管理条例的相关规定，属于免除物业服务企业责任、加重业主负担的违法不公平条款，应属无效条款。一审法院认为原告该项诉请于法无据，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与被告河南华启金管家物业服务有限公司形成物业服务合同关系，双方均应恪守履行。若原告不按时交纳物业服务费，被告河南华启金管家物业服务有限公司则有权要求原告按照法律规定的违约责任形式承担违约责任。本案中河南超达置业有限公司业主临时管理规约系原告自愿签署，且该规约符合合同成立要件，依法成立，但该规约中将违约责任部分约定为：“业主或物业使用人逾期超过1个月交纳物业服务费，河南超达置业有限公司有权采取停水停电等措施暂停对当事业主提供服务。”因原告与二被告之间并非供水供电法律关系，二被告采用规约中规定的停水停电措施，于法无据，该条款加重了业主一方的责任，违反公平原则，应属无效，故对原告的该项诉请，予以支持。关于原告要求确认被告河南华启金管家物业服务有限公司拒绝于2015年5月到2015年7月29日为原告房屋专有部分开启中央空调并供应冷气的行为违法，缺乏事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告渠正国与被告河南超达置业有限公司于2014年9月2日签署的《业主临时管理规约》中第七章第一条的违约条款无效；二、驳回原告渠正国的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告河南超达置业有限公司负担。本院在二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，上诉人渠正国与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。该协议第二十一条第一项约定了公共水电按实际发生量计算，按建筑面积据实分摊，第二十六条约定公用水电用量，按实际消耗依建筑面积据实分摊的内容并不违反《郑州市物业管理条例》第四十三条规定，上诉人渠正国主张共用部位、公用设施设备日常运行、维护和管理发生的费用包含了共用水电费用没有法律依据。故上诉人渠正国上诉称涉案条款违反法律规定，属于免除物业服务企业责任、加重业主责任的格式条款，应属无效的请求不能成立，本院不予支持。确认之诉的客体是争议的民事法律关系或民事实体权利，对事实的确认并非确认之诉的客体。对事实的认定是人民法院作出裁判结果的前提和依据，但不能将对事实的认定作为裁判结果。上诉人渠正国所主张的确认被上诉人河南华启金管家物业服务有限公司于2015年5月到2015年7月29日拒绝为原告房屋专有部分开启中央空调并供应冷气的行为违法的请求属于对事实的确认，不能成为独立的诉讼请求。故上诉人渠正国的该请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人渠正国的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，实体处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人渠正国负担。本判决为终审判决。审判长 张向军审判员 李润武审判员 张海霞二〇一七年八月九日书记员 朱琳欣 来源：百度“”