（2016）鲁1091民初1392号

裁判日期: 2017-08-09

公开日期: 2018-05-29

案件名称

威海华联商厦股份有限公司与张曦房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

威海火炬高技术产业开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

威海华联商厦股份有限公司,张曦

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百一十五条，第二百三十二条

全文

山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民事判决书(2016)鲁1091民初1392号原告：威海华联商厦股份有限公司，住所地威海市环翠区新威路58号，组织机构代码16673285-0。法定代表人：刘跃华，董事长。委托诉讼代理人：都业金，该公司职员。委托诉讼代理人：李玉胜，山东西政律师事务所律师。被告：张曦，男，1972年12月6日出生，汉族，户籍所在地山东省威海市环翠区，现住威海市环翠区。原告威海华联商厦股份有限公司与被告张曦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告威海华联商厦股份有限公司之委托诉讼代理人都业金、李玉胜、被告张曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。威海华联商厦股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告返还威海市古寨西路－63号504室房屋；2.被告向原告支付自2010年6月至2016年5月的房租11950元，并承担自2016年6月至交还承租房之日止的租金；诉讼中原告变更第一项诉讼请求为，判令解除原、被告之间的房屋租赁关系并判令被告向原告返还威海市古寨西路63号504室承租房屋。事实和理由：被告原为原告单位职工，1999年3月，为激励员工爱岗敬业，以企业为家的精神，原告为被告提供位于威海火炬高技术产业开发区古寨西路－63号504室（以下简称涉案房屋）房屋一套，并签订租房协议书一份，协议书约定：原告提供给被告的住房是租房，而不是福利分房。被告应按室内的使用面积支付房租，被告自由离职、出租或出借承租房的，原告有权收回住房。2010年4月29日原告职代会通过了产权房及宿舍管理制度补充规定，其中明确对连续三个月不按时缴纳租金和水电费的租户，公司有权收回住房。被告于2001年2月离职，但未交回租房，自2010年6月起未再向原告缴纳任何租金。张曦辩称，第一，被告的住房系原告根据国家职工住房实物分配制度的规定，分给被告的；第二，自1996年被告取得该福利房后，至2017年12月，被告均按福利房房租向原告交纳租金，原告也予以认可，因此，被告住房系福利房，与原告并非平等主体的民事法律关系，请求法院不予受理，或驳回原告起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，庭审中，原、被告认可被告承租的房屋是位于威海火炬高技术产业开发区古寨西路－63号504室，原房租标准为每月39.4元。2001年2月，被告离开原告单位，但仍然租住涉案房屋，被告按上述标准交纳房租到2017年12月。对有争议的证据和事实，本院经审理认定如下：原告请求判令解除原被告之间的房屋租赁关系并判令被告向原告返还威海市古寨西路63号504室承租房屋；要求被告按照每月197元的标准交纳自2010年6月至2017年6月的房租共计17156.5元，应交电费952.6元，扣除被告已交纳的部分房租电费外，被告尚欠房租13436.2元。原告提交的证据有：1.房屋所有权证、国有土地使用证及调取于威海市土地管理局的土地登记审批表，以此主张原告于2001年8月办理了涉案房屋所在整幢楼的房屋所有权证书，房证编号为威房权证字第××号，涉案房屋系原告所有。2.落款时间为2010年4月29日的“威海华联商厦股份有限公司产权房及宿舍管理制度补充规定”、2010年5月31日第二届职工代表大会第二次会议记录，补充提交：威海华联集团股份有限公司管理规章第620页至621页“公司职工住房管理条例”，其中第7条规定：自由离职、辞职、开除的职工，其妻、子女、又非本公司职工，自人事部门公布文书之日起六个月内退还住房，迟退一月，房租加倍。据以主张：说明公司职工住房管理条例对涉案房屋的管理使用作出规定。由于公司员工流动性加大，对公司宿舍管理做出新的规定，重新同租住公司宿舍的人员签订房屋租赁合同；对于已经离职的租房户房租予以调整，将房租提高5倍（涉案房屋房租为每月197元），方案经职工代表大会通过后，于2010年6月1日实施；规定了租户逾期三个月不按时支付租金及水电费的，公司有权收回住房。原告称调高后的房租仍然低于市场价格。3.（2011）威高民初字第521号民事判决书、（2016）鲁1091民初1334号民事判决书、（2016）鲁10民终2530号民事判决书各一份，主张：在另案中，法院已就原告返还房屋及支付租金的请求予以支持，因本案同另案案情相同，原告的诉请应得到法院支持。被告质证意见是：对证据1的真实性提出异议，认为上述材料不能真实反映涉案房屋坐落在原告提供的土地证上，从土地登记审批表中看涉案土地原来是仓储用地，不是住宅用地，原告应该提供当时建宿舍楼的所有的相关资料，因为当时该宿舍楼是以职工福利房的名义报批的；对于证据2的真实性有异议，因该两份证据均是原告单方提供，该宿舍管理补充规定被告没有见过。关于职工代表大会会议记录，原告仅提供了工会盖章的文件，没有职工代表的签字，而且，工会委员会也无权否认国家、山东省、威海市的相关规定，自行做出该份会议记录。对于补充提交的“公司职工住房管理条例”真实性没有异议，从该管理规章制度的起草与制定均是在1998年1月份以后制定的，被告也参与了制定的相关工作，但是被告的住房是1996年分到手的，原告当时分房的管理规定，不是现在提供的内容，而且从管理条例上面看也能证明被告的房子属于福利房。对于证据3的真实性没有异议，但是被告与另案的区别在于被告没有屈从于原告的压力，没有签署租房租赁协议。被告为证实自己的主张提交证据有：1.1997年2月工资发放表一份，主张其租住的房屋为福利房，房租为每月39.4元，房补每月为13.44元；2.被告于2010年4月、2015年4月、2016年4月、2017年4月交纳当年房租和电费收据4张，据以主张：原告认可被告的房子系福利房，并按福利房的标准收取福利房租；且已交纳至2017年年底；3.通知复印件一份，落款时间1999年2月28日，内容为对于未参加房改、仍住公司公有住房的住户，从九九年四月开始改为租房，并签订租房协议书，其租房事项按协议书条款执行；租房协议书发给各住户签字，三月二十日签好后上交总务部，五月份仍不签字的住户，按规定取消租房资格。被告以此主张，其所分住房为房改房、公有住房，原告与被告不是平等主体的民事法律关系，不属于法院的受理范围。4.原告与孔永兴的租房协议书，认为从合同相关内容可以证实：该租房协议中的住房，是原告按照职工住房管理条例，分给职工并按国家规定来确定住房的价格及其他的住房福利待遇。质证中，原告对于被告提交的证据1工资表的真实性无法确定；对于证据2中的四张收据汇款事实予以认可，但认为被告自2010年6月起应当按照提高后的房租197元交纳；对于证据3的真实性无异议，该证据恰恰证明了涉案房屋不是福利分房，原告在通知中告知包括被告在内的住户签订租房协议书，并约定了租金标准和不签订租房协议书的后果，被告没有签订租房协议书，并且于2001年已离职，早已失去租房资格，应当返还涉案房屋并补交租金和水电费用；对证据4的真实性没有异议，认为从该租房协议书中可以证明涉案房屋不是福利分房。被告还提交了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》、《山东省贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革决定的实施意见》、威海市人民政府专题会议纪要及其他法院有关案例等，原告认为该些材料与本案没有直接关系，不具有关联性，不适用于本案，不具有参考性。本院对于各方证据分析认定如下：原告提交的三组证据中，证据1是威海房产及土地管理部门颁发的证书或记载的档案，对其真实性予以确认，根据土地档案记载的内容可以确定涉案房屋座落于土地证记载的土地上，与本案具有关联性；本院认为证据2会议纪要与规章制度内容上相互印证，对真实性关联性予以确认；被告关于上述证据真实性的异议，既与证据内容不符，也没有提供任何反驳证据，因此，本院不予采纳。关于证据3的真实性，被告予以认可，本院予以确认。被告提交的四组证据中，原告对证据2-4的真实性没有异议，本院予以确认并采信；证据1工资发放表中关于房租的数额39.4元，与原、被告陈述一致，本院予以确认。被告提交的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》等规范文件、案例资料，不是民诉法意义上的证据，本院不予认证。根据认定的证据，本院确认：原告于2001年8月办理了涉案房屋所在整幢楼的房屋所有权证书，系涉案房屋所有权人；被告按原房租标准39.4元交纳房租至2017年年底。本院认为，本案争议焦点有三点：一、被告住房是否福利分房，原、被告之间是否平等的民事法律关系，案件是否属于法院主管的民事案件；二、原、被告之间的房屋租赁合同是否应当解除，被告是否应当返还承租房屋；三、原告要求被告按照提高后的房租标准交纳所欠房租是否应得到支持。关于第一个争议焦点，根据被告提交的通知以及双方均认可的被告实际租住涉案房屋并交纳过租金的事实，可以认定原、被告双方之间形成房屋租赁关系，该租赁关系是当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。被告关于涉案房屋系福利分房、公有住户的分配、双方之间并非平等的民事法律关系、本案不属于法院主管的民事案件的主张，本院认为，原告已在通知中明确告知，从九九年四月开始，改为租房，并要求签订租房协议，而且被告提交的孔永兴租房协议也可以证明其他住户已按照原告的要求签订了相关协议，而被告没有签订协议，并不能改变其双方之间房屋租赁的关系性质，现房屋已归原告所有，并非公有房屋，因此，对被告该项辩称，本院不予支持。关于第二个争议焦点，按照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，本案原、被告双方既没有签订书面的租房协议书，也没有明确约定租赁期限，可以视为不定期租赁，原告可以随时解除合同，而且原告在99年通知中已明确告知在当年5月份仍不签租房协议的，取消租房资格，因此，原告现起诉要求解除与被告的房屋租赁合同的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。解除合同后，被告应当向原告返还承租的房屋，但应当给予合理的搬家时间，结合本案实际情况，本院确定为三十日。关于第三个争议焦点，原告提交的2010年4月29日的“威海华联商厦股份有限公司产权房及宿舍管理制度补充规定”、2010年5月31日第二届职工代表大会第二次会议记录，系原告内部文件，上述文件中提高涉案房屋租金标准的决定是原告单方行为，原告没有证据证明其向被告履行了告知义务，且原告也未提交被告按新标准交纳房租的有关证据，因此，原告要求被告按提高后的租金标准交纳前期（自2010年6月至2017年6月）所欠房租13436.2元的理由不当，本院不予支持，被告关于该问题的辩解理由成立，本院予以采纳。对于2017年6月之后至返还房屋之日止的租金，本院认为，由于原、被告双方尚未就房租标准的变更达成一致意见，仍应按原标准支付房屋占用费，被告已按原房租标准交纳至2017年年底，故对于原告要求被告自2017年7月至返还承租房之日止的房租按照提高后的标准即每月197元计算的诉讼请求，本院不予支持。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条规定，判决如下：一、解除原告原告威海华联商厦股份有限公司与被告张曦之间的房屋租赁关系；二、被告张曦于本判决生效之日起三十日内将位于威海火炬高技术产业开发区古寨西路-63号504室房屋返还给原告威海华联商厦股份有限公司；三、驳回原告威海华联商厦股份有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由原告威海华联商厦股份有限公司负担100元，被告张曦负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审　判　长　　焦卫人民陪审员　　丛松人民陪审员　　李晶二〇一七年八月九日书　记　员　　李毅微信公众号“”