（2017）苏01民终4330号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-08-25
案件名称
陈仲珊与倪庆华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈仲珊,倪庆华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终4330号上诉人（原审原告）：陈仲珊，女，1975年9月3日生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：顾剑波，江苏彦圣律师事务所律师。上诉人（原审被告）：倪庆华，男，1952年8月16日生，汉族，住江苏省南京市白下区。上诉人陈仲珊因与上诉人倪庆华房屋买卖合同纠纷一案,不服江苏省南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初17224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈仲珊上诉请求：撤销原判，改判倪庆华支付迟延签订借款合同违约金88810元，迟延交付房屋违约金39260元，合计128070元；一、二审诉讼费由倪庆华承担。事实和理由：一、一审法院认定陈仲珊与倪庆华签订644号合同是在2016年8月10日，合同约定签订借款合同的时间是2016年8月20日，在履行过程中，因倪庆华未办理案涉房屋产权证导致双方交易一度被搁置，陈仲珊甚至为此发函要求解除合同。后经双方协商交易继续进行，并于11月11日重新签订876号合同及补充协议，该合同虽然约定倪庆华应于8月20日前签订贷款合同，但此时已过签订借款的合同时间，该条款并无可操作性，只是原来合同内容的重新誊抄，双方在重新签订合同5日后即11月16日共同前去办理借款合同，以实际行动表明将签订贷款合同的时间进行协商并履行，故倪庆华并未存在迟延办理贷款的行为。这一认定是错误的，理由：1、876号合同中载明双方应在8月20日前签订借款合同表明陈仲珊要求追究倪庆华的违约责任，否则双方就应在合同中重新约定办理借款合同的时间，而不是仍然约定在8月20日前签订借款合同，倪庆华在合同上签字，也表明其认可应在8月20日前签订借款合同，认可存在违约行为。一审法院认为是誊抄，毫无事实依据，纯属猜测。2、双方迟至2016年11月11日才能办理借款合同手续，是因倪庆华2016年10月31日才拿到案涉房屋产权证，后又寻找旧发票所致，这个时间是倪庆华违约所致，并非双方协商变更的时间。3、一审法院认定办理贷款手续过程中，陈仲珊未提出倪庆华延迟办理贷款一事证明陈仲珊不要求追究违约责任毫无法律依据，没有法律规定必须在合同履行过程中追究违约方的违约责任，只要当事人未明确放弃追究违约责任，就有权在诉讼时效内追究。二、一审法院认定倪庆华2016年12月1日至2016年12月18日期间，不存在迟延交房行为也是错误的。双方曾多次变更合同，2016年11月11日的《合同变更协议》约定倪庆华应当于2016年12月1日交房，之前签订的协议作废。后经东山调解委员会调解，双方最终在调解书确认交房时间为12月18日，此事为一次性调解结束，如有一方违约支付2万元违约金。因倪庆华12月18日仍未交房，故一审法院支持了2万元的违约金，但对于陈仲珊要求倪庆华支付12月1日至12月18日的逾期交房违约金的诉请，一审法院认为因双方协商后将交房时间约定为12月18日是错误的。本案的实际情况是陈仲珊与倪庆华在2016年11月11日《合同变更协议》中约定的最后交付时间是12月1日，因倪庆华多次违约，陈仲珊多次催促，倪庆华拖延至2016年12月5日仍不肯交房，双方发生纠纷后去东山街道人民调解委员会调解，倪庆华才同意2016年12月18日交房，调解书原文就是倪庆华同意在2016年12月18日16时交房，显然不是双方协商的结果，依然是倪庆华在违约，因此追究其从12月1日至18日的违约金是符合法律规定的。倪庆华辩称，1、签订第一份合同时，产权证还没有办下来，合同应当是无效的。中途写了变更协议，最终达成最后一份合同,究竟以哪份合同为准，其认为合同不能成立。2、损失是对方自己造成，应当交房的时候没有来，之后又来撬锁，对方的房款没有按合同约定到其账户，强行撬锁是侵权行为。到派出所签订调解协议，钥匙不交对方不会签调解协议，证明其已经履约。3、违约金是没有道理的，双方在派出所签的协议是最合法、最有效力的。倪庆华上诉称，根据2016年12月5日其和陈仲珊在江宁区岔路口派出所调解室签订的协议约定，12月5日其将房屋入户门钥匙交给该调解室保管，等银行贷款到其账户后5个工作日内办理水、电、气等过户手续，结清费用交付尾款后，交付房屋。该房屋的入户门钥匙12月5日交给叉路口派出所调解室保管，该钥匙在房屋交付后由陈仲珊来领取；其同意在12月18日16时将案涉房屋交给陈仲珊。原审法庭在没有向派出所核实该钥匙有没有被取走的情况下，仅凭其没有证据证明且陈仲珊否认而认定其存在延迟交房明显有误。如其12月5日不交钥匙给派出所调解室的话，此协议是不可能订立的，而违约的认定应以交钥匙为界限，既然钥匙已经交给派出所调解室，并且签订了协议，充分说明其12月5日已开始履行了协议，就不存在不履行协议的约定行为，不构成违约。陈仲珊辩称：1、根据一审判决载明，倪庆华自述其未在12月5日交付房屋，是因为尚未收到陈仲珊的银行贷款，根据倪庆华与陈仲珊的补充协议，倪庆华应当在12月1日交房，和贷款没有关系。因此，倪庆华构成违约。2、直至一审庭审，案涉房屋内还有倪庆华的家具没有搬走，其手上仍然持有房屋钥匙，倪庆华并未完成合同约定的交房义务。一审法院判决其承担12月18日未能交房的2万元违约金，符合法律规定。陈仲珊一审诉讼请求：1、倪庆华支付迟延签订借款合同违约金88810元（违约期间自2016年8月20日起至2016年11月11日止共计83天，2140000元×0.5‰×83天）；2、倪庆华支付迟延交房违约金39260元（分段计算为：自2016年12月1日起至2016年12月18日共计18天，2140000元×0.5‰×18天＝19260元，2016年12月18日后按照双方调解协议约定为20000元）；3、本案诉讼费用由倪庆华承担。一审法院认定事实：2016年8月10日，倪庆华（甲方）、陈仲珊（乙方）、云房源公司（丙方）签订《南京市存量房屋买卖合同》（编号0000644，以下简称644号合同），约定甲方将位于南京市东山街道金盛路紫薇花园3幢502室房屋出售给乙方，总价214万元。合同约定的付款方式为：1.定金10万元，甲乙双方于交付房款时冲抵房款。2.贷款130万元，甲乙双方于2016年8月20日前与贷款机构签订借款合同。3.首付款72万元，乙方于获得银行或公积金管理中心批准贷款之日起5个工作日内支付给甲方，双方共同办理房屋所有权转移登记手续。4.尾款2万元，甲乙双方于房屋交付时自行交接。第十条违约责任部分约定：除本合同其他条款另有规定，甲乙双方任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应当向守约方支付总房款的每日万分之五的违约金。合同签订当日，因倪庆华未予提供案涉房屋的产权证，陈仲珊将定金10万元交付云房源公司。2016年8月12日，因倪庆华仍未提供案涉房屋产权证，云房源公司仅向倪庆华转交37000元定金。2016年10月14日，陈仲珊向倪庆华发送《解除合同通知函》，载明因倪庆华未按合同约定于2016年8月20日前往贷款机构签订借款合同，至今未办理案涉房屋产权登记手续，故决定解除双方签订的房屋买卖合同。后双方协商各自承担案涉房屋的一半契税，由倪庆华先行办理其名下的房屋产权证，该笔房屋买卖交易继续进行。2016年10月31日，倪庆华补领了案涉房屋的产权证。2016年11月11日，双方重新签订《南京市存量房屋买卖合同》（编号：0000876，以下简称876号合同，日期倒签为2016年8月11日）及《合同变更协议》，876号合同约定合同总价仍为214万，但将首付款72万变更为70万，交房尾款2万变更为4万。876号合同中关于签订借款合同时间以及违约条款内容均与644号合同一致。《合同变更协议》约定：倪庆华（甲方）、陈仲珊（乙方）于2016年8月11日签订876号合同，经协商一致，就合同相关事宜作如下变更：1.……；2.甲乙双方于乙方出件后三天内交付房屋钥匙并清空房客，最迟于2016年12月1日交付乙方；3.以此变更协议为最终协议，以前所有变更协议作废。原合同未变更的部分将继续履行。同日，陈仲珊支付首付款70万，倪庆华领取了70万首付款及剩余定金63000元，双方办理了房屋过户手续。2016年11月16日，双方共同至贷款银行签订借款合同，后该笔银行贷款于2017年1月汇入倪庆华中国建设银行个人账户。2016年12月5日，双方因交房产生纠纷，经东山调解委员会调解，达成以下调解协议：1.倪庆华同意在12月18日16时将案涉房屋交给陈仲珊。如有一方违约支付2万元违约金；2.交付的房屋为空房；3.倪庆华同意将该房屋的入户门钥匙交给岔路派出所调解室保管。该钥匙在房屋交付后由陈仲珊来领取；4.水费、电费、燃气费将于18日之前结清，按实际抄表数由倪庆华结清；5.双方对以上的协议条款都表示同意，此事为一次调解结束……审理中，倪庆华自述其之所以未在12月5日交付房屋，是因为陈仲珊的银行贷款其尚未收到。同时，其已将案涉房屋钥匙交至岔路口派出所，该钥匙已被陈仲珊取走。目前案涉房屋屋内还有其拆卸下的家具未搬走，其手上亦持有房屋钥匙。陈仲珊称其并未领取房屋钥匙，房屋至今仍在倪庆华控制之下。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点一：倪庆华是否应于2016年8月20日前签订借款合同。双方第一次签订644号合同日期为8月10日，该份合同约定签订借款合同时间为8月20日，符合房屋买卖的交易习惯。后在合同履行过程中，因倪庆华未曾办理案涉房屋产权证导致双方交易一度被搁置，陈仲珊甚至为此发函要求解除合同。但经双方协商交易继续进行，并于11月11日重新签订876号合同及补充协议，该合同虽仍然约定倪庆华应于8月20日前签订借款合同，但此时已过签订借款合同时间，该条约定并无操作的可能性，只是将原合同的内容予以重新誊抄，双方在重新签订合同后五日即11月16日共同前去办理借款合同签订手续，以实际行动表明将签订贷款合同的时间重新协商并履行，故倪庆华并未存在迟延办理贷款行为，陈仲珊的第一项诉请无事实与法律依据，不予支持。陈仲珊抗辩称《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条规定，合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。其于合同约定之后仍然与倪庆华共同前去办理贷款只是一种妥协，不代表其放弃追究倪庆华延期办理贷款的违约责任。一审法院认为，双方于重签合同当日办理房款交接、房产过户手续，于签合同后五日办理贷款手续，截至此时陈仲珊并未提及倪庆华延迟办理贷款一事，双方均在积极履行再次签订房屋买卖合同后的各自义务，属就办理贷款时间已达成新的一致意思表示，不适用《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条之规定，故对陈仲珊的该点抗辩意见，不予采纳。本案争议焦点二：倪庆华是否存在迟延交房行为。双方曾多次变更合同，2016年11月11日的《合同变更协议》约定倪庆华应当于2016年12月1日交房，该日之前签订的协议作废。后经东山调解委员会调解，双方最终在调解书上确认交房时间为12月18日，此事为一次性调解结束，如有一方违约支付2万元违约金，故本案的交房时间应当定为12月18日。因倪庆华12月18日仍未交付房屋，按约应承担2万元的逾期交房违约金，对陈仲珊要求倪庆华支付12月18日之后产生的2万元逾期交房违约金的诉请，予以支持。至于陈仲珊要求倪庆华支付12月1日至12月18日期间的逾期交房违约金的诉请，因双方协商后将交房时间最终确认为12月18日，故该诉请无合同依据，不予支持。倪庆华虽抗辩称陈仲珊已将房屋钥匙取走，其已履行交房义务，但并未提供证据加以证实且陈仲珊予以否认，故对其该抗辩意见不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、倪庆华于本判决发生法律效力之日起十日内支付陈仲珊延迟交房违约金20000元;二、驳回陈仲珊的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取2761元，保全费2020元，共计4781元，由陈仲珊负担2330元，由倪庆华负担2451元（该款项已由陈仲珊垫付，倪庆华在给付上项款额时应加付此垫款）。双方对原审查明的事实没有异议，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉合同在履行过程中，因倪庆华未办理房屋产权证导致交易迟延，陈仲珊曾为此发函要求解除合同，经双方协商后，双方当事人于2016年11月11日重新签订合同及补充协议，虽仍然约定倪庆华应于2016年8月20日前签订借款合同，但该约定无法执行。双方于重签合同当日办理房款交接、房产过户手续，五日后办理贷款手续，均在积极履行重新签订的合同，系以实际行动将签订贷款合同的时间进行变更,故陈仲珊要求倪庆华支付迟延签订借款合同违约金的上诉主张，没有事实与法律依据，不予支持。双方当事人曾多次变更合同，2016年11月11日签订的《合同变更协议》约定倪庆华应当于2016年12月1日交房，因交房问题双方发生争议，经东山调解委员会调解，最终在调解书上确认交房时间为12月18日，如有一方违约支付2万元违约金。该调解协议系当事人对双方之间约定的权利义务内容作出的再次变更，故一审法院认定交房时间应为12月18日，因倪庆华12月18日仍未交付房屋，按约应承担2万元的逾期交房违约金并无不当。倪庆华虽主张陈仲珊已将房屋钥匙取走，其已履行交房义务，但一审时其自认案涉房屋内还有其拆卸下的家具未搬走，其手上亦持有房屋钥匙,且双方在调解协议中明确约定，交付的房屋为空房；倪庆华同意将该房屋的入户门钥匙交给岔路口派出所调解室保管，该钥匙在房屋交付后由陈仲珊来领取等内容均与其主张相悖。上诉人倪庆华的上诉主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，双方当事人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5522元，由陈仲珊负担2761元，由倪庆华负担2761元。本判决为终审判决。审判长 王劲松审判员 郑 慧审判员 龚 震二〇一七年八月九日书记员 王 慧 搜索“”