（2017）闽0481民初2529号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-09-26
案件名称
永安市房产管理局与江水平房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
永安市人民法院
所属地区
永安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0481民初2529号原告：永安市房产管理局，住所地：永安市江滨路238号，统一社会信用代码：12350481489196909Q。法定代表人：杨承辉，局长。委托诉讼代理人：林永平，福建建州联兴律师事务所律师。被告：江水平，男，1956年4月26日出生，汉族，住永安市，原告永安市房产管理局与被告江水平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永安市房产管理局的委托诉讼代理人林永平、被告江水平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永安市房产管理局向本院提出诉讼请求：1、解除永安市房产管理局、江水平于2015年3月12日共同签订的《永安市直管公有住房租赁合同》；2、判令江水平立即腾空并归还占用永安市房产管理局管理的房屋；3、判令江水平支付拖欠永安市房产管理局的租金3,707元，并按原约定的租金标准继续支付房屋占用费至本案涉讼的房屋腾空、归还永安市房产管理局为止。4、由江水平承担本案诉讼费用。事实和理由：永安市房产管理局与江水平于2015年3月12日共同签订了一份编号为永房（住宅）租赁合同（2015）第22YN0128号《永安市直管公有住房租赁合同》，该合同约定：“一、租赁资产基本情况。（一）房屋坐落：燕江中路××1-205（原门牌号××），混合结构，总层3，所在层2，1-205室。（二）建筑面积：48.8平方米。……二、租赁期限：租赁期限从2015年3月1日起至2016年2月28日止。三、租金及履约保证金。（一）租金：乙方租住直管公房的建筑面积为48.8平方米，月租为6.9元/平方米…合计月租金为￥337元，全年租金为人民币零万肆仟零佰肆拾肆元零角整（￥4,044元），今后如因房屋结构、设备及住房条件或租金标准变动时，租金按规定调整。租金按月结算，由乙方在每月初的前十日向甲方缴清，甲方提供财政非税收入票据（甲方委托第三方代收租金的，凭第三方收款收据换取财政非税收入票据）。逾期缴交租金的，每逾期一天按实欠租金的3‰加收取滞纳金。（二）履约保证金：本合同签订5日内。乙方须向甲方缴交合同履约保证金计人民币贰仟元整（2,000元）。履约保证金不计利息。……八、合同延续、解除、终止……（二）解除：乙方有下列情况之一的，甲方有权单方面解除本合同，收回乙方承租的房屋，因此而造成的损失，由乙方赔偿：……⑥拖欠房租达6个月以上的；……”。江水平屡屡拖欠租金，经永安市房产管理局多次催缴未果，为了保护国有资产不至于损失，特提起本案的诉讼。江水平拖欠的租金为：2016年7月至2017年6月，12个月。每月337元×12个月=4,044元。上述合同第三条约定的滞纳金将另行起诉。综上，本案江水平违约的事实清楚、证据确实充分。恳请贵院判如所请，以维护法律的公平、公正与严明，维护国有资产不至流失。本案涉讼租金价格的计算：公有住房市场租金指导价格=住房平均市场租金×（1+结构调节系数+成套调节系数+地段调节系数+层次调节系数），目前住房平均市场租金为6元/㎡每月（普通装修）=6×（1+15%）=6.9元（市场单价）每月房租=面积48.80㎡×市场单价6.9元/㎡=337元（四舍五入）。江水平辩称，其为下岗职工，生活困难，房屋租金太高，无力交纳房屋租金，同意解除房屋租赁合同，请求减免部分租金。永安市房产管理局围绕诉讼请求提交以下证据予以证实：1.市直管公有住房租赁合同；2.永安市房产登记发证存根；3.快递回执和催缴记录；4.永安市商品房屋租赁登记备案证明，证明依法办理租赁房屋登记手续；5.票根查询表；6、永安市人民政府文件。江水平没有提交证据。经庭审质证，江水平对永安市房产管理局的证据没有异议，本院认为上述证据具备真实性、合法性、关联性，予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月12日，永安市房产管理局与江水平签订一份编号为永房（住宅）租赁合同（2015）第22YN0128号《永安市直管公有住房租赁合同》，合同约定：出租人永安市房产管理局（甲方），承租人江水平（乙方），租赁房屋坐落于永安市××室，建筑面积48.8平方米，租赁期限2015年3月1日起至2016年2月28日，月租金为337元，租金按月结算，乙方向甲方缴交履约保证金2,000元，租赁期满后，如未再续租，租赁合同终止并结清债权债务后，退还履约保证金，履约保证金不计利息，乙方拖欠房租6个月以上，甲方有权单方面解除合同。合同期满后，江水平继续租住房屋并交纳租金至2016年6月，2016年7月后未再交纳房屋租金，至2017年5月累计拖欠租金11个月，租金合计3,707元，永安市房产管理局通过电话、短信、催款函、律师函等方式向江水平多次催讨租金未果。庭审结束后，江水平即将租赁房屋的钥匙退还永安市房产管理局，并表示已腾空房屋，永安市房产管理局出具说明，确认已收回租赁的房屋。另查明，讼争租赁坐落于永安市××号（原门牌号为××）房屋产权人为永安市国有资产投资经营有限责任公司，该资产属于永安市人民政府的国有资产，归口由永安市房产管理局经营管理。本院认为，永安市房产管理局与江水平签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方应依合同约定履行各自的权利与义务。合同到期后，双方当事人没有续签租赁合同，江水平继续租住房屋并交纳租金，永安市房产管理局没有提出异议并收取了江水平交付的租金，因此，原租赁合同继续有效。永安市房产管理局提出解除房屋租赁合同并要求江水平支付拖欠租金的诉请，符合合同约定，江水平同意解除合同亦认可拖欠租金的事实，本院予以支持。江水平于2017年7月28日将租赁房屋退还永安市房产管理局，江水平应当向永安市房产管理局支付2016年7月起至2017年7月止共13个月的租金，租金合计4,381元（13个月×337元=4,381元）。本案庭审中，江水平提出生活困难，要求减免部分租金，但未能提供证据证明其为《永安市人民政府关于加强公有住房出租管理的通知》中确定的属于减免租金的承租对象，其抗辩主张，依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条的规定，判决如下：一、解除永安市房产管理局与江水平之间的房屋租赁合同；二、江水平应自本判决生效之日起七日内向永安市房产管理局支付租金4,381元。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由江水平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员 谢永泉二〇一七年八月九日书记员 翁琳芳附：本案适用主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十二条一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。一方当事人提出的证据，另一方当事人有异议并提出反驳证据，对方当事人对反驳证据认可的，可以确认反驳证据的证明力。申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。PAGE 来源：百度“”