（2017）苏0118民初2947号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-08-25
案件名称
原告吴白琳、徐忠与被告南京高淳雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市高淳区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴白琳,徐忠,南京高淳雅居乐房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
南京市高淳区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0118民初2947号原告吴白琳，女，1990年9月3日出生，汉族，住高淳区。原告徐忠，男，1986年8月10日出生，汉族，住高淳区。委托代理人吴延龙，男，1967年2月1日生，汉族，住高淳区，（原告吴白琳之父）。被告南京高淳雅居乐房地产开发有限公司，住所地址：南京市高淳经济开发区古檀大道3号，通讯地址：南京市秦淮区龙蟠南路33号。法定代表人毛建平，南京高淳雅居乐房地产开发有限公司总经理。委托代理人杨焱，南京高淳雅居乐房地产开发有限公司法务。原告吴白琳、徐忠与被告南京高淳雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月2日公开开庭进行了审理。原告吴白琳、徐忠当庭撤回要求被告雅居乐公司免除违约期间原告的物业费用4738元以及要求被告支付因被告交房后仍在进行公共区域施工造成该商品房不能正常营业，给原告造成的租金损失23333元两项诉讼请求，本院裁定准予其撤回两项诉讼请求。原告徐忠及其委托代理人吴延龙，被告雅居乐公司委托代理人杨焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴白琳、徐忠向本院提出诉讼请求：判令被告雅居乐公司向原告吴白琳、徐忠支付违约金150000元。事实和理由：2014年7月7日，原、被告签订商品房预售合同（高房预售合字201460XXXX号），原告吴白琳、徐忠预购被告开发的高淳XX花园X幢X号商品房，建筑面积112.81平方米，单价7358元/平方米，房屋总价款830029元。合同约定被告于2016年2月29日前向原告交付该商品房，该商品房交付时应当符合交付条件，未能达到交付条件的，被告应承担违约责任。该商品房至今（2017年7月7日）仍未达到交付条件，违约时间长达一年以上。期间，原告多次向被告表达诉求，被告仅于2017年3月29日赔偿违约金6225元。主要事实描述如下：一、被告未达到交付条件，草率交房，业主利益严重受损。《商品房预售合同》第六条规定，该商品房交付时应当符合下列条件：1、已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；2、应当在交付该商品房同时达到甲方承诺条件的附件7中的第1、2、6、7项已达到甲方承诺的条件：上水、下水设施；供配电设施；公共道路；公共绿地；甲方延迟交付，或者商品房配套基础设施和其他设施迟延达到甲方承诺条件的，甲方应承担违约责任，按照已收价款的万分之五/天计算，向乙方支付延迟期间的违约金。原告吴白琳、徐忠2016年2月29日收到被告收楼通知书（编号：NJ-GCYJL-0032），并于当日到交楼现场核实：该商铺未取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；商铺内公共设施未完工，包括通道、水、电、厕所，根本无法使用；商铺入口道路未完成施工，特别是临二期项目的入口，满目黄土。该商品房显然未达到交付条件。基于以上问题，原告于2016年2月29日当天就寄送了拒收告知书给被告，要求被告雅居乐公司给予回复。原告在告知书中明确表示：若上述问题未得到明确答复，该商铺交房手续无法完成，由此带来的损失由雅居乐房地产开发有限公司承担。2016年3月8日，原告与部分业主代表，在房管局姜科长的陪同下，现场验房，但不符合交房条件。2016年4月26日，全体商铺业主和雅居乐相关负责人丁涛、王总、荣总以及物业负责人的陪同下，再次现场验房，仍不符合交房条件。直至2017年7月7日，高淳XX花园X幢商铺仍在进行内部施工，包括公共部分的通道、吊顶、地面、水电路等等方面。原告所购商铺现已经出租，但是由于被告仍在进行内部装修，租户根本无法正常营业，损失严重。二、被告宣传前后不一致，严重误导购买。购买之初，售楼人员宣称二期已经完成各项准备，“新街”即将启动建设，但现在二期的商业毫无动静，也看不到任何规划，与当时售楼人员的宣传严重不符。原告吴白琳、徐忠向法院提交证据：江苏增值税普通发票复印件一份；南京市高淳区商品房预售合同复印件一份；现场照片四张；雅居乐2016年4月26日现场看房记录一份；《南京市商品房预售合同》补充协议复印件一份；[高淳区XX花园X幢X号]房屋租赁合同；雅居乐地产置业有限公司员工卡（孔德霄）复印件一份。被告雅居乐公司辩称，合同约定的交付条件是有三个：1、取得规划验收合格书、竣工验收备案表；2、权利瑕疵已消灭；3、附件7中的第1、2、6、7项已达到条件。第一项，在合同约定的交付日即2016年2月29日，我公司已取得规划验收合格书和竣工验收备案表；第二项本身就不存在权利瑕疵；第三项，我们公司承认因为供水的问题，商铺没有独立卫生间，按照设计规范可以设计为没有供水系统，但是合同中约定有供水系统，为完成合同义务，在2016年2月29日后及时为原告增设了上下水设施，延期交付的时间在半个月左右。2016年3月29日双方也就延期交付的赔偿金进行了协商，我公司按照约定的金额进行了赔付，共6225元。至于原告所述目前还在施工的情况，施工是2017年2月份我司为了整体商铺业主的利益考虑，为了提升商铺的整体形象，在商铺具备交付条件的前提下，在交付一年后，重新进行了内部装修升级，与房屋的交付没有关系。2016年4月26日当天我们就提出了该房屋已完全具备交付条件，原告应当收房；至于其他小的问题是不影响收房的，原告应按照合同的保修条款来要求赔偿。收房日期应为2016年4月26日。本司于2016年8月2日委托物业公司向原告寄出催收楼通知单，物流跟踪查询结果显示8月3日由原告徐忠单位门卫签收，合同约定，门卫签收视为送达。被告雅居乐公司向法院提交证据：1、邮件全程跟踪查询结果单一份；2、南京市规划局建设工程规划核实合格书复印件一份（2015年11月12日）；3、竣工验收备案表复印件一份（2016年2月29日）；4、客户指定退款账号协议书。本院经审理查明的事实如下：2014年7月7日，原、被告签订商品房预售合同（高房预售合字201460XXXX号），原告吴白琳、徐忠预购被告雅居乐公司开发的高淳XX花园X幢X号商品房，建筑面积112.81平方米，单价7358元/平方米，房屋总价款830029元。合同约定被告于2016年2月29日前向原告交付该商品房，该商品房交付时应当符合交付条件，未能达到交付条件的，被告应承担违约责任，按照已收价款的万分之五/日计算。原告吴白琳、徐忠于2016年2月29日收到被告雅居乐公司的收楼通知书，并于当日到交楼现场验房，因商品房未达到交付条件而拒收。2016年3月8日，原告吴白琳、徐忠与部分业主再次验房，又因商品房不符合交房条件原告拒收；2016年4月26日，全体商铺业主和雅居乐相关负责人以及物业负责人再次现场验房，原告认为该商铺仍未达到收房条件而拒收。2016年8月2日被告雅居乐公司委托物业公司向原告吴白琳、徐忠发出了催收楼通知书，于次日由原告徐忠单位门卫签收。2017年2月14日，原告吴白琳、徐忠主动收房，双方就延期收房违约金问题进行协商，未达成一致意见。另2017年3月29日，被告雅居乐公司赔付给原告吴白琳、徐忠违约金6225元。原告吴白琳、徐忠认为，被告雅居乐公司应从2016年3月30日起至2017年2月14日按约向原告承担违约金，被告认为原告已与被告于2016年3月29日就违约金达成一致意见，并已赔付6225元，无需再行支付违约金；即使尚需加付违约金，也只能算至2016年4月26日，因此时商铺已具备交付条件。况且，本司已于2016年8月2日通知原告收楼（8月3日原告收到通知），故不能以原告主动收楼的2017年2月14日为本司承担违约责任的期限。本院认为，原告吴白琳、徐忠与被告雅居乐公司双方就商铺交付多次交涉，至2016年4月26日，被告公司验楼人员已答应原告整改，说明仍未完全达到合同约定的交付条件；至8月2日，被告通知原告收楼，原告在合理期间内（收到通知五个工作日内）没有回应，应视为无理拒收，因此该商铺的交付日应为2016年8月8日。本院认为，原告吴白琳、徐忠与被告雅居乐公司双方签订的商品房预售合同合法有效，应受法律保护。原告吴白琳、徐忠要求被告雅居乐公司因迟延交付而承担违约金的部分诉讼请求予以支持，被告雅居乐公司认为已就违约金协商一致，并已支付，不再需要支付违约金的抗辩意见不予支持；但其因为经通知原告而无理拒收后不再承担违约金的抗辩意见，予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下:一、被告雅居乐公司支付原告吴白琳、徐忠违约金54781.91元（自2016年3月30日算至2016年8月8日，按合同价款每日万分之五/天计算——830029元*132天*0.0005元/天=54781.91元）；二、驳回原告吴白琳、徐忠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3861元，由被告雅居乐公司承担2000元，原告吴白琳、徐忠承担1861元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 杨国华二〇一七年八月九日书记员 江淑祺