（2017）沪02民终6717号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2018-09-29
案件名称
陈褘旻、陈文娟与王敏华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终6717号上诉人(原审被告，男，1973年3月22日出生，汉族，住上海市普陀区。上诉人(原审被告，女，1981年10月10日出生，汉族，住上海市普陀区。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：孙九可，上海市大公律师事务所律师。被上诉人(原审原告，男，1985年12月11日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：王奕奕，上海市东吴律师事务所律师。委托诉讼代理人：左凯，上海市东吴律师事务所律师。上诉人陈褘旻、陈文娟因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初5028号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈褘旻、陈文娟的上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审反诉请求。事实和理由：一、办理房屋转让过户手续的时间因故不确定，对此双方均是明知的，己方支付第二期房款的时间未定；二、在办理房屋转让过户手续前，己方申请房贷不违反合同约定，且得到了王敏华的认可，从其提供接收房贷的银行卡行为来看，王敏华在9月初是愿意继续履行合同的，但到了10月份由于二手房价持续上升，其为了抬高售价直接要求解除合同；三、房贷放款期限内无法完成房屋转让手续，己方承诺以现金支付人民币(以下币种均为人民币)135万元房款，支付房款完全处于确定状态；四、己方已付的房款59万元超过总房价的30%，按照合同法不应轻易解除合同；五、在办理二次贷款时，王敏华明确同意并配合提供材料协助办理贷款手续，故合同应继续履行。被上诉人王敏华辩称：陈褘旻、陈文娟未按期付款构成违约，之后双方并未就付款时间达成一致，王敏华有权解除合同。故请求驳回上诉，维持原判。王敏华向一审法院提起诉讼的诉讼请求：一、解除双方在2016年7月21日签订的上海市普陀区雪松路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的买卖合同；二、陈褘旻、陈文娟连带支付违约赔偿金394,760元；三、本案诉讼费由陈褘旻、陈文娟承担。一审审理中，陈褘旻、陈文娟向一审法院提出反诉，要求判令：一、双方继续履行《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，完成系争房屋的产权转移过户；二、反诉费用由王敏华承担。一审法院认定事实如下：一、王敏华为系争房屋的登记权利人。2016年7月21日，王敏华作为乙方，陈褘旻、陈文娟作为甲方，经中介公司居间介绍共同签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。该合同主要约定以下内容：乙方以转让价款1,950,000元受让系争房屋，其中第一笔房款590,000元于买卖合同签订当日支付，第二笔房款1,350,000元通过银行贷款方式支付，由贷款银行直接发放至甲方银行账户内，第三笔房款10,000元在房屋交付当日支付；乙方应于合同签订后10个工作日内，向银行申请贷款，若贷款金额未全部批准，乙方应在知晓该情况后且在房屋的所有权过户前向甲方补足相应款项；双方确认于2016年8月22日之前共同申请办理转让过户手续；若乙方未按约定付款的，应自付款期限之次日起按照未付款金额的日万分之五计算违约金，直至实际付款日，逾期超过七日仍未付款的，除上述违约金外，甲方有权单方面书面通知解除合同，乙方承担总房价款20%的赔偿金。该合同“补充条款(一)”另约定：各方在合同中填写的地址为各方同意的通讯地址，任何书面通知发往以上地址，均视为已送达；陈褘旻、陈文娟在落款处填写的居住地址为上海市普陀区雪松路XXX弄XXX号XXX-XXX室。二、上述合同签订后，陈褘旻、陈文娟按照约定支付第一笔房款590,000元；后第一次申请银行贷款未获批，并于2016年9月第二次申请银行贷款，于2016年10月10日获批。三、2016年8月11日，王敏华与陈褘旻、陈文娟共同赴不动产交易中心向税务机关申请办理房产税查询及免征手续；税务机关于当日出具《受理回执》，告知可于2016年8月26日(即10个工作日后)，凭回执领取《上海市个人住房房产税认定通知书》。四、2016年9月7日，上述交易的中介公司工作人员向王敏华发送手机短信称：“王先生您好：您办好卡复印一下然后下面抄一下卡号签个名和身份证复印件一起快递给我……”。王敏华回复短信称：“我卡办好了，照片发给你不行吗”。五、2016年10月5日，王敏华向陈褘旻、陈文娟出具《解除合同告知书》，称因对方银行贷款迟迟无法审核通过，导致在约定的过户日期无法过户，故决定按照合同解除条款解除合同，并追究违约责任。2016年10月8日，王敏华委托律师出具《律师函》，内容为解除合同并追究违约责任。上述告知书及函件均通过快递向上海市普陀区雪松路XXX弄XXX号XXX-XXX室发送，快递查询结果均显示已签收，签收日期分别为2016年10月6日、10月10日。六、2016年10月10日，陈褘旻、陈文娟向王敏华出具《催告函》，告知对方贷款审核通过，按照约定应于三日内赴房地产交易中心办理过户手续。一审法院经审理认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。王敏华与陈褘旻、陈文娟就系争房屋交易自愿签订《上海市房地产买卖合同》，合同内容符合法律规定，对当事人均具有约束力。现双方对合同应否继续履行产生争议，主要分歧即在于陈褘旻、陈文娟是否存在逾期付款的情形。根据上述合同约定，双方确认于2016年8月22日前申请办理房地产过户手续，该期限同样为第二笔房款的付款期限，即在该期限前陈褘旻、陈文娟应获批银行贷款或现金付款。在实际履行过程中，双方共同赴交易中心申请办理房产税查询及免征手续时，税务机关即告知相应查询结果应在2016年8月26日后领取，即在2016年8月26日双方即可申请办理房地产过户手续。虽然双方并未重新协商推迟申请办理过户手续的期限，但鉴于双方均已赴交易中心，且买卖交易有中介方协助，双方理应明知过户日期将延迟的事实；同时，为保障买卖交易的继续履行，在具备办理过户手续条件的情况下，双方应及时申请办理。现陈褘旻、陈文娟认为，其在2016年9月第一次申请贷款未获批之后，即已告知王敏华再行申请贷款，王敏华对此并无异议，故应视为同意付款期限延迟至贷款获批之日；该意见并无相应证据予以支持，无法证明双方就付款期限重新予以协商，且该处理方式可能导致付款期限长期处于不确定的状态，不利于交易的顺利进行，必然为合同履行造成障碍，故法院对该意见难以采信。综上所述，陈褘旻、陈文娟存在逾期付款的情形，且逾期时间已满足双方约定的解除合同条件，故王敏华有权解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》。因此，王敏华发送《解除合同告知书》至陈褘旻、陈文娟在合同中确认的地址，并于2016年10月6日签收之日，上述合同即应解除。鉴于陈褘旻、陈文娟存在逾期付款的情形，故应按照约定承担相应违约责任；一审法院综合考虑合同履行情况及当事人的意见，酌情调整违约金及赔偿金为100,000元。一审对反诉部分意见同前述，故对陈褘旻、陈文娟的诉讼请求依法难以支持。一审法院据此判决：一、解除王敏华与陈褘旻、陈文娟于2016年7月21日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)；二、陈褘旻、陈文娟应于判决生效之日起十日给付王敏华违约金及赔偿金合计人民币100,000元；三、对陈褘旻、陈文娟的反诉诉讼请求，均不予支持。二审审理中，陈褘旻、陈文娟述称并非分前后两次申请贷款，而是同时向两家银行提交了贷款申请，其中一家于2016年8月申请之后未获答复，中国银行于9月申请，并于10月获批。陈褘旻、陈文娟提交了双方于2016年7月18日签订的居间协议，称根据居间协议的约定，双方就过户时间的约定为贷款审核后3天，该条款亦在买卖合同补充条款中列明，且双方并未对贷款次数予以限定，故根据合同约定过户时间应为陈褘旻、陈文娟贷款获批之后的3日内，并无具体日期限制。王敏华表示陈褘旻、陈文娟上述可以无限期申请贷款的观点不符合实际，根据合同约定应在2016年8月22日前完成付款义务。审理中，陈褘旻、陈文娟请求中介工作人员张恽出庭作证，王敏华表示证人证言非新证据拒绝质证。之后，陈褘旻、陈文娟提交了张恽、刘凯的书面证言，主要内容为该房屋买卖过程中双方均通过中介交换意见并未直接接触，王敏华方于9月份提出抬高房价35万元、工商银行贷款申请为中介公司办理并建议陈褘旻、陈文娟另外找其他银行办理贷款等。二审期间，王敏华表示如法院判决合同解除，愿意将已收到的房款59万元扣除违约金及诉讼费后返还陈褘旻、陈文娟。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据，对涉案的合同效力及双方当事人相应观点所作的分析，并无不妥，本院予以认同，不再重复。二审中陈褘旻、陈文娟称其同时办理贷款申请及实际过户时间应为贷款审批后3日的主张，与其在一审中的自述相矛盾，且缺乏相应依据，本院不予采信。需要指出的是，根据陈褘旻、陈文娟的自述，其申请贷款的时间也已超过合同的约定。根据查明的事实，因税务相关手续原因导致双方无法在合同约定的2016年8月22日完成过户，故基于公平和诚信原则，合同双方均应在条件具备的情况下积极履行各自的义务。现并无证据证明双方对延迟付款及相应过户延迟的时间达成一致，故在上述手续完备后，合同双方应及时申请办理过户登记。同理，陈褘旻、陈文娟亦应及时支付相应房款。现王敏华书面通知解除合同的时间为2016年10月，显然已经超出了基于上述客观情况所应给予的合理时间的范畴，因此并无违背合同约定之处。鉴此，一审法院基于查明的事实，认定王敏华《解除合同告知书》具有法律效力，并无不当。相应判决，本院予以维持。二审中，王敏华表示合同解除后愿意返还已付房款，本院对此予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：一、维持上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初5028号民事判决；二、王敏华应于本判决生效之日起十日内返还陈褘旻、陈文娟人民币590,000元。二审案件受理费人民币15,702元，由上诉人陈褘旻、陈文娟共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 彭 辰审 判 员 姚 跃代理审判员 陈家旭二〇一七年八月九日书 记 员 张末然附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”