（2017）川07民终1720号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-10-12
案件名称
薛良安、绵阳花园投资集团有限公司物权保护纠纷二审民事判决书
法院
四川省绵阳市中级人民法院
所属地区
四川省绵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
薛良安,绵阳花园投资集团有限公司,成都市人人乐百货有限公司
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川07民终1720号上诉人（原审被告）：薛良安，男，1969年10月12日出生，汉族，住四川省绵阳市高新技术产业开发区。被上诉人（原审原告）：绵阳花园投资集团有限公司，住所地：四川省绵阳市临园路。法定代表人：袁志雄，公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：冯钢，四川联衡律师事务所律师。原审第三人：成都市人人乐百货有限公司，住所地：成都市武侯区科华中路。法定代表人：蔡慧明，公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：蔡国荣，北京尚衡（成都）律师事务所律师。上诉人薛良安因与被上诉人绵阳花园投资集团有限公司、原审第三人成都市人人乐百货有限公司物权保护纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院（2016）川0703民初4755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭于2017年7月27日进行了审理。上诉人薛良安、被上诉人绵阳花园投资集团有限公司之委托诉讼代理人冯钢、原审第三人成都市人人乐百货有限公司之委托诉讼代理人蔡国荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审查现有证据，足以认定如下事实：2009年12月11日，绵阳花园投资集团有限公司与成都市人人乐商业有限公司签订《房产租赁合同》约定成都市人人乐商业有限公司承租位于绵阳市涪城区长虹大道中段110、111、112号“崇尚国际”商业裙楼地下一层以及地上一层至四层房产（建筑面积约38500平方米）用于开办大型综合性购物中心、可将不超过租赁面积40%房产转租、租赁期限20年、租费标准每月每平方米28元［其中房屋租金20元、设备设施使用费4元、广告（物业）管理费4元］、租费前三年不递增、第四年至第十年每年递增2%、第十一年至第二十年每年递增3%，同时明确经营出现持续十二个月亏损绵阳花园投资集团有限公司同意成都市人人乐商业有限公司可在支付违约金前提下解除租赁合同。2012年11月30日，绵阳花园投资集团有限公司、成都市人人乐商业有限公司、成都市崇尚百货有限公司签订《租赁合同主体变更协议书》约定《房产租赁合同》所涉承租人变更为成都市崇尚百货有限公司。2013年1月24日成都市崇尚百货有限公司依法更名为成都市人人乐百货有限公司，2013年3月6日绵阳花园投资集团有限公司交付租赁房屋。2014年2月1日，成都市人人乐百货有限公司作为乙方与薛良安作为甲方签订《租赁合同》及补充协议约定薛良安承租“崇尚国际”四楼建筑面积659.7平方米场地经营茶楼、租赁期限2014年2月1日至2019年1月31日、第一年租金标准每月每平方米38.4元（每月租金25374元）、其后每年按照5%递增，同时明确“本协议中的租金，包含物业管理费、保洁费、消防设施设备、乙方提供的中央空调等设备及维护费等管理服务费”。2015年4月28日，成都市人人乐百货有限公司绵阳崇尚国际购物中心向薛良安发出《茶楼空调问题回复意见函》明确因空调问题租金减为每月20000元、递增基础亦按每月20000元。2015年6月1日，成都市人人乐百货有限公司向薛良安邮寄《关于解除＜租赁合同＞的通知函》载明鉴于薛良安欠付租金严重业已构成根本性违约、公司决定解除租赁合同同时要求归还租赁场地支付租金。2015年12月15日成都市人人乐百货有限公司向绵阳花园投资集团有限公司发出《解除通知书》载明根据约定公司现因持续亏损12个月决定行使解除权解除《房产租赁合同》及其附属文件，2015年12月17日绵阳花园投资集团有限公司发出《关于“解除通知书”回复函》要求成都市人人乐百货有限公司于2016年1月14日之前返还房产、支付租金。随后，绵阳花园投资集团有限公司向包括薛良安在内各商户发出《致商户函》载明公司将于2016年1月14日之前收回所有房屋。2016年9月22日，绵阳花园投资集团有限公司向绵阳市涪城区人民法院提起诉讼，请求判令薛良安腾退案涉房屋、支付占用费用。另查明：1.成都市人人乐百货有限公司认可案涉房屋所有权人系绵阳花园投资集团有限公司。2.2016年5月31日绵阳花园投资集团有限公司向绵阳市涪城区人民法院提起诉讼，请求判令成都市人人乐百货有限公司、人人乐连锁商业集团股份有限公司连带支付房屋租赁费用350万元及逾期支付期间利息，2016年12月13日该院作出（2016）川0703民初2717号民事判决，判决“一、被告成都市人人乐百货有限公司于本判决生效之日起十日内向原告绵阳花园投资集团有限公司支付租费350万元，并承担该款从2016年1月15日至款项付清时止，按日利率0.02%计算的逾期利息；二、被告人人乐连锁商业集团股份有限公司对本判决第一项中被告成都市人人乐百货有限公司的支付义务在1000万元范围内承担连带清偿责任；三、驳回原告绵阳花园投资集团有限公司其他诉讼请求”，同时认定2015年12月15日双方解除租赁关系，宣判后成都市人人乐百货有限公司不服提起上诉但未对解除租赁关系之事实提出异议。3.2016年9月22日绵阳花园投资集团有限公司向绵阳市涪城区人民法院提起诉讼，请求判令刘东奇、绵阳市涪城区刘诗昆艺术培训学校腾退所占房屋、支付占用费用，2017年3月29日该院作出（2016）川0703民初4757号民事判决，判决“一、限被告绵阳市涪城区刘诗昆艺术培训学校在本判决生效之日起5日内向原告绵阳花园投资集团有限公司交付位于绵阳市长虹大道中段110号崇尚国际四楼的房屋；二、被告绵阳市涪城区刘诗昆艺术培训学校在本判决生效之日起5日内向原告绵阳花园投资集团有限公司给付从2016年1月15日起至实际腾退该房屋之日止按照成都市人人乐百货有限公司与刘东奇签订的《租赁合同》及《补充协议（租赁）》约定的房屋租金的标准计算的逾期腾房占有使用费；三、驳回原告绵阳花园投资集团有限公司的其他诉讼请求”，绵阳市涪城区刘诗昆艺术培训学校不服向本院提起上诉，2017年8月7日本院作出（2017）川07民终1566号民事判决，判决“一、维持绵阳市涪城区人民法院（2016）川0703民初4757号民事判决第一项‘限被告绵阳市涪城区刘诗昆艺术培训学校在本判决生效之日起5日内向原告绵阳花园投资集团有限公司交付位于绵阳市长虹大道中段110号崇尚国际四楼的房屋’、第三项‘驳回原告绵阳花园投资集团有限公司的其他诉讼请求’；二、撤销绵阳市涪城区人民法院（2016）川0703民初4757号民事判决第二项‘被告绵阳市涪城区刘诗昆艺术培训学校在本判决生效之日起5日内向原告绵阳花园投资集团有限公司给付从2016年1月15日起至实际腾退该房屋之日止按照成都市人人乐百货有限公司与刘东奇签订的《租赁合同》及《补充协议（租赁）》约定的房屋租金的标准计算的逾期腾房占有使用费’；三、绵阳市涪城区刘诗昆艺术培训学校在本判决生效之日起5日内向绵阳花园投资集团有限公司给付从2016年1月15日起至实际腾退该房屋之日止的占用费，其金额按照2009年12月11日绵阳花园投资集团有限公司与成都市人人乐商业有限公司签订的《房产租赁合同》中约定的租金标准计算（2016年1月15日至3月5日为每月28元／平方米，从2016年3月6日起每年递增2％）”。4.本案二审庭审过程中，薛良安陈述愿意退还案涉房屋。以上事实，有房产租赁合同、解除《房产租赁合同》通知书、回复函及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。一审法院认为：原告花园公司系诉争房产的所有权人，依法享有对该房屋的物权。原告与人人乐公司签订了《房产租赁合同》后，人人乐公司与被告签订《租赁合同》及《补充协议》将其承租的该房屋中的四楼部分场地转租给被告用于经营茶楼，原告明知而未提出异议，被告基于与人人乐公司的转租关系取得占有使用案涉场地的权利。但第三人人人乐公司作为承租人与出租人花园公司解除《房产租赁合同》后，作为次承租人的被告在未与出租人达成租赁合意的情形下，不再享有继续占有使用诉争房产的权利。被告主张人人乐公司和原告是否已经解除《房产租赁合同》尚不能确定。2015年12月15日人人乐公司向原告送达《解除通知书》，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，该《房产租赁合同》已于通知到达原告时产生解除效力。庭审过程中，原告与第三人均明确确认双方的《房产租赁合同》已于2015年12月15日解除。故对被告的该抗辩事由不予采信。原告主张由被告返还租赁场地，应予支持。原告主张被告支付自2016年1月1日起到实际退还房屋时止的占有使用费符合法律规定，应予支持；但原告主张按被告与人人乐公司约定的租金标准计算无法律依据，且因承租人与次承租人约定的租赁费包含场地使用费及其他设施使用和管理费用，按此标准计算显然不合理。原、被告之间并无场地占用费的约定，应参照原告出租给第三人的租赁费标准计算占用费更为合理。根据原告与人人乐公司的租赁合同约定，租期自交付之日起算，租金为每月每平方米28元，前三年不递增，第四年至第十年每年递增百分之二。因此，自2013年3月6日交付房屋起至2016年3月5日前的租金标准为每月28元/平方米，2016年3月6日起每年递增2%。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，遂判决：一、被告薛良安在判决生效后七日内向原告绵阳花园投资集团有限公司返还位于绵阳市长虹大道中段110号崇尚国际四楼的租赁场地；二、被告薛良安在判决生效后七日内向原告绵阳花园投资集团有限公司支付自2016年1月1日起至实际退还场地时止的占用费，其金额按照2009年12月11日原告与成都市人人乐商业有限公司签订后由第三人成都市人人乐百货有限公司履行的《房产租赁合同》中约定的租金标准（2016年1月1日至3月5日为每月28元/平方米，2016年3月6日起每年递增2%）计算；三、驳回原告的其他诉讼请求。宣判后，原审被告薛良安不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为一审法院认定事实不清，适用法律错误，返还租赁场地不妥，占用费用计算标准、起算时间不当。故请求撤销原判、依法改判。被上诉人绵阳花园投资集团有限公司、原审第三人成都市人人乐百货有限公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。故请求驳回上诉、维持原判。本院认为：本案二审庭审过程中薛良安陈述愿意退还案涉房屋，本院予以确认。根据当事人诉辩理由，本案争议焦点为案涉房屋占用费用计算标准、起始时间如何认定。2009年12月11日绵阳花园投资集团有限公司与成都市人人乐商业有限公司签订《房产租赁合同》约定成都市人人乐商业有限公司承租位于绵阳市涪城区长虹大道中段“崇尚国际”商业裙楼地下一层以及地上一层至四层房产、可将不超过租赁面积40%房产转租、租赁期限20年、租费标准每月每平方米28元、租费前三年不递增、第四年至第十年每年递增2%，2012年11月30日绵阳花园投资集团有限公司、成都市人人乐商业有限公司、成都市崇尚百货有限公司签订《租赁合同主体变更协议书》约定《房产租赁合同》所涉承租人变更为成都市崇尚百货有限公司，2013年1月24日成都市崇尚百货有限公司依法更名为成都市人人乐百货有限公司，2014年2月1日成都市人人乐百货有限公司与薛良安签订《租赁合同》及补充协议约定薛良安承租“崇尚国际”四楼建筑面积659.7平方米场地、租赁期限2014年2月1日至2019年1月31日、第一年租金标准每月每平方米38.4元、其后每年按照5%递增，2015年4月28日成都市人人乐百货有限公司绵阳崇尚国际购物中心向薛良安发出《茶楼空调问题回复意见函》明确因空调问题租金减为每月20000元、递增基础亦按每月20000元。一审法院结合案件查明事实认定按照2009年12月11日绵阳花园投资集团有限公司与成都市人人乐商业有限公司所签《房产租赁合同》约定租费标准计算案涉房屋占用费用并无不当。对于起始时间问题，绵阳花园投资集团有限公司曾向包括薛良安在内各商户发出《致商户函》明确公司将于2016年1月14日之前收回所有房屋，加之2015年12月15日绵阳花园投资集团有限公司、成都市人人乐百货有限公司解除租赁关系，薛良安再无占有案涉房屋之依据，其应自2016年1月15日起支付占用费用。故一审法院判令薛良安自2016年1月1日起支付占用费用确有不当，上诉人上诉理由部分成立，本院予以支持。综上所述，薛良安上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：一、维持绵阳市涪城区人民法院（2016）川0703民初4755号民事判决第一项“被告薛良安在本判决生效后七日内向原告绵阳花园投资集团有限公司返还位于绵阳市长虹大道中段110号崇尚国际四楼的租赁场地”、第三项“驳回原告的其他诉讼请求”；二、变更绵阳市涪城区人民法院（2016）川0703民初4755号民事判决第二项“被告薛良安在本判决生效后七日内向原告绵阳花园投资集团有限公司支付自2016年1月1日起至实际退还场地时止的占用费，其金额按照2009年12月11日原告与成都市人人乐商业有限公司签订后由第三人成都市人人乐百货有限公司履行的《房产租赁合同》中约定的租金标准（2016年1月1日至3月5日为每月28元/平方米，2016年3月6日起每年递增2%）计算”为“薛良安在本判决生效后七日内向绵阳花园投资集团有限公司支付自2016年1月15日起至实际退还场地时止的占用费，其金额按照2009年12月11日绵阳花园投资集团有限公司与成都市人人乐商业有限公司签订后由成都市人人乐百货有限公司履行的《房产租赁合同》中约定的租金标准（2016年1月15日至3月5日为每月28元/平方米，2016年3月6日起每年递增2%）计算”。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。本案一审案件受理费5056元，由绵阳花园投资集团有限公司负担1556元，由薛良安负担3500元；二审案件受理费5056元，由薛良安负担4056元，由绵阳花园投资集团有限公司负担1000元。本判决为终审判决。审判长 张 兵审判员 于红霞审判员 肖玉生二〇一七年八月九日书记员 毛玉红 微信公众号“”