（2017）辽01民终7971号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-12-06
案件名称
上诉人邢万南与被上诉人沈阳浅草绿阁物业服务有限公司、原审被告牛莉物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邢万南,沈阳浅草绿阁物业管理有限公司,牛莉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终7971号上诉人（原审被告）：邢万南，男，1965年5月5日出生，汉族，无职业，住沈阳市铁西区。被上诉人（原审原告）：沈阳浅草绿阁物业管理有限公司，住所地沈阳市铁西区保工南街26号。法定代表人：邢妍，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚岩，女，1980年7月20日出生，汉族，该公司职员。委托诉讼代理人：赵雷，男，1978年3月16日出生，汉族，该公司职员。原审被告：牛莉，女，1970年6月21日出生，汉族，无职业，住沈阳市铁西区。上诉人邢万南因与被上诉人沈阳浅草绿阁物业服务有限公司（以下简称“浅草绿阁物业公司”）、原审被告牛莉物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0106民初2340号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。邢万南上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判或重新审理；3.被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、关于物业服务收费标准的计算问题。根据《沈价审批[2010]72号关于沈阳“浅草绿阁-枫丹白露”住宅小区前期物业服务收费指导标准的批复》规定，物业费收费标准应为1.2元每月每平方米。二、关于房屋维修，启动公共维修基金的问题。房屋在保修期内，物业没有履行应尽的责任导致房屋没有及时得到维修。三、关于房屋存在漏水的问题。房屋漏水是上诉人拖欠物业费的主要原因。浅草绿阁公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。关于收费标准，业主已经签订了收费协议，代表业主已经认可了收费标准。房屋维修问题，属于房屋开发公司负责维修，我们起诉的是业主未交纳物业费。启动公共维修基金的问题，我们园区现在没有启动维修基金。房屋漏水问题，属于开发商问题。牛莉述称，同意上诉人意见。浅草绿阁公司向一审法院起诉请求：请求判令邢万南、牛莉立即向浅草绿阁公司给付从2011年1月1日至2017年12月31日共拖欠物业费31,938元；由邢万南、牛莉承担诉讼费。一审法院认定事实：邢万南、牛莉系沈阳市铁西区浅草绿阁六期•枫丹白露住宅小区业主，其居住房屋为沈阳市铁西区北二中路7-4号6-3/4-2，建筑面积221.79平方米。沈阳浅草绿阁景致房屋开发有限公司与浅草绿阁公司签订的《前期物业合同》服务期限自2009年12月31日起至浅草绿阁•枫丹白露业主大会成立后与物业公司签订新的物业服务合同生效时终止。前期物业服务合同对浅草绿阁公司的服务事项、要求和标准、物业服务费用等进行了约定。物业服务合同第四条第三款约定：业主或物业使用人应在办理入住时，缴纳首年度物业服务费。此后一年为一期，即缴费期前5日内，向浅草绿阁公司足额交纳，业主或物业使用人逾期未能缴纳物业服务费应按所欠缴金额向浅草绿阁公司支付每日3‰违约金。2010年1月1日，浅草绿阁公司与牛莉签订《物业服务费收缴协议》，约定浅草绿阁公司为浅草绿阁•枫丹白露住宅小区提供物业服务，高层及多层住宅物业服务费1.2元/平方米/月，洋房物业服务费2.0元/平方米/月，地下车位物业服务费100元/月，每年应缴物业服务费总计为5323元。同日，牛莉在《入住房屋查验单》上对房屋土建、门窗、电器、水暖等事项验收完毕，进行业主签字确认。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。浅草绿阁公司与沈阳浅草绿阁景致房屋开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及其与牛莉签订的《物业服务费收缴协议》均不违反我国法律的强制性规定，合法有效。当事人应按照合同约定全面履行合同义务，不得擅自变更或者解除合同。浅草绿阁公司为整个园区提供物业服务，邢万南、牛莉作为业主亦享受了物业服务亦应当履行交纳物业服务费的义务。关于邢万南、牛莉提出洋房与高层收费不一致的问题，因双方签订的《物业服务费收缴协议》已明确约定洋房物业服务费2.0元/平方米/月，上述约定并不违反法律强制性规定，邢万南、牛莉居住的房屋亦属于洋房，故其应按约定交纳自2011年1月1日起至2017年12月31日的洋房物业服务费为31,938元（2.0元/平方米/月×221.79平方米×72月）。依据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。邢万南、牛莉辩称房屋不符合交付条件、存在房屋漏水、浅草绿阁公司提供物业服务服务不达标等拒交理由，因浅草绿阁公司提交邢万南、牛莉签字的《入住房屋验收单》及园区各项服务照片，而邢万南、牛莉向法庭提交的证据不足以支持自己全部的诉讼观点，且房屋维护涉及到园区业主公共权益的物业服务问题，物业公司及业主应按照相关法律规定启动公共维修基金，而不宜由业主单独主张，故一审法院对于此抗辩理由不予采纳。建设一个和谐文明园区，需要业主与物业公司齐心协力共同营造，浅草绿阁公司作为物业公司应多与业主沟通，解决业主提出的合理问题，邢万南、牛莉亦应配合物业公司尽业主应尽的合理义务，减少双方误会和矛盾，使得物业服务工作进行良性循环，达到共赢的和谐状态。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，一审法院判决：一、被告邢万南、牛莉冰于本判决生效后十日内给付原告沈阳浅草绿阁物业管理有限公司2011年1月1日至2017年12月31日期间的住宅物业服务费人民币31,938元；二、驳回原、被告其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费598元，减半收取299元，由被告邢万南、牛莉承担（原告已垫付，由被告方直接给付原告）。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。邢万南二审提交1.从民心网下载的收费标准的批复，证明应该按照这个标准进行收费。2.从民心网调取的房产证未办理的投诉情况。证明：开发商建筑没有验收合格，物业不应该让我们收房，收费也就违法。没有建筑工程竣工验收合格。3.开发公司张贴的致业主的一封信。证明：园区工程没有合格，不应该产生服务。4.市建委的回复。证明：开发公司违规收房。浅草绿阁公司质证意见：1.真实性有异议，我公司没有收到过批复。2.真实性有异议，物业公司收费以准住通知单日期为准。3.真实性不确认，物业公司收费以准住通知单日期及收费协议为准。4.真实性有异议，与物业收费无关。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，浅草绿阁公司与沈阳浅草绿阁景致房屋开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及其与牛莉签订的《物业服务费收缴协议》均不违反我国法律的强制性规定，合法有效，浅草绿阁公司按照合同约定为邢万南、牛莉提供了物业服务，邢万南、牛莉应当按照合同约定交纳物业费。关于邢万南以房屋存在漏水且物业公司未尽维修义务为由不同意交纳物业费的主张。邢万南、牛莉所有的房屋从入住后即发现存在漏水问题，尽管房屋质量问题应由开发商履行保修义务，但浅草绿阁公司作为前期物业服务企业，应当履行配合协助邢万南、牛莉解决房屋漏水问题的义务，在房屋超出质保期后，物业公司亦应当积极协助配合启动房屋维修基金修复房屋，但邢万南、牛莉报修后，浅草绿阁公司并未积极履行相应的协助义务，致使邢万南、牛莉房屋的漏水问题一直未予维修解决，故本院从权利、义务相一致原则考虑，应酌情减免邢万南、牛莉应交纳的物业费，故判决邢万南、牛莉按照合同约定的80%标准交纳物业费，即应判决交纳物业费25,550.4元。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初2340号民事判决第二项，即：驳回原、被告其他的诉讼请求；二、变更沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初2340号民事判决第一项，即：“被告邢万南、牛莉冰于本判决生效后十日内给付原告沈阳浅草绿阁物业管理有限公司2011年1月1日至2017年12月31日期间的住宅物业服务费人民币31,938元。”为：邢万南、牛莉于本判决生效后十日内给付沈阳浅草绿阁物业管理有限公司2011年1月1日至2017年12月31日期间的住宅物业服务费人民币25,550.4元；三、驳回各方其他诉讼请求。如未按上述期限履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费598元，由邢万南、牛莉负担439元；由沈阳浅草绿阁物业管理有限公司负担159元；二审案件受理费598元，由邢万南负担439元；由沈阳浅草绿阁物业管理有限公司负担159元。本判决为终审判决。审判长 李 妍审判员 韩彩霞审判员 姜会军二〇一七年八月九日书记员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。 关注微信公众号“”