（2017）桂71民终141号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-08-15
案件名称
广西南宁尚之都百货有限公司、陈丽艳房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
南宁铁路运输中级法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广西南宁尚之都百货有限公司,陈丽艳,陈培满,覃祚荣,南宁市绮韵商贸连锁有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2017）桂71民终141号上诉人（原审原告、反诉被告）:广西南宁尚之都百货有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市朝阳路38号新朝阳商业广场17层B1711号房。法定代表人：姜莉，该公司总经理。委托诉讼代理人:刘浩，广西桂海天律师事务所律师。委托诉讼代理人:李鑫，广西桂海天律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:陈丽艳，女，1980年8月1日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。被上诉人（原审被告）：陈培满，男，1957年3月22日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：邓喜清，南宁市衡东法律事务所法律工作者。原审第三人：覃祚荣，男，1986年8月1日出生，汉族，住广西壮族自治区藤县。委托诉讼代理人：邓华辉，广西安信律师事务所律师。原审第三人：南宁市绮韵商贸连锁有限公司，住所地南宁市朝阳路38号13楼1304-1308号。法定代表人：姜莉，该公司总经理。上诉人广西南宁尚之都百货有限公司（以下简称尚之都公司）因与被上诉人陈丽艳、陈培满、原审第三人覃祚荣、南宁市绮韵商贸有限公司（以下简称绮韵公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人尚之都公司的委托诉讼代理人刘浩、李鑫，被上诉人陈丽艳、陈培满共同委托诉讼代理人邓喜清，原审第三人覃祚荣的委托诉讼代理人邓华辉到庭参加诉讼。原审第三人绮韵公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。尚之都公司上诉请求：1.撤销一审法院判决第二项；2.改判陈丽艳、陈培满承担上诉人装修费用损失115371.36元、评估鉴定费5000元，退还租金8000元；3.本案的诉讼及上诉费用由陈丽艳、陈培满承担。事实和理由：一、一审法院认为承租人装修未经出租人同意，属于对事实的认定错误。一审判决是对于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“租赁合同司法解释”）第十三条的机械适用，没有考虑民法中对于默示同意的规定，也没有尊重基本的交易常识。出租人出租的是商铺，承租人租赁的用途是用于商业经营，作为一般性的常识，承租人必然要进行装修才能达到租赁目的，出租人应该知道必定要装修，出租人与承租人签订商铺租赁合同的行为本身，应当推定出租人已经默示同意装修。其次，双方签订的《租赁合同》中的约定能推定甲方同意乙方的装修施工。《租赁合同》第八条第一项规定：“乙方如需改变房屋内部结构、装修工设置对房屋结构有影响的设备、施工房屋、工艺、用料等方案均须事先征得甲方同意后方可施工。”本条规定对装修工的装修行为进行了限定，也证明甲方同意乙方不违反合同约定的装修。《租赁合同》第十一条第二款规定：“乙方租赁期间，因自身原因中途不再承租的，乙方所依附的装饰物全部无偿归甲方所有，不得拆除和低价转卖，更不得破环。”本条规定说明双方对于已经形成附合的装饰物的归属进行了约定，也证明甲方是同意乙方的装修的，否则也不存在合同中所约定的所依附的装饰物的归属问题。第三，《租赁合同》签订时间是2014年7月1日，双方发生争议是在2015年底，出租人陈培满就住在涉案商铺的楼上，陈丽艳也住在涉案商铺附近，对商铺的情况随时都能了解。在争议发生之前，陈丽艳和陈培满未对商铺的装修和经营提出任何异议，相反，还在承租人办理相关证照时予以了协助。二、陈培满应当与陈丽艳共同承担赔偿上诉人经济损失的责任。1、陈培满是涉案商铺的所有权人，与租赁合同上的甲方陈丽艳是父女关系，属于涉案商铺的共同出租人。根据2014年7月17日万秀村委出具的产权证明载明：“如因产权方面的原因引起的租赁法律后果由（产权所有人）陈培满负相应的责任。”，陈培满对于租赁合同的无效负有直接的责任，应当与陈丽艳共同承担赔偿上诉人经济损失的责任。陈丽艳、陈培满辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回上诉人全部上诉请求。尚之都公司向一审法院起诉请求：1.陈丽艳、陈培满继续履行与尚之公司签订的租赁合同；2.陈丽艳、陈培满赔偿尚之都公司经济损失57523元（赔偿金额暂计至2015年12月，包括租金8800元、装修月度摊销3556元、货架、物料、灯具及电脑设备月度摊销4958元、空调月度摊销379元、铺面转让费月度摊销5000元、营业额损失24000元、员工工资10830元）；3.本案诉讼费用由陈丽艳、陈培满承担。在一审审理中经法院释明，尚之都公司将诉讼请求变更为：陈丽艳、陈培满赔偿尚之都公司经济损失138371.36元（包括2015年12月租金8000元、保证金10000元、装修费115371.36元、评估鉴定费5000元）。陈丽艳向一审法院提出反诉请求：1.终止陈丽艳与尚之都公司之间的房屋租赁合同，尚之都公司返还涉案商铺并依合同约定赔偿陈丽艳租金损失50000元；2.本案诉讼费用由尚之都公司承担。一审法院认定的事实：2014年7月1日，尚之都公司（乙方）与陈丽艳（甲方）签订了一份《租赁合同》，约定：甲方将位于万秀村陈姓坡102号房屋出租给乙方，房屋面积为80平方米；租赁期限为2014年7月1日至2019年7月1日；第一年租金为96000元，第二年租金为105600元，第三年租金为116160元，第四年租金为127776元，第五年租金为140553元；租赁期内，如乙方需转租房屋须先通知甲方，征求甲方同意；为保证乙方认真履行本合同，双方签字的同时，乙方应缴纳保证金1万元作为铺面保证金；乙方如需改变房屋的内部结构、装修设置对房屋结构有影响的设备、施工范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方同意后方可施工。合同还对其他条款进行了约定。合同签订后，陈丽艳将商铺交给尚之都公司，尚之都公司向陈丽艳支付铺面保证金1万元，并对涉案商铺进行装修经营，之后尚之都公司租金已付至2015年12月31日。2015年3月21日，原审第三人绮韵公司（甲方）与原审第三人覃祚荣（乙方）签订《商铺合作协议》，约定：甲方将合法租用的南宁市西乡塘区万秀村商铺与乙方共同展开经营活动，双方商定由甲方将商铺的一半面积（40平方米）与乙方合作，合作期限自2015年4月1日起至2019年3月31日止；甲乙双方约定合作期间合作金每半年支付一次，甲方应出具收据；甲方有义务为乙方办理工商登记、税务登记、卫生许可证等涉及商铺正常经营所需证照；协议还对其他事项作出约定。协议签订后绮韵公司将部分涉案商铺交给覃祚荣。2015年12月1日，陈丽艳向尚之都公司发出《告示》，载明：贵公司在2014年7月1日与南宁市西乡塘区明秀北一里68号（万秀村陈姓坡102号）业主陈丽艳签订一份《租赁合同》,承租其铺面经营零食等副食品，租赁期限为五年，至2019年7月1日止。在合同履行期间，贵公司在没有经过出租人同意，擅自将承租的铺面转租给个体工商经营者覃祚荣经营奶茶，赚取租金差价谋取不正当利益，违反了业主与该公司签订的《租赁合同》第十一条第一款的约定及《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，故业主根据前述情况依法解除与尚之都签订的《租赁合同》，特出此告示该公司三日内搬离铺面。2015年12月10日尚之都公司搬离涉案商铺，陈丽艳收回商铺，重新装修后自己经营。另查明，2014年7月10日，尚之都公司出具授权委托书，载明：李小娟是我公司员工，身份证号：，授权其办理万秀营业执照等万秀店铺的全部证照，所有权利义务归公司承担。2014年7月17日，南宁市西乡塘区北湖街道办事处万秀村民委员会出具产权证明，载明：兹证明位于南宁市××乡××北××路××号的铺面（房屋）产权属陈培满所有，产权证正在办理之中（该铺面无产权证），现出租给李小娟（身份证号码：）作经营使用，该铺面（房屋）已通过工程验收合格和消防验收合格，可交付使用。如因产权方面的原因引起的租赁法律后果由（产权所有人）陈培满负相应责任。2014年8月13日李小娟在南宁市明秀路北一里68号注册成立南宁市晗晓食品经营部。2015年12月25日，南宁市西乡塘区北湖街道办事处万秀村民委员会出具证明，载明：兹证明南宁市西乡塘区北湖街道办事处万秀村四队102号（明秀路北一里68号）房屋前排铺面使用权人为陈丽艳，与本村村民没有任何争议。再查明，尚之都公司与绮韵公司的法定代表人都为姜莉。陈培与陈丽艳为父女关系，涉案商铺为陈培满交给陈丽艳使用。本案诉讼中，经尚之都公司申请及各方质证，一审法院依法委托广西金钰工程造价审计事务所有限公司（以下简称金钰公司）对南宁市北湖路万秀村陈姓坡102号商铺装修工程造价进行鉴定。金钰公司于2016年7月21日作出金钰〔2016〕鉴字第1602号《万秀村陈姓坡102号商铺装修工程造价鉴定意见书》，认定涉案房屋建筑装饰的价值为115371.36元，其中商铺装修71539.06元，商铺照明及监控安装43832.3元。尚之都公司因本次鉴定支出鉴定费5000元。一审法院认为，当事人未提交证据证明涉案商铺已取得建设工程规划许可证，二被上诉人也自认涉案房屋未取得建设工程规划许可证，因此，尚之都公司与陈丽艳于2014年7月1日签订的《租赁合同》无效。关于租金、保证金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。尚之都公司要求陈丽艳退还保证金1万元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。2015年12月10日尚之都公司搬离涉案商铺，陈丽艳收回了商铺。尚之都公司主张2015年12月1日陈丽艳将涉案商铺锁上，尚之都公司未能使用商铺，但其未提交证据证明，二被上诉人亦不予认可，故一审法院对尚之都公司的该项主张不予采信。尚之都公司应当参照租赁合同约定的租赁租金标准支付2014年7月1日至2015年12月10日的房屋占有使用费，故尚之都公司要求陈丽艳退还2015年12月1日至2015年12月10日的租金，一审法院不予支持。尚之都公司与陈丽艳的合同约定，第三年租金为105600元。尚之都公司租金已付至2015年12月31日。故2015年12月份的租金为8800元（计算方法：105600元/年÷12个月），尚之都公司搬离涉案商铺后，陈丽艳应将2015年12月11日至2015年12月31日的租金5961.29元（计算方法：8800元÷31天×21天），退还尚之都公司，故尚之都公司要求陈丽艳退还租金8000元，一审法院支持5961.29元，超出部分不予支持。陈丽艳要求尚之都公司赔偿租金损失50000元，无法律依据，一审法院不予支持。陈丽艳已收回商铺，故陈丽艳要求尚之都公司返还商铺，无事实依据，一审法院不予支持。关于装修损失问题。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。陈丽燕主张尚之都公司对涉案铺面的装修未经其同意，尚之都公司未提交证据证明其对涉案铺面的装修已得到陈丽燕的同意，故尚之都公司要陈丽燕赔偿装修损失，一审法院不予支持。陈培满并未租赁合同相对人，故尚之都公司要求陈培满赔偿经济损失，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、陈丽艳退还上诉人广西南宁尚之都百货有限公司租金5961.29元、保证金10000元，共计15961.29元；二、驳回广西南宁尚之都百货有限公司其他的诉讼请求；三、驳回陈丽艳的反诉请求。本诉案件受理费3067元，减半收取1534元（尚之都公司已预交），由尚之都公司负担1357元，陈丽艳负担177元；反诉案件受理费525元（陈丽艳已预交），由陈丽艳负担；鉴定费5000元，由尚之都公司负担。本院二审期间，尚之都公司围绕上诉请求提交了如下证据：1.《中国零食网区域代理合同》复印件，拟证明经营的商铺必须经过装修才能使用。2.申请证人阮某,4出庭作证，拟证明涉案商铺装修时即房东提供了必要的协助。证人阮某,4陈述，其与尚之都公司签订合同，涉案商铺原是贵人鸟铺面卖鞋的，需要重新装修。装修时，需要到二楼做防水，是一个男房东帮开的门。本院组织当事人进行了质证。对于尚之都公司提交的证据及证人证言，陈丽艳、陈培满不予认可，证人证言不真实。覃祚荣认为不是新证据，对三性不予认可，证人证言不真实，不可采信。对当事人二审争议的事实本院认定如下：尚之都公司提交的《中国零食网区域代理合同》（复印件），及证人阮某,4的证人证言，只证实了涉案商铺是经过了装修，不能证实对涉案商铺的装修得到了陈丽艳、陈培满的同意。故尚之都公司认为装修得到被上诉人同意的主张本院不予采信。陈丽艳、陈培满、覃祚荣对一审法院认定的事实无异议。尚之都公司对一审法院认定装修没有经过陈丽艳、陈培满同意有异议。针对尚之都公司对一审查明事实提出的异议，本院认为，尚之都公司并未向法庭提交证据证实装修涉案商铺得到了陈丽艳、陈培满的同意，其向法庭提交的证据及出庭作证的证人证言亦未能证实装修是得到了陈丽艳、陈培满的同意。故其对一审认定事实提出的异议不能成立，本院不予支持。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于装修损失的问题。根据双方签订的《租赁合同》的约定，承租人如需改变房屋的内部结构、装修设置对房屋结构有影响的设备、施工范围、工艺、用料等方案均须事先征得出租人同意后方可施工。尚之都公司未向法庭提交证据证实其对涉案商铺的装修得到了陈丽艳、陈培满的同意或事后确认。尚之都公司认为，陈培满就住在涉案商铺楼上，陈培满未对装修和经营提出任何异议。尚之都主张装修是得到了陈丽艳、陈培满的默认。本院认为，陈培满不是租赁合同的相对人，尚之都公司未提交证据证实陈培满明知装修的事且告诉了陈丽艳。故尚之都公司要求陈丽艳、陈培满赔偿装修损失，本院不予支持。一审法院根据法律规定及双方合同约定，判决陈丽艳退还尚之都公司部分租金和保证金，驳回尚之都公司其他诉讼请求和陈丽艳的反诉请求并无不当，依法应予维持。综上所述，尚之都公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2883元（上诉人已预交），由上诉人广西南宁尚之都百货有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 玉 萍审判员 黄 雪审判员 覃瑞晟二〇一七年八月九日书记员 谢 瑜 来自