（2016）粤0105民初5400号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2018-09-14
案件名称
潘启亮与李小薇、蓝培生商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市海珠区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
潘启亮,李小薇,蓝培生,广州国振投资有限公司,广东金荔集团有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0105民初5400号原告：潘启亮，男，1964年9月8日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：赖文扬，广东沁森律师事务所律师。被告一：李小薇，女，1955年3月25日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：陈小华，广东陈小华律师事务所律师。被告二：蓝培生，男，1955年3月4日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：陈小华，广东陈小华律师事务所律师。被告三：广州国振投资有限公司，住所地广州市越秀区沿江中路298号中区901室。法定代表人：刘保光。被告四：广东金荔集团有限公司，住所地广州市天河区天河北路中信广场31楼。法定代表人：管志宽。原告潘启亮诉被告李小薇、蓝培生、广州国振投资有限公司、广东金荔集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赖文扬，被告一、被告二的委托代理人陈小华到庭参加了诉讼。被告三、被告四经本院公告送达，期限届满，没有到庭参加诉讼，故本院依法按缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2013年8月27日被告一、被告二与原告签订了《房地产买卖合同》，约定原告向被告一、被告二购买位于广州市海珠区海珠涌西北侧、海联路以北金麟台C3幢2506房（下称“涉案房屋”）。同日，原告依约将定金538050元转账至《房地产买卖合同》中被告一、被告二指定的被告三的银行账户中。2014年4月3日，原告与被告三、被告四签订《关于延期交房及相关问题的补充协议》。2014年7月11日为使房屋过户顺利进行，原告应四被告要求支付300000元房款至被告三账户，并与被告三、被告四签订《补充协议》。同日，被告三、被告四向原告开出《锁匙交接清单》，将涉案房屋锁匙交付给原告后，原告持锁匙前往涉案房屋，发现无法开门。至此，原告已依约履行合同义务。但，被告一、被告二一直未依约履行合同义务，未能在约定期限内将原告购买的上述房产产权办理到原告名下，也未能交付原告使用。经原告多次电话催问并要求返还购房款，四被告皆以各种理由拖延，甚至不再接听电话。经查，涉案房产虽在2000年11月1日办理预售合同备案在被告一名下，但因被告一与案外人周文漠、周丽明就涉案房屋达成民事调解，涉案房屋已通过法院强制执行解除并注销被告一对涉案房产的预售登记，现涉案房产登记在了周文漠、周丽明名下。基上，被告一、二早在2007年12月时对涉案房产就没有了处分权，却仍旧在2013年3月31日仍出于“非法目的”售卖该房产，并伙同被告三、被告四欺诈原告购房款计838050元且事后仍拒不返还，已涉嫌合同诈骗！为保护自身的合法权益，故原告起诉请求判令：1、确认原告与四被告签订的《房地产买卖合同》无效；2、四被告向原告共同赔偿款项838050元；3、四被告按银行同期贷款利率向原告支付延期履行期间的利息（从起诉之日起计至实际清偿日止）；4、四被告承担本案全部诉讼费用。被告一、被告二辩称：一、涉案《房地产买卖合同》应为无效。被告一曾经在被告四公司担任财务人员。两被告不是涉案房屋的真正产权人，只是属于代持业主，真正产权人是被告四。二、两被告在签署公证书之前，并不认识许可、杨佳。两被告是得到被告四的老板何雪梅的指示，要求两被告签署一份公证书，将售房的权利交给许可和杨佳。为了分清责任，何雪梅亲笔写了一份《关于代持房产的处置责任说明》，讲明两被告只是代持业主，不是真正的业主，真正业主是被告四，一切责任由被告四承担。两被告没有在2013年12月22日公证委托任何人与原告签订《房地产买卖合同》。两被告所签订《公证书》的内容非常清楚地写道，对受托人许可、杨佳两人的委托事项是：1、到房管部门办理上述房屋登记，领取房地产证手续；2、办理房地产证后，代表我们出售上述房屋……。而受托人之一的许可在没有完成为两被告到房管部门办理上述房屋登记和领取到房地产证之前，就私下与原告签订了《房地产买卖合同》，其行为违反了《公证书》中的委托事项，也超越了其代理权限，两被告对许可的行为不予认可，所以该《房地产买卖合同》与两被告无关。三、原告知道两被告是代持业主。在2014年4月3日，原告抛开两被告，单独与被告三、被告四签订《关于延期交房及相关问题的补充协议》；在2014年7月11日，原告再次抛开两被告，单独与被告三、被告四签订了《补充协议》，且由被告三、被告四直接移交涉案房产的锁匙给原告。四、两被告没有收取原告的一分钱，涉案房屋的收款人是被告三和被告四，如果要退款也应被告三、被告四承担，与两被告无关。被告三、被告四没有到庭提出抗辩意见及证据。经审理查明：2013年3月11日委托人李小薇、蓝培生在广州市公证处签署了《委托书》，载明：我们是夫妻关系，座落在广州市海珠区海珠涌西北××海××路以北××台××房屋实属我们在婚姻关系存续期间所得的夫妻共有财产，因我们无暇办理有关手续，故决定委托许可、杨佳为我们的合法代理人，办理下列委托事项：一、到房管部门办理上述房屋登记、领取房地产证手续；二、办理房地产证后，代表我们出售上述房屋，领取售房款，办理交易过户等相关手续。与买方办理银行按揭手续。如交易不成功，办理有关退案手续；三、缴纳上述房屋有关的税款和支付一切必要的费用；受托人有转委托权。受托人中任一人均可独立办理上述委托事项。受托人在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件，我们均予以承认。此委托书从签署之日起有效期为五年止。2013年8月27日许可（甲方、卖方）、原告（乙方、买方）及被告三、被告四（丙方、担保方）共同签订《房地产买卖合同》约定，甲方将自有的海珠涌西北侧、海联路以北金麟台C3幢2506房出售给乙方。房屋建筑面积105.5平方米；交易价格为1793500元。乙方应在签订本合同之日支付购房订金538050元，剩余房款在房地产交易登记中心办理交易登记手续之日全部向甲方支付。甲、乙、丙三方同意房款支付至丙方账户，乙方交付房价款丙方应开具收款凭证。甲方应当在2013年12月31日前协助乙方在房地产交易登记中心办理交易登记手续，并将本合同约定的房地产交付给乙方占有使用。甲方未按照本合同约定的期限协助乙方在房地产交易登记中心办理完成交易登记手续的，按照以下情形处理：1、若在上述条款无法履行的情形下，甲方则须将订金全部返还给乙方，并向乙方支付300000元的违约金。2、如因乙方原因未能按期在房地产交易登记中心办理完成交易登记手续或占有、使用的，由乙方自行承担责任。乙方未按照本合同的约定给付房款的，按照以下方式处理：逾期超过10日的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付300000元的违约金，甲方退还乙方已支付的订金。丙方对甲方在本合同的项下的债务承担连带保证责任。……。2014年7月11日原告与被告三签署了《锁匙交接清单》，载明“现已将金麟台C3幢2506房锁匙交付潘启亮先生，特立此据”。原告因被告至今未将涉案房屋产权办理至其名下而于2016年7月6日提起本案诉讼。诉讼中，原告还提交证据如下：1、被告三在2013年8月27日（金额538050元）及2014年7月11日（金额300000元）开出《收据》两张及银行凭证（2013-8-27，贷方户名：广州国振投资有限公司，借方户名：高淑梅，汇款金额538050元；2014-7-11，贷方户名：郑穗英，借方户名：高淑梅，汇款金额300000元）；2、2000年10月22日被告一与广州市金荔庄房地产开发有限公司签订的关于海珠涌西北××海××路以北××台××房《商品房预售合同》（经广州市房地产交易所预售合同登记）。为此，被告一、被告二对证据1认为房款是原告是向被告三支付的，其没有收取原告的房款；对证据2的真实性没有异议。被告一、被告二为证明其是涉案房屋代持有人事实，提交2013年3月11日何雪梅出具的《关于代持房产的处置责任说明》，载明“李小薇名下的两套房地产地址：海珠涌西北××海××路以北××台××房、C2幢2307房权属广东金荔集团有限公司所有（双方签有代持协议）。根据广东金荔集团有限公司要求李小薇夫妇签署办理有关上述两套房产签署委托公证书的一切责任由广东金荔集团有限公司承担。特此说明。”对此，原告表示不认识何雪梅此人，对两被告是涉案房屋代持有人的事实不予确认。另，本院在2016年11月发函给广州市国土资源和规划委员会，查询位于海珠涌西北××海××路以北××台××房的预售登记情况，该委员会以穗国土规划协查〔2016〕626号复函如下：经查，“海珠涌西北侧、海联路以北金麟台C3幢2506房”于2000年11月1日办理预售合同备案在李小薇名下，契约号为99059497号。2007年12月11日，你院以(2008)海民执字第192号《协助执行通知书》要求解除并注销李小薇与广州市金荔庄房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》（穗房预合字第99059497号）；协助周文漠、周丽明单方办理金麟台C3幢2506房的房地产交易登记过户手续（《商品房预售合同》穗房合字第2005036690号）。该房屋现以13登记8030583登记号登记在周文漠、周丽明名下，登记地址为：海珠区东翠东街19号2506房。信息核查时间为2016年12月16日。另查：2007年11月12日周文漠、周丽明诉广州市金荔庄房地产开发有限公司及李小薇（第三人）商品房预售合同纠纷一案【(2007)海民三初字第4172号】，经本院主持调解，当事人自愿达成协议：第一、解除李小薇与广州市金荔庄房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》（编号：穗房预合字99059497号），第二、广州市金荔庄房地产开发有限公司在本调解书生效之日起三日内与李小薇到房管部门办理上述《商品房预售合同》（编号：穗房预合字99059497号）监证登记的注销（涂销）手续，同时广州市金荔庄房地产开发有限公司协助周文漠、周丽明办理广州市海珠区海珠涌西北侧海联路以北金麟台第C3幢25层(自然层25)06房的交易过户手续（合同编号：穗房合字2005036690号）；……。2014年6月6日广东金荔集团有限公司对周文漠、周丽明、广州市金荔庄房地产开发有限公司、李小薇提起撤销之诉的诉讼，请求法院判令撤销广州市海珠区人民法院(2007)海民三初字第4172号《民事调解书》等。后广东金荔集团有限公司撤诉。该案中，广东金荔集团有限公司对其主张事实提交了一份2001年3月10日广东金荔集团有限公司与李小薇双方就涉案房屋业权事宜签订的《协议书》，拟证明涉案房屋系由广东金荔集团有限公司出资购买，委托李小薇出名代持，首期款及按揭款均由广东金荔集团有限公支付；广东金荔集团有限公司才是真正的业主，李小薇对涉案房屋不享有任何权利，无权对涉案房屋进行处分的事实。周文漠、周丽明提交了《房地产权证》，载明：周文漠、周丽明是涉案房屋权属人，登记日期是2013年9月18日。再查：据工商登记资料反映，广州市金荔庄房地产开发有限公司（以下简称金荔庄房产公司）：1998年6月成立时，法人为刘作超，股东金荔庄实业(70%)、越秀区建业实业公司(30%)。广东金荔集团有限公司：1999年1月4日成立，法定代表人刘作超，股东有刘作超、何雪梅，金荔庄实业公司、金荔庄房产公司、金荔投资公司，投资者分别有金荔庄实业公司、刘作超、何芷蕊、金荔庄房产公司等。2003年12月17日，法人为管志宽，投资者为金荔庄实业公司、金荔投资公司、刘作超、金荔庄房产公司等。广州市国振有限公司：2009年1月成立，法人为肖理炫；2012年4月，股东为刘保光、李开汉；2013年7月，股东为刘思君、钟成。本院认为：2007年被告一明知在法院主持下与广州市金荔庄房地产开发有限公司达成解除关于涉案房屋的买卖合同，并由广州市金荔庄房地产开发有限公司协助周文漠、周丽明办理涉案房屋交易过户手续的调解协议，不可能将涉案房屋出售给原告的情况下，在2013年还与其夫即被告二出具经公证的《委托书》，授权委托案外人许可出售涉案房屋，并与原告签订《房地产买卖合同》，将涉案房屋出售给原告，且被告一曾是被告四的财务人员，而金荔庄房产公司、广东金荔集团有限公司（被告四）、广州市国振有限公司（被告三）与何雪梅之间存在利益关系，被告三及被告四作为担保方订立《房地产买卖合同》后并收取了原告支付的房款838050元，之后被告三与被告四又以其名义与原告办理涉案房屋钥匙交接手续。可见，四被告在明知其行为会损害原告利益的情况下，故意将涉案房屋出售给原告并与之签订《房地产买卖合同》，因此《房地产买卖合同》应为无效。四被告没有证据证明原告在知悉上述情况下仍与之签订《房地产买卖合同》，故由此造成原告损失由四被告共同承担赔偿责任，原告的诉讼请求依法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（二）项之规定，判决如下：一、确认原告潘启亮与许可代被告李小薇、蓝培生以及被告广州国振投资有限公司、广东金荔集团有限公司于2013年8月27日签订的《房地产买卖合同》无效。二、被告李小薇、蓝培生、广州国振投资有限公司及广东金荔集团有限公司在本判决生效之日起10日内共同向原告赔偿838050元，并从2016年7月6日起至清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率标准计付欠款利息给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17225元，由四被告共同负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 胡泳贤人民陪审员 侯文卿人民陪审员 王君碧二〇一七年八月九日书 记 员 封 露林润华 微信公众号“”