（2017）鲁02民终5216号

裁判日期: 2017-08-09

公开日期: 2017-09-18

案件名称

颜磊、青岛中环置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

颜磊,青岛中环置业有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条

全文

山东省青岛市中级人民法院民事判决书（2017）鲁02民终5216号上诉人（原审原告）：颜磊。委托诉讼代理人：徐黎强，山东黎强律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾兆来，山东黎强律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青岛中环置业有限公司。法定代表人：春伟，总经理。委托代理人：刘勇，山东海鲲律师事务所律师。委托代理人：贾淑玉，山东海鲲律师事务所律师。上诉人颜磊因与被上诉人青岛中环置业有限公司（以下简称中环公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2015）崂民一初字第493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人颜磊的委托诉讼代理人徐黎强、贾兆来，被上诉人中环公司的委托诉讼代理人刘勇、贾淑玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。颜磊上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由中环公司负担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律不当。一审关于本案争议的三个争议焦点的分析认定，严重违背客观事实，认定事实和适用法律明显错误。特别是本案对于颜磊与中环公司已在青岛中级人民法院提起诉讼的700万元借款纠纷案件[（2015）青金初字第70号]，在本案没有审理权限的情况下，错误认定本案事实。如果颜磊不上诉，将直接影响另一个案件的审理结果。一、一审认定中环公司将房屋单价由每平米21000元上涨至26000元，所提高的单价为装修款，该价格变动不属于违约行为。该认定属于事实不清，适用法律错误。中环公司“捆绑装修销售房屋”的行为违反了《消费者权益保护法》的第9条和第10条、《合同法》第3条的规定。首先，颜磊选购房屋具有自主选择和公平交易的权利。中环公司利用作为卖方且已经收取预售款的优势地位，以“捆绑装修销售房屋”的强制搭售，强迫颜磊接受其装修服务，使得颜磊丧失了作为消费者所享有的自主选择权。该行为违反了《消费者权益保护法》的强制性规定，属于明显违约。其次，中环公司为了达到盈利目的，在未提供装修方案、装修建材标准且颜磊未同意增加装修的情况下，单方将装修费用确定在5000元/平方米，并强迫颜磊接受。颜磊无法确定其提供的装修标准能否与装修价格匹配，实为不公平交易，颜磊依法有权拒绝。再次，一审认定颜磊亦表示同意按约定价格每平方米21000元交付毛坯房屋，中环公司不构成违约，该认定与事实不符、于法无据。二、一审认定“颜磊主张花园面积缩水，经庭审查明该花园为赠送面积，不属于违约行为”，属于适用法律错误。涉案花园的赠与，明显属于双方房屋买卖合同中“附义务的赠与”。颜磊是买方，同时也是花园的受赠人。颜磊虽受有利益，但该受赠的前提是需支付1200万元购房款，该花园的价格实际已经均摊到整个房屋的售价中。花园面积缩水，已经影响到了颜磊使用房屋的舒适度，导致颜磊所受利益有所减损，这与合同权利与义务不相对应。中环公司花园缩水行为已经构成违约。三、一审未对“中环公司一房二卖是否属于违约”进行确认，系适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条第2款规定：开发商一房二卖的行为属于严重违约。2015年4月11日，中环公司将涉案房屋转售给案外人张祎，并办理了网上备案登记。直到颜磊起诉日（2015年4月20日），涉案房屋备案的承购人仍然是张祎。在中环公司一房二卖的情况下，一审未对其“是否构成违约、合同是否应当因此而解除”进行确认。中环公司在没有与颜磊解除房屋买卖合同的情况下，单方违约，应当依法认定中环公司违约，并判决中环公司承担本案违约责任。四、一审超范围审理颜磊已经在青岛市中级人民法院金融庭审理的700万元借款纠纷案件，在本案没有审理权限的情况下，错误认定本案事实。本案中，颜磊起诉仅仅请求返还购房款100万元，一审法院就应当在100万元的范围内进行审理。至于当事人没有请求的事项无需审查，更不得在法律文书中作出认定或予以处理。一审明知双方就700万元借款合同纠纷已经另案起诉，且另案尚未判决的情况下，抢先认定“中环公司现主张颜磊已支付购房款800万元的抗辩意见，具有事实依据”。将颜磊另案起诉的700万元借款定性为购房款，系对另案的法律关系进行认定，明显属于超范围审理，没有任何事实和法律依据。一审关于700万元借款转为购房款，对《借款补充协议》、《签约通知函》断章取义，认定事实不清，没有法律依据。1、《借款补充协议》第八条约定，具备签订《青岛市商品房预售合同》后，中环公司应负责将700万借款转为颜磊购房款并缴纳至长基公司，负责颜磊与青岛长基置业有限公司（以下简称长基公司）签署正式《青岛市商品房预售合同》并由长基公司开具正规商品房买卖发票作为购房依据。中环公司将颜磊700万元借款转为购房款，中环公司不仅应具备签署商品房预售合同的条件，同时还应将该借款缴纳至长基公司，与颜磊签订正式的《青岛市商品房预售合同》、中环公司给颜磊开具正规商品房买卖发票，在这些前提条件具备的情况下，中环公司才能将700万元借款转为购房款。时至今日，中环公司既没有在具备签署商品房预售合同时将该700万元借款交纳至长基公司，也没有与颜磊签订正式的商品房预售合同，更没有给颜磊开具正规的买卖房发票，因此，中环公司根本不具备将该借款转为购房款的条件。2、一审认定中环公司在《签约通知函》中已明确颜磊支付购房款800万元，即依约欲将700万元转为颜磊购房款，与事实不符、于法无据。签约通知函仅仅是中环公司单方面的行为，其内容陈述不能代表双方合意，不足以证明中环公司所陈述法律事实上确认的800万元已付房款，颜磊对中环公司单方陈述800万元购房款不予认可。一审程序违法，超范围审理并错误认定事实，严重误导另一个借款案件的判决结果，损害了颜磊的合法民事权益。请求发回重审或依法改判。中环公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。颜磊向一审法院起诉请求：解除双方《中环卢卡多堡房屋预约协议》，并要求中环公司返还购房款100万元并赔偿利息损失50万元。一审法院认定事实：2010年4月26日，中环公司与案外人长基公司签订《合作开发协议》。2010年10月24日，颜磊与案外人长基公司签订《嶺海卢卡多堡房屋预约协议》约定颜磊自愿预约嶺海卢卡多堡第115户房屋，该房屋建筑面积约571平方米，单价为21000元/平方米，总房款为11991000元。颜磊于2010年10月24日支付房屋预约金100万元。2011年1月6日，颜磊与中环公司签订借款合同，约定由颜磊向中环公司出借700万元，借款年利息为15%，中环公司在2011年3月31日前不付利息，自2011年4月1日起计息。同日，双方签订《借款补充协议》，约定中环公司自愿将颜磊在2010年10月24日与长基公司签订的嶺海卢卡多堡房屋预约协议中预约的115号独栋别墅按单价人民币21000元/平方米出售给颜磊，该房屋建筑面积约571平方米，套内院子面积约980平方米，总房款约11991000元。此外该补偿协议中与本案纠纷相关的其他约定如下：第五条、现本项目方案为意向性概念方案，最终方案以审批后的规划设计方案为准，上述房屋建筑面积为暂测面积，该房屋销售面积最终以青岛市测绘部门预测绘面积为准……。第六条、……6.2若规划产生重大变化，则颜磊有权解除本协议，中环公司应在15日内返还颜磊700万借款，并按照自中环公司实际收到颜磊700万借款之日起至返还借款之日止按照利率15%向颜磊支付利息作为补偿。第八条、具备签署《青岛市商品房预售合同》后，中环公司应负责将700万借款转为颜磊购房款并缴纳至长基公司，负责颜磊同长基公司签署正式《青岛市商品房预售合同》，并由长基公司开具正规商品房买卖发票作为购房依据。2013年9月3日，双方就涉案房屋重新签订《中环·卢卡多堡房屋预约协议》，约定由颜磊自愿预约中环·卢卡多堡第115户房屋，该房屋建筑面积约571平方米，单价为21000元/平方米，总房款为11991000元。中环公司又重新向颜磊出具100万元收款收据。2013年11月13日，中环公司就涉案嶺海卢卡多堡项目取得预售许可证。2013年12月4日，中环公司向颜磊发出签约通知函，内容为：……现正式通知您于2013年12月11日下午到公司项目售楼处办理签约、付款及按揭相关手续……。您购买的卢卡多堡115号别墅，预测绘面积为562.04平方米，销售价格为26000元/平方米（含5000元/平方米精装），已付房款8000000元，未付房款6613040元，总房款合计14613040元。该签约通知函左下方空白处有如下手写内容：“经双方协商，现就我司所发《签约通知函》进行调整。因我司与颜磊115号别墅装修方案尚未确定，待装修方案双方沟通确定后，再行通知颜磊办理卢卡多堡签约手续。”本案庭审中，双方一致确定合同约定的房屋交付状态为毛坯，即每平米21000元不包含装修费。中环公司当庭称在向颜磊发出上述签约通知函之前，双方就增加精装修问题已达成一致意见，但颜磊对设计方案不满意，截止颜磊起诉时，双方仍未对设计方案达成一致，且涉案房屋并未实际装修，故中环公司同意按照每平米21000元向颜磊交付毛坯房。双方一致确认颜磊所主张的面积缩水的花园系合同之外赠送面积，且经庭审查看，颜磊用以证明面积缩水的两张图纸未载明花园的具体面积，且日期在后图纸显示的花园面积大于日期在前的图纸。颜磊于2015年4月9日向青岛市中级人民法院以民间借贷纠纷为由起诉中环公司要求偿还借款及利息共计1800万元。中环公司于2015年4月11日将涉案房屋网签备案至案外人张祎名下。本案庭审结束后，中环公司提交其与案外人张祎《补充协议》一份，该协议约定如中环公司与颜磊就卢卡多堡115号房屋订立《青岛市商品房预售合同》，则中环公司有权解除双方签订的201500050997号《青岛市商品房预售合同》，张祎必须按照中环公司要求配合变更115号房屋网签等退房手续。一审法院认为，本案争议焦点归纳如下：（一）颜磊主张中环公司存在单方提高房价、花园及房屋面积缩水的违约行为是否成立；（二）涉案房屋预约合同应否解除；（三）中环公司主张购房款应为800万元的抗辩意见能否成立。关于第一个焦点问题，第一、颜磊主张中环公司单方提高房屋单价，由每平米21000元提高至26000元，但经庭审调查，双方一致确认所提高的单价为装修款，而中环公司亦表示同意按约定价格每平方米21000元交付毛坯房屋；第二、颜磊主张花园面积缩水，但其提交的证据无法证明花园面积存在缩水，且经庭审查明该花园为赠送面积；第三、颜磊主张房屋面积减少，由571平方米减少为562.04平方米，但根据双方签订的《借款补充协议》约定，涉案房屋建筑面积为暂测面积，该房屋销售面积最终以青岛市测绘部门预测绘面积为准。综上，颜磊主张中环公司存在上述违约行为的诉讼理由，不能成立。关于第二个焦点问题，经庭审查明，中环公司于2015年4月11日将涉案房屋网签备案至案外人名下。中环公司在涉案房屋相关争议尚未解决的情况下，未经颜磊同意，与案外人签订商品房预售合同，并已办理了网签备案，该行为导致了本案房屋预约合同无法继续履行，虽然中环公司于庭后提交其与案外人的协议，欲证明涉案房屋预约合同可以继续履行，但因该案外人无法出庭，一审法院对该协议的真实性无法采信，故一审法院对颜磊要求解除与中环公司签订的房屋预约协议的诉讼请求，予以支持。根据双方签订的房屋预约协议，颜磊支付给中环公司的100万元，应为房屋预约款，该款中环公司亦应当向颜磊返还，并应自收到该款项的次日（2010年10月25日）起按中国人民银行贷款利率向颜磊支付利息至判决生效之日止。关于第三个焦点问题，根据双方在《借款补充协议》中的约定，涉案房屋具备签署《青岛市商品房预售合同》后，中环公司负责将700万借款转为颜磊购房款。本案中环公司于2013年11月13日取得房屋预售许可证，此时700万元借款转为购房款的条件已成就，且中环公司亦在《签约通知函》中明确颜磊已支付购房款800万元，即已依约将700万元借款转为颜磊购房款，一审法院认为，中环公司上述行为符合双方《借款补充协议》的约定，中环公司现主张颜磊已支付购房款800万元的抗辩意见，具有事实依据。但因其中700万元，颜磊未在本案中主张，且其已另案提起诉讼，故一审法院对中环公司主张如果解除合同亦应返还800万元购房款的抗辩意见，在本案中不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，一审判决：一、解除颜磊与青岛中环置业有限公司签订的《中环·卢卡多堡房屋预约协议》；二、中环置业有限公司于判决生效之日起十日内返还颜磊房屋预约金100万元并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息（自2010年10月25日起计算至判决生效之日止）。案件受理费及保全费23300元，由青岛中环置业有限公司负担。经本院审理查明，颜磊于2015年4月9日向本院起诉中环公司、陈咏梅民间借贷纠纷一案（涉及本案700万元借款），案号：（2015）青金初字第70号，该案正在审理中。本院查明的其他事实与一审一致。本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：1、颜磊已支付的房屋预约金应如何认定；2、中环公司在本案中是否存在违约行为。关于第一个焦点问题。本院认为，根据业已查明的事实，双方于2013年9月3日签订房屋预约协议，颜磊于2010年10月24日支付100万元房屋预约金，中环公司向颜磊出具100万元收款收据，本院对该100万元房屋预约金予以认定。双方于2011年1月6日签订借款合同及借款补充协议，约定中环公司向颜磊借款700万元，在具备签署商品房预售合同后，中环公司负责将该700万元借款转为颜磊的购房款。因各种原因双方未最终签订商品房预售合同，在此情况下，该700万元借款转换为涉案房屋购房款的合同约定条件未成就，且颜磊已在本案立案之前另案起诉中环公司要求返还包括700万元借款在内的款项，颜磊以明确行为表示拒绝将该700万元借款转换为涉案房屋房款，颜磊起诉的民间借贷案件亦正在审理中。故，在双方未最终签订商品房预售合同的情况下，本案中不宜认定该700万元为双方签订的房屋预约协议中的房款。颜磊该项上诉理由成立，本院予以采信。一审对此认定不当，本院予以纠正。关于第二个焦点问题。本院认为，双方签订房屋预约协议后，因花园面积减少、装修价格约定、装修设计方案等存在分歧，无法达成一致意见，未最终签订商品房预售合同。在提起本案诉讼之前，双方亦未解除该房屋预约协议。在双方未解除房屋预约协议的情况下，中环公司却于2015年4月11日与案外人签订商品房预售合同并办理网签备案手续，违反了双方合同约定，由此导致颜磊无法实现合同目的，颜磊有权据此要求解除房屋预约协议，并主张返还房款及利息、赔偿损失。一审判令解除双方签订的房屋预约协议，由中环公司返还颜磊房屋预约金100万元并支付相应利息，并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人颜磊的上诉理由部分成立，本院予以采纳；一审判决认定部分事实不当，但处理结果并无不妥，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元，由上诉人颜磊负担。本判决为终审判决。审判长　徐　明审判员　王化宿审判员　齐　新二〇一七年八月九日书记员　况君仪书记员　于国英来源：百度“”