（2017）云01民终3152号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-10-13
案件名称
浦涛与新赛联公司浦世春物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
云南省昆明市中级人民法院
所属地区
云南省昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
浦涛,昆明新赛联物业管理有限公司,浦仕春
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终3152号上诉人（原审被告）:浦涛，男，汉族。委托诉讼代理人：浦仕春，系其父亲，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：昆明新赛联物业管理有限公司，住所地昆明市金汁路顺新时代大厦1栋12层1202号。法定代表人：刘勇君。委托诉讼代理人：卢永红，男，公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：赵玉倩，云南金杉律师事务所律师，特别授权代理。原审被告：浦仕春，男，汉族。上诉人浦涛因与被上诉人昆明新赛联物业管理有限公司（以下简称物业公司）、原审被告浦仕春物业服务合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法民初字第2539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。浦涛上诉请求：撤销一审判决，改判缴纳一半服务费，不予缴纳二次加压费和水池清洗费，诉讼费由物业公司承担。主要上诉事实和理由：浦仕春提交的照片可以证实小区人行道和消防通道乱停乱放很严重，具有严重安全隐患，可见物业公司并未尽职履行物业合同，而且物业公司也未举证证实其履行了物业管理责任。物业公司未经业主同意改变通行道路，设立人行道隔离护栏、增设停车场等，影响损害了商铺业主的权益。涉案物业合同是交房时开发商强制签订的，收取二次加压费、维修基金使用都是有问题的。物业公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。我方已经按照物业服务合同履行义务，小区门从哪里开是开发商的问题，商铺前的停车场属于小区规划范畴，与业主协商统一管理，物业公司有权将其设为停车场。原审被告浦仕春认为，同意浦涛的意见。物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令浦仕春、浦涛立即支付X商铺拖欠的物管费3817.44元；2.判令浦仕春、浦涛承担本案全部诉讼费。一审法院经审理确认以下事实：浦仕春、浦涛是X号商铺的所有权人，房屋建筑面积为48.52平方米。2006年8月30日，浦仕春与物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由物业公司为X业主提供物业管理服务，住宅按建筑面积每月每平方米1.0元计收，商铺按建筑面积每月每平方米2.0元计收，二次供水加压费每户每月7.5元，生活垃圾处理费每月每户5元，水池清洗、消毒费每户每月按1.5元收取；物业公司自本物业交付使用之日起计收。停车场属于全体业主共有的和租用停车场属于开放式所有的车位，使用人车辆停放服务费用，参加本物业物价部门批准的《停车场车辆收费标准》收取，地下停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按车辆，母子车位按每月每个车库30元，标准位按每月每个车位20元的标准向物业公司交纳停车管理服务费。并约定了代收代缴收费服务项目及缴费时间，为每月15日向物业公司交纳。业主自用部分的维修、养护及提供其他特约服务，服务报酬由物业公司与业主和物业使用人另行约定。同时还约定了双方权利义务、违约责任。协议签订后，物业公司为小区进行物业管理服务，浦仕春、浦涛按协议约定向物业公司缴纳了2007年度、2008年度、2009年度及2010年前3个月的物业管理服务费和其他项目收费。2009年度及2010年前3个月的物业管理服务费和其他项目收费。2009年浦仕春、浦涛购买的X号房屋出现裂缝，浦仕春、浦涛与昆明新赛联房地产开发经营有限公司未能达成一致处理意见，浦仕春、浦涛遂拒绝向物业公司交纳物业管理费用及代缴代收的生活垃圾清运费、二次加压费。一审法院认为，浦仕春、浦涛辩称物业公司强迫其签订《前期物业管理服务协议》，一审法院认为，物业公司管理X小区系基于建设单位的选聘，在小区业主与物业管理企业签订物业服务合同前，物业公司均有为X小区提供物业服务的权利和义务。且双方系平等民事主体，浦仕春、浦涛有权拒绝在合同上签字，浦仕春、浦涛虽然抗辩物业公司强迫其签订合同，但未能举证证明存在被强迫的情形，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，由浦仕春、浦涛承担举证不能的不利后果，浦仕春、浦涛作为完全民事行为能力人，应当能够预见在合同中签字的法律后果，在签订物业服务合同后，浦仕春、浦涛又按协议约定向物业公司缴纳了2007、2008、2009年度及2010年前3个月的物业管理服务费和其他项目收费，浦仕春、浦涛已以其行为表示对《前期物业管理服务协议》合法性、真实性的认可，故该合同合法有效，对双方当事人具有约束力。合同签订后，物业公司按照合同约定履行了其对X小区住房及商品的物业管理义务，浦仕春、浦涛也接受了物业公司的物业管理服务，因此浦仕春、浦涛理应向物业公司支付物业管理费用。关于浦仕春、浦涛辩称，因浦仕春、浦涛所有的X号房屋出现裂缝，物业公司未替浦仕春、浦涛修理，导致浦仕春、浦涛自行出钱对屋顶漏水部分进行维修，物业公司应向其进行赔偿的抗辩理由，一审法院认为，在双方合同中已经明确约定，物业公司对公共部分有维修义务，但X号房屋属于浦仕春、浦涛专有部分，对浦仕春、浦涛专有部分的修缮及费用支付并非物业公司的合同义务，双方可以另行协议。浦仕春、浦涛以X号房屋质量存在问题对抗缴纳本案诉争的物业管理费的义务，于法无据，一审法院依法不予支持。故物业公司要求浦仕春、浦涛按合同约定交纳物业服务费的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。按48.52平方米，每月每平方米2元计算，自2013年1月1日至2015年12月31日止浦仕春、浦涛共计欠缴物业服务费3493.44元。关于物业公司主张浦仕春、浦涛支付二次加压费及水池清洗费的诉讼请求，一审法院认为，依据《物业管理条例》第四十五条之规定“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”物业公司作为上述费用的代收单位，最终责任应由实际使用的业主承担，现物业公司已证明X小区确需要支付二次加压费，双方在前期物业管理合同中也明确约定了该费用的承担方式，故一审法院对物业公司的该项诉讼请求予以支持，按二次加压费每月7.5元计算，水池清洗费每月1.5元计算，自2013年1月1日至2015年12月31日止浦仕春、浦涛共计欠缴二次加压费及水池清洗费共计324元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二十一条、第四十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：浦仕春、浦涛于判决生效之日起十日内向物业公司支付2013年1月1日至2015年12月31日止的物业管理服务费3493.44元，二次加压费270元，水池清洗费54元，共计3817.44元（按房屋建筑面积48.52平方米计算，物管费按每月每平方米2.0元计算）。案件受理费50元，由浦仕春、浦涛共同承担。二审中，浦涛提交照片八张，欲证实物业公司管理不到位，有进入小区贴广告、摆摊设点，茶室扰民的情况。物业公司经质证认为，对证据的真实性认可，对证明目的不认可。浦仕春经质证认为，对证据的三性认可。物业公司提交照片和整改通知书，欲证实物业公司对小区已经正常管理，对不当的地方已经进行了整改和举报，尽到了管理义务，但是没有处罚权。浦涛经质证认为，照片的真实性无异议，证明内容不认可，整改通知书三性不认可。浦仕春同意浦涛的质证意见。本院认为，各方对二审中的照片的真实性均无异议，本院予以确认，整改通知书与本案没有直接关联性，本院不予确认。各方当事人对一审判决确认的事实均无异议，本院予以确认。归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：1.浦涛、浦仕春是否应当向物业公司缴纳二次加压费和水池清洗费；2.浦涛认为物业公司服务不到位，要求降低收费标准的主张是否成立？针对争议焦点1，本院认为，涉案《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均有法律约束力。其中约定，二次供水加压费每户每月7.5元，水池清洗、消毒费每户每月1.5元。一审法院判令浦仕春、浦涛按照合同约定支付2013年1月1日至2015年12月31日止的二次加压费270元、水池清洗费54元并无不当，本院予以维持。针对争议焦点2，本院认为，物业公司面向全体业主提供物业管理服务具有公共服务性质，关系到全体业主的切身利益。物业管理费是整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用。对于物业服务企业的服务管理不到位，业主或者业主委员会可要求改善，物业服务企业拒不改善的，业主可以依据合同法追究物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，亦可行使《物业管理条例》赋予的其他权利。如允许个别业主根据个人的判断认为物业服务企业提供的服务存在瑕疵即可拒交物业服务费，既是对其他正常缴费业主利益的损害，也可能造成物业服务企业运营经费不足，制约物业服务企业维持正常服务质量，最终影响小区全体业主利益。故浦涛未能举证证明物业公司存在重大瑕疵，仅以物业服务质量为由要求减半交纳物业服务费的上诉意见，理据不充分，本院不予支持。一审法院依据合同约定，判令浦涛、浦仕春支付2013年1月1日至2015年12月31日止的物业管理服务费3493.44元并无不当，本院予以维持。综上，浦涛的上诉请求没有事实和法律依据，本院依法予以驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由浦涛负担。本判决为终审判决。审判长 杨 雪审判员 彭 韬审判员 张 楚二〇一七年八月九日书记员 陈媛媛 来自