（2016）粤0113民初10113号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2018-03-08
案件名称
潘允尧与胡敏仪房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市番禺区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
潘允尧,胡敏仪
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0113民初10113号原告：潘允尧，男，1937年8月20日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：吴子亨，广东金本色律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈东洋，广东金本色律师事务所实习律师。被告：胡敏仪，女，1973年12月19日出生，汉族，住广州市番禺区。原告潘允尧诉被告胡敏仪房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年11月15日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘允尧的委托诉讼代理人吴子亨、陈东洋到庭参加了诉讼，被告胡敏仪经本院合法传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘允尧向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2015年4月2日签订的《广州市房屋租赁合同》；2.判令被告立即将位于广州市番禺区市桥街德兴北路xx号（产权证号：02XXX83，以下简称“涉案商铺”）交还原告管业；3.判令被告立即向原告清偿所欠的租金23800元，并自起诉之日起按7700元/月的标准向原告支付至实际清偿之日止的场地占用费；4.判令被告自2016年7月6日起，以每月欠付的租金总额为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍的标准向原告支付违约金，计至付清所欠租金之日止，暂计至2016年10月26日，被告应付的利息为1212.15元（其中：自2016年7月6日起以7700元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍的标准计算至2016年8月5日；自2016年8月6日起以15400元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍的标准计算至2016年9月5日；自2016年9月6日起以23100元为本金，按中国人民银行同期同类贷款的四倍的标准计算至2016年10月5日；自2016年10月6日起以30800元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍的标准计算至2016年10月25日；自2016年10月26日起以23800元本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍的标准计算至实际付清所欠租金之日止；5.判令本案的全部诉讼费用由被告承担。当庭增加一项诉讼请求：请求判令原告有权没收被告向原告缴纳的保证金叁万元整。事实和理由：原、被告双方于2015年4月2日签订了《广州市房屋租赁合同》，约定原告将涉案商铺出租给被告使用，租赁期限自2015年3月31日至2018年3月31日，租金金额按阶段计算，其中2016年3月1日止2018年3月31日期间月租金额为7700元。双方约定租金按月支付，被告应在每月5日前以银行转账的形式向原告缴纳当月的租金。合同签订后，原告如约将该商铺交付给被告使用，被告自2016年7月开始拖欠租金及水电费，原告曾多次向被告催收上述费用，被告仅在2016年10月25日通过微信转账的方式转账租金7000元给委托人。为此，原告于2016年10月26日委托广东金本色律师事务所向被告发出《律师函》，通知被告解除租赁合同，并要求被告于2016年10月30日前将该商铺交还给原告，并付清欠付的租金。遗憾的是，被告仍未将商铺交还给原告并结清所欠的费用。根据双方签订的《广州市房屋租赁合同》约定，如被告逾期超过一个月未向原告支付租金，实为被告根本违约，原告有权收回租赁物，没收履约保证金及追缴尚欠的租金，同时根据第七条第一款的约定，被告需按欠付租金的16%/日向原告支付相应的逾期违约金等。原告认为，双方签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，各方均应依法履行各项义务。被告逾期未付合同约定各项费用的行为已构成违约，原告有权根据合同的约定追究被告的违约责任。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。当庭补充事实和理由：原告与被告于2015年4月2日签订的《广州市房屋租赁合同》的第八条，合同期内，如乙方（即被申请人）终止违约，甲方（即申请人）有权另乙方限期搬出退还商铺，其按金不予退还以作补偿。为维护原告的合法权益，请求人民法院支持申请人的全部诉讼请求。被告胡敏仪无答辩，亦未在举证期限内举证。因本院以直接送达、邮寄送达等法律规定的其他方式均无法向胡敏仪有效送达本案的诉讼材料，故适用公告送达的方式向胡敏仪送达了起诉状副本和开庭传票，公告期满胡敏仪未与本院联系，也未到庭应诉。原告潘允尧围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：涉案商铺的登记权属人为潘允尧，占有份额为单独所有，发证日期为2009年4月9日，房屋用途为非居住商铺，土地权属性质为国有，房屋建筑面积96.87㎡。2015年4月2日，潘允尧（出租人、甲方）和胡敏仪（承租人、乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将涉案商铺出租给乙方作商铺用途使用，建筑（或使用）面积96.87平方米；租赁期限为2015年3月31日至2016年3月31日，月租金7000元；租赁期限2016年3月1日至2018年3月31日，月租金上涨10%；租金按月结算，由乙方在每月的5日前第一、二、三年租金付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳3万元保证金（可以收取不超过三个月月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金三万元（退回乙方、抵偿租金）；发现乙方擅自改变房屋结构，用途致使租赁物受到损失的或者乙方拖欠租金一个月以内的，甲方可以解除合同，收回房屋，并在按金上要求赔偿损失；依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的16%向甲方支付违约金；合同期限内，如甲方终止租约，应得乙方同意，甲方将按金退还给乙方，如乙方终止违约，甲方有权令乙方限期搬出退还商铺，则按金不予退还以作补偿，合同期内，乙方不得转让甲方商铺，如发现作违约处理，甲方终止租约，收回商铺，商铺入墙入地的建筑均不得拆除；乙方装修不得损害铺内楼梯建筑结构，若乙方在装修期间拆墙，必须提供设计图纸和同三面图，并聘有资质的设计人员及工程师审核，符合安全同意后方可施工，否则造成的后果由乙方承担赔偿责任等。庭审中，潘允尧陈述：胡敏仪最后一次交纳租金是在2016年6月3日向我方转账了7700元，2016年7月开始欠租，经过我方催缴，胡敏仪在2016年10月24日向我方微信转账7000元租金，没有具体到哪个月，此租金也是不足额的；2016年10月26日我方向胡敏仪发出律师函，要求支付租金并解除合同，但律师函当时没有送达到胡敏仪；我方与案外人的两个商铺一并出租给胡敏仪，胡敏仪将三个商铺打通作一家公司，现另外两个商铺已经申请了强制执行，我方无法单独收回涉案商铺；2016年10月以后我方一直无法联系到胡敏仪，2017年2-3月我方自行去现场查看时，发现涉案商铺已全部搬空处于空置状态，胡敏仪搬离涉案商铺没有告知我方，也没有把钥匙给我；签订合同后，胡敏仪有向我方支付了保证金3万元。潘允尧为证明上述事实和主张，提供了以下证据：1.中国工商银行股份有限公司广州市番禺支行的《活期历史明细清单》，显示从2016年6月4日至2016年10月20日，胡敏仪未向潘允尧账户支付任何款项；2.《微信聊天截图》，显示胡敏仪通过微信转账7000元，潘允尧在庭审中认可该笔款项是胡敏仪在2016年10月25日转给其的租金；3.涉讼商铺户外照片；4.《案件受理通知书》，为证明涉讼商铺相邻物业权属人孟婉玲已就相邻商铺申请强制执行。本院认为，潘允尧与胡敏仪签订的《广州市房屋租赁合同》，主体适格，是双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，是为有效，对合同当事人均具有法律约束力，当事人均应遵照履行。潘允尧已遵照合同约定将涉案商铺交付给胡敏仪使用，胡敏仪也应依合同约定履行支付租金的义务。根据潘允尧的陈述和提交的书面证据，胡敏仪从2016年7月开始欠付租金，直到2016年10月向潘允尧支付租金7000元，之后就再未支付过任何租金，而胡敏仪也未举证证明已履行支付租金的义务，应承担举证不能的法律后果。虽潘允尧曾向胡敏仪发出解除合同的律师函，但并未有效送达到胡敏仪，故不发生通知的效力。胡敏仪的上述欠付租金行为已经构成违约，根据《广州市房屋租赁合同》中关于乙方拖欠租金一个月以内的，甲方可以解除合同，收回房屋，并在按金上要求赔偿损失的约定，潘允尧以此要求解除《广州市房屋租赁合同》的诉请，符合合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”潘允尧要求胡敏仪将涉案商铺交还管业的诉请，本院予以支持。因合同解除的法律后果不同于违约责任的承担，合同解除是使合同关系归于消灭，解除合同的后果并不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任，故对潘允尧要求胡敏仪支付逾期支付租金的违约金的诉请，本院不予支持。关于保证金3万元，潘允尧对已收取3万元保证金的事实予以确认，本院予以采纳。根据《广州市房屋租赁合同》中关于乙方拖欠租金一个月以内的，甲方可以解除合同，收回房屋，并在按金上要求赔偿损失，及如乙方终止违约，甲方有权令乙方限期搬出退还商铺，则按金不予退还以作补偿的约定，潘允尧主张没收胡敏仪交纳的3万元保证金的诉请，符合合同约定，不违反法律规定，本院予以支持。关于潘允尧要求胡敏仪支付租金和占有使用费的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”本案中，双方签订的租赁合同约定，胡敏仪拖欠租金一个月以内的，潘允尧有权解除合同，收回房屋。由此可知，合同赋予了出租人在承租人违约的情况下，有权解除合同并收回房屋的权利，胡敏仪从2016年7月起已经有多期欠付租金，涉案商铺也一直处于空置状态，且2017年2-3月份潘允尧查看现场时即已知道涉案商铺已经搬空，潘允尧作为出租方应当采取适当措施防止损失继续扩大，否则不得就扩大的损失主张权利。根据本案的实际情况，本院酌情支持涉案商铺从2016年7月至2017年5月期间的租金77700元（7700元/月×11月－7000元），对于潘允尧主张的2017年5月之后的租金或占有使用费，本院不予支持。胡敏仪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩和举证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告潘允尧与被告胡敏仪于2015年4月2日签订的《广州市房屋租赁合同》，广州市番禺区市桥街德兴北路XXX号商铺由原告潘允尧收回管业；二、被告胡敏仪在本判决生效之日起七日内向原告潘允尧支付从2016年7月至2017年5月的租金77700元；三、被告胡敏仪交纳的保证金30000元归原告潘允尧所有，无需返还；四、驳回原告潘允尧的其余诉讼请求。案件受理费4447元，由原告潘允尧负担200元，被告胡敏仪负担4247元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 余 珣人民陪审员 黄英启人民陪审员 梁少玲二〇一七年八月九日书 记 员 杜嘉华 来源：百度“”