（2017）沪02民终7421号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-09-19
案件名称
杨永法与中国人民解放军上海警备区空余房地产管理处房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨永法,中国人民解放军上海警备区空余房地产管理处
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终7421号上诉人(原审被告)：杨永法，男，1952年5月26日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：朱燕良，上海市沪中律师事务所律师。委托诉讼代理人：董敏华，上海市沪中律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：中国人民解放军上海警备区空余房地产管理处，住所地上海市虹口区。法定代表人：盖国胜，书记。委托诉讼代理人：奚向军，上海市汇盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海燕，上海市汇盛律师事务所律师。上诉人杨永法因与被上诉人上海警备区空余房地产管理处(以下简称“上海警备区房管处”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2017)沪0106民初20713号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人杨永法上诉请求：撤销一审判决第二项，改判根据实际情况适当支付房屋使用费。事实和理由：一、关于己方实际使用上海市静安区新闸路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)的情况。自2016年7月3日，己方所租赁使用的房屋中三分之二已被强行收回，一审未考虑实际情况，仍判决己方承担自2016年1月1日至实际搬迁之日止的房屋使用费，以每年人民币(以下币种均为人民币)25万元计算。己方认为应当扣除未实际使用的房屋使用费。二、关于如何确定房屋使用费的问题。双方在原租赁合同约定年租金为2万元，后补充协议中又约定为25万元，一审认定上述合同(包括补充协议)无效，但仍以25万元为每年租赁标准，有欠合理。己方认为应在2至25万元范围内予以适当确定。三、关于无效合同的法律后果。己方在租赁房屋过程中对外墙进行了维护修理，花费了13万余元，法院应当根据无效合同的处理原则公平处理，即由造成合同无效的责任方承担相应的法律后果。被上诉人上海警备区房管处辩称，同意一审判决，请求予以维持。上海警备区房管处向一审法院起诉，要求判令杨永法立即腾空并返还系争房屋并支付房屋使用费(自2016年1月1日至实际返还上述房屋日止，按每年25万元标准计算)。一审法院认定事实如下：2012年1月1日，上海警备区后勤部生产管理处(出租方、甲方)、杨永法(承租方、乙方)就系争房屋签订《租赁合同》，用途商业，期限自2012年1月1日至2014年12月31日，年租金2万元，租金按年结算，每年前十日支付；租赁期内，甲方应当履行下列义务：(一)保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚；(二)负责处理与出租房地产权属有关的纠纷；(三)保证出租给乙方使用的房地产，按照规定报经军队审批部门批准；(四)负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审批手续；(五)负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》。合同的解除：(四)因不可抗力原因及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任。2012年2月24日，上海警备区后勤部生产管理处(甲方)、杨永法(乙方)签订《补充合同》，将《租赁合同》年租金更正为25万元。租赁期间，上海警备区后勤部生产管理处(甲方)、杨永法(乙方)签订《军队房地产租赁合同补充协议》(以下简称“补充协议”)约定，甲方同意乙方将系争房屋转租他人，转租期自2012年1月1日至2015年12月31日。2014年6月，因上海警备区机构调整，系争房屋管理单位变更为上海警备区房管处。杨永法向上海警备区房管处支付了2012年至2015年的租金后未再支付租金，亦未与上海警备区房管处办理房屋交接手续。2016年4月8日，上海警备区房管处向杨永法送达《关于全面停止空余房地产租赁活动的通知》，告知杨永法，根据中央军委作出《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，杨永法应于6月30日将房屋清理完毕无偿交还上海警备区房管处。一审另查明，系争房屋未取得房地产权证或者建设工程规划许可证等相关证照。一审法院认为：系争房屋既未依法登记取得房地产证书，又未取得建设工程规划许可证，同时也未能征得主管部门批准而建设，故上海警备区房管处就系争房屋与杨永法之间签订的《租赁合同》依法应属无效。依照无效合同处理原则，杨永法作为承租人应当将系争房屋返还上海警备区房管处并支付房屋使用费，房屋使用费可以参照租金标准。一审法院判决：一、杨永法应于判决生效之日起十日内迁出上海市静安区新闸路XXX号房屋，并将上述房屋交还上海警备区空余房地产管理处；二、杨永法于应判决生效之日起十日内支付上海警备区空余房地产管理处房屋使用费(自2016年1月1日起至实际迁出上述房屋之日止，按照每年25万元的标准计算)。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。二审另查明，根据租赁合同约定，甲方自愿将静安区新闸路XXX号的房屋建筑面积120平方米出租给乙方使用。本院认为，根据租赁合同约定，杨永法向上海警备区房管处租赁的是建筑面积120平方米的系争房屋，返还时亦应予以整体返还，现双方并无整体交接系争房屋的书面证据。同时需要指出的是，杨永法在一审中陈述有房屋实际使用人撕开封条进行营业，杨永法前述陈述说明封条并不能阻却他人实际使用系争房屋，亦不能证明上海警备区房管处已实际收回系争房屋，但是反证了部分房屋仍在经营使用。因此，杨永法认为已返还部分系争房屋并据此扣减相应使用费的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院关于租赁合同无效的认定意见、对于合同无效后果的处理，符合法律规定，本院予以认同。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,550元，由上诉人杨永法负担。本判决为终审判决。审 判 长 彭 辰审 判 员 姚 跃代理审判员 陈家旭二〇一七年八月九日书 记 员 张末然附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度搜索“”