（2016）粤0783民初1760号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-09-12
案件名称
开平市云顶华庭物业管理服务有限公司与李蔼敏、张蔚然物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
开平市人民法院
所属地区
开平市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
开平市云顶华庭物业管理服务有限公司,李蔼敏,张蔚然,开平市长沙云顶华庭小区业主委员会
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第八十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0783民初1760号原告：开平市云顶华庭物业管理服务有限公司，住所地：广东省开平市长沙区广场南路2号云顶华庭第A幢首层A28卡。组织机构代码：57012504-0。法定代表人：谢雄峰。委托代理人：李旻，广东巨信律师事务所律师。委托代理人：关志成，广东巨信律师事务所律师。被告：李蔼敏，女，汉族，1978年6月11日出生，住址：开平市，委托代理人：张用姬，女，汉族，1974年11月18日出生，住址：开平市，系开平市长沙云顶华庭小区业主委员会副主任。被告：张蔚然，男，汉族，1976年12月24日出生，住址：开平市，委托代理人：李蔼敏，身份信息同上。系被告张蔚然的妻子。委托代理人：张用姬，身份信息同上。系开平市长沙云顶华庭小区业主委员会副主任。第三人：开平市长沙云顶华庭小区业主委员会，住所地：开平市长沙街道办事处广场南路2号云顶华庭。负责人：张国富，该业主委员会的主任。委托代理人：张用姬，女，汉族，1974年11月18日出生，住址：开平市，系开平市长沙云顶华庭小区业主委员会副主任。原告开平市云顶华庭物业管理服务有限公司（以下简称〝云顶物业公司〞）诉被告李蔼敏、张蔚然、第三人开平市长沙云顶华庭小区业主委员会（以下简称〝云顶业委会〞）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月29日立案受理后，因需等待(2015)江开法民二初字第672号案审理结果为依据，于2016年8月23日中止审理。中止情形消除后，于2017年3月23日恢复审理。本案依法适用普通程序于2017年4月27日第一次公开开庭进行了审理，原告云顶物业公司的委托代理人李旻、被告李蔼敏、张蔚然的委托代理人李蔼敏到庭参加诉讼。审理过程中，根据原告的申请，本院依法追加云顶业委会作为第三人参加诉讼，并于2017年6月14日第二次公开开庭审理。原告云顶物业公司的委托代理人李旻、被告李蔼敏、张蔚然的委托代理人张用姬、第三人云顶业委会的委托代理人张用姬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云顶物业公司向本院提出诉讼请求为：1、请求判令被告向原告支付2015年6月至2016年12月物业管理费5631.9元及管理费违约金（按拖欠物业管理费金额每日1‰计算，从2015年10月11日起算，至全部清偿之日止)；2015年12月至2016年6月水费364.5元；2015年4月至2016年11月的公共水电分摊费717.9元。2、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告购入云顶华庭第E幢602号房（面积193.4平方米），原、被告签订《前期物业服务协议》和《业主临时管理规约》，对双方的权利义务均有约定，原告落实维护和管理房屋共用部分、共用设施及设备、环境卫生、治安防范、交通秩序等工作，被告向原告缴纳物业管理费。原告一直认真负责地按《前期物业服务协议》和《业主临时管理规约》的约定为包括被告在内的业主提供物业服务，被告应每月向原告缴交物业管理费为住宅物业服务费290.1元。但被告的物业管理费仅缴交至2015年5月份，2015年6月起至今，被告没有再缴交物业管理费，截至2016年6月份，被告共计拖欠原告物业管理费3771.3元。被告逾期缴交物业管理费已构成违约，应根据《前期物业服务协议》和《业主临时管理规约》的约定向原告支付违约金，截至2016年6月10日，被告应向原告支付违约金1017.9元。另被告还拖欠原告2015年12月至2016年6月水费364.5元和2015年4月至2016年3月公共水电分摊394.5元。被告拖欠物业管理费、水费、公共水电分摊的行为已构成违约，并已严重影响原告对云顶华庭小区的管理以及公司内部的运营，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。另原告认为因本案被法院裁定中止诉讼，期间被告仍享受申请人提供的物业服务并产生新的物业服务费用，故被告应对中止审理期间所产生的物业服务费用承担清偿责任。因此原告增加诉讼请求。原告云顶物业公司对其陈述事实在举证期限内提供如下证据：1、被告身份证复印件一份；2、云顶华庭交楼通知书复印件一份；3、前期物业服务协议复印件一份；4、业主临时管理规约复印件一份；5、收据复印件一份；6、缴费通知书复印件一份；7、律师信复印件一份；8、国内标准快递底单复印件一份；8、关于开平市云顶华庭商住小区物业管理、车辆停放、房屋装饰装修服务收费的复函复印件一份；10、发票复印件一份；11、2016年4月云顶华庭用户收费使用情况表复印件一份；12、水价调整通知复印件一份；13、《开平市房地产登记信息查询》复印件一份；14、通知复印件一份；15、电梯保养、维修费发票复印件一份；16、照片复印件一份；17、说明复印件一份；18、水、电费发票复印件一份；19、2015江开法民二初字第672号《民事判决书》复印件一份；20、交楼通知书复印件一份；21、收产权车位确认书复印件一份；22、产权车位物业服务合同复印件一份。补充提交：水、电费发票、公共水电分摊计算方式复印件一份。被告李蔼敏、张蔚然答辩称：1、开平市云顶华庭小区业主委员会于2015年8月3日召开第二次业主大会，会议通过关于解聘开平市云顶华庭物业管理服务有限公司的决议，并由全体业主自主管理小区。业委会于2015年8月13日向物业公司发出“解聘通知书”，但物业公司单方面不承认业委会的合法性为由拒绝退出、移交。鉴于答辩人所属的业委会早已解聘被答辩人的职务工作，因此答辩人认为，被答辩人要求缴纳2015年8月份至2016年6月份的物业管理费并无事实依据和法律依据。2、答辩人与被答辩人确实签署了《前期物业服务协议》和《业主临时决议》。但是，由于第一届业主大会召开并通过决定解除被答辩人的职务，因此答辩人与被答辩人的合同关系也应在业委会正式解除被答辩人职务之日起终止。所以，对被答辩人声称的违约事实，并无事实依据和法律依据。3、根据调查A幢1702房、B幢1601房、B幢1802房、D幢1503房私接全体业主的公共用电，C幢201的业主将地下商铺与2楼住宅打通，而且私自改变住宅用途，用作商业用途，开设饮食场所，还在二楼平台公摊地方安装巨型空调主机，严重侵害了全体业主的权益，并造成安全隐患。对此，被答辩人没有制止，也没有向有关部门报告，明显是违反《物业管理条例》。4、楼顶、平台都属于共用部分，为全体区分所有权人共有。被答辩人未经全体业主同意，擅自许可广告公司在二楼平台竖立两个大型广告牌，擅自许可A1702/B1802/D1503房在楼顶修建花园和游泳池。以上行为严重侵犯了业主的共同所有权，应承担相应的民事责任。5、鉴于被答辩人以上违法行为和不履行物业服务合同的义务和法定义务，答辩人才不向物业公司缴纳被解聘前的物业管理费。6、答辩人多次要求物业公司出示水、电公摊费的收费标准和账务明细、每月水、电表行度，但被答辩人拒绝公示和答复，严重侵犯了业主的知情权。加上有个别业主与被答辩人关系良好私接公共用电的情况，所以我有权拒交公摊费。7、根据答辩人所述的业主大会决议，业主大会决定于2015年8月3日解除开平市云顶华庭物业管理服务有限公司所承担的物业服务工作，并暂时由业主委员会承担小区的物业服务工作。因而答辩人自2015年8月起已将自身应缴纳的管理费交与业主委员会。所以，被答辩人要求缴纳被解聘后的物业管理费是无法律依据。另对原告增加诉讼请求的内容，我已将物业费交给业委会，也有单据证明。原告增加诉讼要求我们交的水电分摊费用也没有证据证明与我们业主有关。被告在其举证期限内提供如下证据：1、业主委员会机构信用代码证、开户许可证、组织机构代码证、业主委员会备案资料收件回执复印件一份；2、投诉信、相关照片、云顶华庭业主电表安装一览表复印件一份；3、2015年8月3日业主大会会议记录、小区业主表决签名表及统计情况复印件一份；4、解聘通知书、律师函、相关照片复印件一份；5、业委会起诉法院的起诉状及传票复印件一份；6、开平法院中止裁定书复印件一份；7、江门法院判决书复印件一份；8、收据复印件一份；补充提交：1、业主委员会接管仪式的照片及相关报道复印件一份；2、云顶华庭小区业主委员会聘请员工的工资签领表复印件一份；3、云顶华庭开发商兼云顶华庭物业管理服务有限公司老板的视频原件一份。开庭时提交：开平市云顶华庭住宅小区管理公约、开平市云顶华庭住宅小区议事规则复印件一份。第三人云顶业委会答辩称：业委会于2015年8月13日向物业公司发出“解聘通知书”，但物业公司以单方面不承认业委会的合法性为由拒绝退出、移交。所以在2015年8月至2016年12月的物管费是无权收取的，根据2015江开法民二初字第672号民事判决书的第7页已经确认业主大会表决已经产生法律效力，并非判决书生效时间才是解除。原告要求支付的分摊费，根据原告提交的证据11，显示已经入住的业主，但向供电局申请调查的调查表中，A幢3A02，A幢1702，B幢3A01，B幢1201，B幢1601，B幢1802，D幢1503，F幢1201,8-11号办公室上述房屋以及开发商办公室都没有安装电表。原告提交的证据10，只能证明鸿业开发公司支付其亲戚、朋友、关系户的电费，并不能证明该电费是由全体业主使用的分摊电费。如果原告能够证明业主分摊电费数额，每月分摊金额计算明细交给业委会核对无误后我们才会交分摊费。第三人云顶业委会在其举证期限内没有向本院提交证据。本院根据被告的申请，依法调取开平市云顶华庭业主电表安装一览表。经过庭审质证，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据并发表质证意见。原告对被告提交的全部证据均提出异议，但未提供证据印证其异议的主张；第三人对被告提交的全部证据没有异议。经审核，原告对被告提交的全部证据异议的理由不够充分，本院不予采纳。被告提供的全部证据具备真实性、合法性与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。被告及第三人对原告提交的《收据》、《缴费通知书》、《律师信》、《国内标准快递底单》、《通知、电梯保养》、《维修费发票》、《照片》、《说明》、《水、电费发票》等证据提出异议，但未有充足的证据印证其异议的主张。经审核，被告及第三人对原告提交的证据提出异议的理由不够充分，本院不予采纳。原告提供的全部证据具备真实性、合法性与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。另对本案调取的证据《开平市云顶华庭业主电表安装一览表》各方当事人未有提出异议，本院予以确认。根据上述认定的证据及各方当事人的陈述，本院认定事实如下：被告李蔼敏、张蔚然在购买云顶华庭E幢602房屋时分别与原告云顶物业公司签订《云顶华庭商住小区前期物业服务协议》和《云顶华庭商住小区业主临时管理规约》，约定由原告云顶物业公司向被告李蔼敏、张蔚然提供物业服务，被告李蔼敏、张蔚然每月10日前按单元建筑面积1.5元/平方米每月向原告缴纳290.1元物业服务费；电梯、公共照明、绿化用水等区内其它公共设备设施运行用水用电由相关业主分摊。若被告不按协议的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权采取相应的催缴措施，要求被告补交并从逾期之日起按欠缴额每天1‰交纳违约金。协议签订后，原告依约向被告提供物业服务，被告向原告缴交物业费至2015年5月。2015年5月24日，云顶华庭召开首次业主大会并选举成立云顶业委会。2015年6月11日开平市住建局对云顶业委会予以备案并将备案回执送达云顶业委会。2015年8月3日云顶业委会召开第二次业主大会，决议：1、修改管理规约、业主大会议事规则；拟定《云顶华庭业主委员会财物管理制度》。2、解聘小区前期物业管理公司“开平市云顶华庭物业管理服务有限公司”，并由全体业主自主管理小区。3、业主自主管理小区物业管理费收费标准为1.5元每平方米。……2015年8月10日第三人云顶业委会向原告云顶物业公司发出“解聘通知书”，该通知主要内容：云顶华庭小区业主委员会于2015年8月3日召开第二次业主大会，通过关于解聘开平市云顶华庭物业管理服务有限公司的决议，解聘日期为2015年8月13日。同时请开平市云顶华庭物业管理服务有限公司终止对云顶华庭小区的物业服务并撤离云顶华庭小区。2015年8月14日，云顶业委会正式进场并聘请外包保安及清洁公司对小区进行管理。由于云顶物业公司拒绝离场，所以云顶华庭小区实际形成双重人员管理的情况。庭审中被告及第三人均确认云顶华庭小区成立业主委员会并解聘原告云顶华庭物业公司后，被告已向第三人交纳2015年8月至2016年12月物业管理费，原告对被告已向第三人缴纳上述物业管理费及向原告缴纳水费的事实没有异议。被告未缴交2015年6月至7月的物业管理费580.2元（290.1元/月×2个月）及2015年4月至2016年11月公摊水电费717.7元。另查明，原告云顶物业公司收到“解聘通知书”后没有提起诉讼或仲裁请求确认解除合同的效力，其拒绝承认云顶业委会的合法性并拒绝退出、移交管理权。2015年7月23日开平市鸿业房地产开发公司（即云顶华庭小区开发商）向开平市住建局申请撤销对云顶业委会的备案未果后提起行政诉讼，请求判令撤销开平市住建局对云顶业委会的备案登记。2016年6月30日江海区法院作出（2016）粤0704行初22号行政裁定驳回原告的起诉。经二审裁定驳回上诉，维持原裁定。2015年11月24日，云顶业委会经全体业主决议后，以原告云顶物业公司拒绝退出云顶小区并移交物业服务相关设备、资料的行为严重损害全体业主的合法权益为由向本院提起民事诉讼，请求：1、判令解除被告云顶物业公司与云顶华庭小区全体业主之间的物业服务关系；2、被告云顶物业公司退出云顶华庭小区服务区域，……。本院于2017年2月21日作出（2015）江开法民二初字第672号生效民事判决：1、依法解除被告开平市云顶华庭物业管理服务有限公司对开平市长沙云顶华庭小区的物业服务关系；……。本院认为：本案属物业服务合同纠纷。《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”被告业主在购房时签订《业主临时管理规约》并与原告云顶物业公司签订《前期物业服务协议》，被告李蔼敏、张蔚然有按协议约定向原告物业公司履行缴纳物业管理费、水费及公摊水电费。2015年5月24日，云顶华庭小区经全体业主依法选举成立云顶业委会，2015年8月3日经全体业主决议解聘前期物业服务公司即原告云顶物业公司，由业主自主管理小区，物业管理费收费标准为1.5元每平方米，且第三人云顶业委会实际于2015年8月14日进驻云顶华庭小区进行物业管理。故被告李蔼敏、张蔚然据此有理由相信第三人云顶业委会为云顶华庭小区的合法管理主体并享有收取物业服务费的代理权，被告李蔼敏、张蔚然向第三人云顶业委会支付涉案诉讼请求的2015年8月至2016年12月物业管理费的行为依法产生已经履行支付物业服务对价义务的法律效果。原告云顶物业公司主张被告李蔼敏、张蔚然再向其缴纳2015年8月至2016年12月物业管理费及承担违约金，理据不足，不予支持。至于涉案2015年8月至2016年12月物业的服务费最终应由原告云顶物业公司或是第三人云顶业委会享有收益以及其二者间的追偿问题，不属于本案的调整范畴，应由其二者另寻法律途径解决，本案不予审理。至于2015年8月之前的物业管理费，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，及原告与被告签订的《前期物业服务协议》，被告应依约定缴纳该时段的物业管理费给原告。即被告李蔼敏、张蔚然应向原告交纳2015年6月至2015年7月的物业管理费共计580.2元。对原告起诉请求的违约金是否过高，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本案被告未依约支付物业管理费构成违约，造成原告云顶公司利息损失。按原告与被告签订的《前期物业服务协议》约定被告每月10日前应缴纳物业服务费，如逾期从逾期之日起按欠缴额每天1‰交纳违约金。该违约金约定折合年利率为36.5%（每日1‰×365日），已明显高于利息损失，被告要求调整违约金于法有据，本院予以支持。根据本案被告违约的性质，本院酌定违约金调整为按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计算。故被告李蔼敏、张蔚然应支付违约金（以上述以6月份欠缴额290.1元为基数，自2015年6月11日起；以7月份欠缴额290.1元为基数，自2015年7月11日起，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计算）给原告云顶物业公司。对原告主张的被告李蔼敏、张蔚然应支付水费、公摊水电费的问题。由于原告确认被告李蔼敏、张蔚然已支付涉诉水费，故对该项请求内容不予支持；对公摊水电费，根据原告云顶物业公司与被告李蔼敏、张蔚然原签订的前期物业服务协议，被告李蔼敏、张蔚然应承担小区的公摊水电费。虽然被告李蔼敏、张蔚然在诉讼中主张原告云顶物业公司未依法公开小区公摊水电费明细及存在个别住户私接公摊水电的问题故拒交。但考虑小区在管理过程中客观会产生公共范围的水电消耗，综合原告提交的水、电费发票及公摊水电费计算方式证据显示原告主张收取的公摊水电费未见明显过高及不合理的收费情形；且原告云顶物业公司在与第三人云顶业委会共同管理过程中，原告云顶物业公司实际已垫付2015年4月至2016年11月的公摊水电费，并向被告李蔼敏、张蔚然发出包括公共水电分摊费在内的缴费通知书，被告李蔼敏、张蔚然抗辩拒交公摊水电费的理由不充分，本院不予采纳。原告云顶物业公司要求被告李蔼敏、张蔚然承担2015年4月至2016年11月公摊水电费的理据充足，本院予以支持。即被告应向原告交纳2015年4月至2016年11月公摊水电费共计717.7元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定：“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”案经调解无法达成协议，本院依法作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告李蔼敏、张蔚然应自本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费共计580.2元及违约金（以6月份欠缴额290.1元为基数，自2015年6月11日起；以7月份欠缴额290.1元为基数，自2015年7月11日起，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算至本判决确定履行之日止）和公摊水电费717.7元给原告开平市云顶华庭物业管理服务有限公司；二、驳回原告开平市云顶华庭物业管理服务有限公司其他诉讼请求。本案受理费50元（原告已交纳），由原告开平市云顶华庭物业管理服务有限公司负担40元，被告李蔼敏、张蔚然负担10元。被告李蔼敏、张蔚然应在向原告支付上述判决款项时将应负担的受理费一并支付给原告开平市云顶华庭物业管理服务有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长 戚锦洪审判员 张永进审判员 黄婷婷二〇一七年八月九日书记员 高万丽戚晓红 来自