（2017）辽0114民初7514号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-12-06
案件名称
上诉人陈宝民与被上诉人恒诚物业公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
文书内容辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书案由
 
 
 物业服务合同纠纷
 
 
 案号
 
 
 （2017）辽01民终8009号
 
 
 
 
 一审法院
 
 
 沈阳市于洪区人民法院
 
 
 一审案号
 
 
 （2017）辽0114民初7514号
 
 
 
 
 当
 事
 人
 
 
 上诉人（原审被告）
 
 
 陈宝民，男，1963年8月26日出生，汉族，住沈阳市于洪区。
 委托诉讼代理人：王捷，女，1964年1月17日出生，汉族。
 
 
 
 
 被上诉人（原审原告）
 
 
 沈阳恒诚物业服务有限公司，住所地沈阳市于洪区沈新路172号5门。
 法定代表人：廉鹰全，该公司总经理。
 委托诉讼代理人：吴天文，辽宁常兴律师事务所律师。
 
 
 
 
 诉辩主张
 
 
 上诉
 请求
 
 
 1.撤销一审判决；
 2.支持保护上诉人合法的民事诉讼权利。
 
 
 
 
 理由
 
 
 □已交纳物业费 物业服务未达到合同约定标准 □收费标准过高 □没有催费 □侵占绿地 被盗或财物受损 全部或者部分超过诉讼时效 房屋质量问题 □物业公司无资质 □物业公司被罢免
 其他双方没有签订任何协议书、合同书，不应受国家法律保护。 
 
 
 
 
 被上诉人答辩
 
 
 原审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。上诉人表述的房屋质量问题应该由开发公司承担责任，与我公司无关，我公司也是在中途接手的该园区，接手后尽到了物业公司义务，撤园前后我方多次向业主催要物业费，便该园区有业主常年不交物业费，致使有其他业主也不交物业费，导致我方无法在该园收取物业费。
 
 
 
 
 查明事实
 
 
 本院对一审查明的事实予以确认。
 
 
 
 
 二审
 另查明
 
 
 无
 
 
 
 
 本院认为
 
 
 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《“于洪新城惠泽园”项目物业服务合同》系物业公司与业主委员会的真实意思表示，且合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效。该合同对包括陈宝民在内的小区内全体业主均具有法律约束力。现物业公司对涉案园区提供物业服务，陈宝民理应交纳物业费，故一审判令陈宝民继续履行交纳物业费的义务并无不当。
 关于陈宝民提出的其与恒诚物业公司未签订物业服务合同，故恒诚物业公司的诉请不应受法律保护的上诉主张，本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故本院对陈宝民的该项上诉主张不予支持。
 关于陈宝民提出物业公司的物业服务存在不做为、园区管理混乱、脏乱差等问题的上诉主张，本院认为，一方面，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。而本案中，因陈宝民对其该项主张并未举证证明，其应承担举证不能的法律后果；另一方面，即便园区存在上述问题，也只能说明物业公司的服务存在瑕疵，并未构成根本违约，陈宝民不能以此作为拒绝交纳物业费的理由。且一审法院已考虑到物业公司的物业服务存在瑕疵问题，对其应交纳的物业费作出了打九折处理。如业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，进而使物业公司的服务质量不断提升；也可就此问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。故本院对陈宝民的该项上诉主张不予支持。
 关于陈宝民提出房屋存在阳台开裂、窗户漏气、漏缝等质量问题，恒诚物业公司未尽到维修义务，因此不交纳物业费的上诉主张。本院认为，房屋质量问题应向开发公司主张权利，与本案不属于同一法律关系，故对该项上诉主张，本院不予支持。
 关于陈宝民提出的物业公司的诉请已过诉讼时效的上诉主张,因恒诚物业公司对于业主拖欠物业费的行为大都采取张贴催费通知单的习惯做法，故对陈宝民的该项上诉主张，本院不予支持。
 关于陈宝民提出一审法院计算物业费的截止时间有误的上诉主张，因陈宝民并未举证证明其该项主张，且恒诚物业公司自认其实际提供物业服务至2014年10月31日，故对陈宝民的该项上诉主张，本院亦不予支持。
 
 
 
 
 裁判依据
 
 
 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项
 
 
 
 
 裁判主文
 
 
 驳回上诉，维持原判。
 二审案件受理费50元，由上诉人陈宝民负担。
 
 
 
 
 告知内容
 
 
 本判决为终审判决。
 
 
审判长 贾宏斌审判员 姜会军审判员 韩彩霞二〇一七年八月九日书记员 王潇潇 来自