（2017）粤0703民初3413号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-09-28
案件名称
江门市润普置业有限公司与苏劲物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
江门市蓬江区人民法院
所属地区
江门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江门市润普置业有限公司,苏劲
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0703民初3413号原告：江门市润普置业有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区白沙大道东4号105室。法定代表人：陈力恒。委托代理人：谭彩杏，广东华南律师事务所律师。委托代理人：杨敏，广东华南律师事务所律师。被告：苏劲，男，1978年11月8日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，原告江门市润普置业有限公司(以下简称原告）诉被告苏劲(以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年7月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谭彩杏、杨敏及被告的委托代理人谢卓群均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告受江门市世纪城房地产开发有限公司的委托，自2013年11月1日起，为江门市蓬江区某某苑小区提供前期物业管理服务。根据原告与被告签订的《某某苑前期物业管理服务协议》、《停车场管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《承诺书》以及根据相关法律规定，原告与被告存在物业服务合同关系，被告作为江门市蓬江区某某苑6幢603房业主，并没有依时向原告支付物业管理费已经构成违约。经原告核算，截止至2017年5月止，被告已经拖欠物管费3037.9元、违约金2493.4元，经原告多次催收，均无果。无奈之下，原告故提起本次诉讼。原告因本次诉讼支出的律师费用系由被告的违约行为所产生，因此应判决由被告承担。综上，请求法院判令：一、被告向原告支付物管费3037.9元、违约金2493.4元，前述费用共计5531.3元；二、被告向原告支付本次纠纷被告所支出的律师费3000元；三、被告承担本案诉讼费用。原告对其陈述提供的证据有：一、原告营业执照信息复印件，证明原告主体资格。二、被告身份证复印件，证明被告主体资格。三、《某某苑前期物业管理服务协议》复印件；四、《物业管理服务质量标准》复印件；五、《停车场管理服务协议》复印件；六、《业主临时管理规约》复印件；七、《承诺书》复印件；证据三至七共同证明原被告基于物业管理服务关系以及物业管理服务协议约定，理应享有相应权利及各自应当承担的义务。八、欠费计算统计表；九、《欠费催缴通知书（存根）》复印件；证据八及九共同证明被告所拖欠的物管费、公共电费、前述费用违约金的计算方式及数额。十、某某苑催费记录表复印件，证明原告曾多次致电被告催收欠费，但被告以各种理由拒不支付的事实。十一、《江门某某城前期物业服务合同》复印件，证明江门市世纪城房地产开发有限公司聘请原告为某某苑小区住宅提供前期物业管理服务的事实。十二、《关于某某苑小区篮球架处理问题征询意见结果公布》复印件；十三、《江门市蓬江区某某苑小区篮球架拆除事宜征询意见签名表》；证据十二至十三共同证明被告基于与原告的物业管理服务关系，在享受物业管理服务的同事也参与了物业管理的意见征询事宜。十四、公告复印件，证明某某苑绝大部分业主认可原告为小区物业管理方的事实。十五、民事委托代理合同复印件；十六、发票复印件；十七、广东省物价局、司法厅律师服务收费管理事实办法；证据十五至十七共同证明原告因本次纠纷支出律师费的事实、数额及依据。被告答辩称：一、请求法院依法确认原告在提供物业服务过程中存在严重过错，未履行合同约定义务，被告无需支付物管费。被告在2014年入住之始，因其他住户油烟排气问题，多次向物管反映投诉，及要求妥善解决，但原告长期怠于履行其服务管理职能，一直未能有效解决上述问题。原告的不作为导致被告长期生活在油烟污染的环境中，不能正常开窗通风，为被告日常生活带来了极大的困扰，严重影响被告的身心健康。另外，从2014年5月份开始，因7幢501房空调排水管漏水，滴在201房的金属制雨蓬上，长期发出巨大的持续不断的响声，严重影响我家人休息与睡眠，我多次向原告反映并要求其妥善解决，直至2016年底才完成整改。2015年8月主人房楼上空调滴水（不知道是哪层住户），滴入窗口，打在防盗网上，造成持续的噪声，影响家人休息。从2015年8月投诉至今物业也没有解决。原告未采取任何有效的治理措施，我仍需每天忍受噪音滋扰。此外，在被告居住的楼房顶上有人违章建起建筑物（占地面积超过100㎡房子），还有用铁栅栏围起来建花园等等，占用公共区域和消防通道，原告清楚知道上述情况，但一直没有制止或通知相关职能部门进行处理，严重影响整栋住宅的消防安全；在负一层电梯出口通往停车场的路口，排水渠盖凸起，原告长期无视，从未派人维护修理，也无设置安全提示，给被告的出行带来极大的安全隐患。根据被告与原告所签订的《业主临时管理规约》，及《广东省物业管理条例》第五十五条、第六十八条规定，被告有投诉、举报的权利，原告应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门。因原告怠于履行其职责，在提供物业服务的过程中存在严重过错，未能履行合同约定的义务，被告无需支付物管费用。二、被告无需支付原告的律师费和本案的诉讼费用。我国《民事诉讼法》允许当事人以自己的名义参与全部的诉讼活动，并不要求当事人的诉讼行为必须由律师代理，因此律师费是当事人根据其自身的情况（知识、经历和支付能力等）自主决定是否聘请律师而产生的，该费用与被告实施的违约和侵权行为之间没有直接的因果关系。因此，原告的律师费应由其自行承担，请求法院依法判决不予支持该项请求。另外，因原告在提供物业服务的过程中存在严重过错，未能履行合同约定的义务，已经构成根本违约，被告拒绝交纳物业管理费事出有因，请求法院判决本案全部诉讼费用均由原告承担。被告对其答辩提供的证据有：一、《业主临时管理规约》有关条款，证明被告有享受服务的权利。二、《关于欠费催缴通知书的回复》及原告拒收《关于欠费催缴通知书的回复》的记录，证明被告向原告提出按合同履行义务的要求，原告无理不接收。三、2017年2-4月期间被告与物管沟通记录，证明在此期间，被告曾多次积极与物管沟通，希望物管解决有关问题。四、光盘：主人房滴水、负一层水渠盖凸起、天面违章建筑的照片及视频，证明原告不作为。经审理查明：2013年11月26日，被告作为甲方与原告作为乙方签订了一份《某某苑前期物业管理服务协议》（以下简称物业服务协议）约定：“第一条物业基本情况物业类型住宅坐落位置：白沙大道东某某苑，房号为6幢之603房，住宅建筑面积119.13平方米……第五条乙方提供的物业管理服务应达到约定的质量标注你（物业管理服务质量标准见附件）。……第七条本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用按以下标准由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。乙方有权根据市场情况对标准进行调整。1.小高层住宅（有电梯）：1.5元/月?平方米，……第八条物业服务费用的计费日从2013年11月26日开始计收，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前交纳当月费用。……第二十条甲方或物业使用人违反本合同第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳服务费用或车位管理服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。对于超过三个月不交纳物业服务费用，乙方可向人民法院起诉要求限期交纳，并可申请禁止甲方转让、出租和抵押直至拍卖该物业；……”《物业服务协议》的附件《物业管理服务质量标准》还约定：“一、物业共用部位的维修、养护和管理……4、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理……8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。……”等内容。签订《物业服务协议》后，原告提供相应的物业服务，被告按约交付物管费及其他约定的费用，但2016年1月份开始，被告除了交纳其他约定的费用外，没有再支付物管费。期间原告曾以书面形式向被告催缴物管费，但被告仍未缴纳相应的物管费。原告追诉无果，诉至法院。另查明：原告委托广东华南律师事务所的律师代为处理本案的诉讼，并支付了3000元律师服务费。本院认为：原告与被告签订的《物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，依法具有法律效力。关于被告是否应承担物管费的问题。首先，被告虽然提出拒绝交纳交物管费是因为原告未为其解决其他住户空调滴水、油烟污染、楼顶违建等问题的抗辩理由，但未提出相关的证据证明其提出的问题是属于原告的责任范围，被告应承担举证不能的责任，因原告按约提供了物业管理服务，原告要求被告支付物管费的请求，合法有据，本院予以支持。其次，原告主张被告只支付物管费至2015年12月，被告在庭审中亦确认了其欠交物管费的时间，因此，本院确认被告2016年1月份起未再支付物管费给原告。另，原告要求被告继续支付2016年1月至2017年5月（即17个月）期间的物管费，是原告对其合法权益的处分结果，符合法律规定，本院予以支持。最后，《物业服务协议》确认被告的住宅建筑面积为119.13平方米，并约定小高层住宅（有电梯）为1.5元/月?平方米，即被告每月应支付的物管费为178.7元（119.13平方米×1.5元/月?平方米），因此，被告应承担的物管费为3037.9元（178.7元/月×17个月）。关于被告是否应承担违约金的问题。首先，原告按约提供了物业管理服务，被告从2016年1月份开始未再支付物管费，已经构成违约，应承担相应的违约责任。虽然《物业服务协议》约定被告应以每日3‰的标准向原告支付违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”的规定，原告要求违约金以每日3‰即相当于年利率为109.5%为计算标准显然过高，有失公平，本院酌情予以调整为以每日万分之三的标准计算违约金。其次，《物业服务协议》约定被告应于每月10日前支付当月的物管费，因此，原告主张当月所欠费用的违约金应从当月的1日开始计算，缺乏依据，本院予以调整为应从当月的11日开始计算当月所欠费用的违约金。另，原告只要求被告支付违约金至2017年5月31日的请求，是其对自身合法权益的处分结果，本院予以支持。综上，被告应承担的当月的违约金的计算方式是以当月所欠的物管费178.7元为本金，按每日万分之三的标准，从当月11日开始计算至2017年5月31日，因此，被告于2016年1月份至2017年5月份期间的违约金总和为249.34元。关于被告是否应承担律师费的问题。因《物业服务协议》未约定律师费应由违约方承担，且原告已经主张被告承担相应的违约金，因此，原告要求被告支付3000元律师费的请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏劲应自本判决生效之日起十日内向原告江门市润普置业有限公司支付物管费3037.9元以及支付违约金249.34元。二、驳回原告江门市润普置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，原告江门市润普置业有限公司负担25元，被告苏劲负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员 李常明二〇一七年八月九日书记员 林绮莹 关注公众号“”