（2017）粤71行终1012号

裁判日期: 2017-08-09

公开日期: 2018-07-14

案件名称

广州市阜裕贸易有限公司、广州市国土资源和规划委员会城乡建设行政管理:房屋登记管理(房屋登记)二审行政判决书

法院

广州铁路运输中级法院

所属地区

案件类型

行政案件

审理程序

二审

当事人

广州市阜裕贸易有限公司,广州市国土资源和规划委员会,金亨科技（珠海）有限公司

案由

法律依据

《中华人民共和国行政诉讼法》：第八十九条

全文

广州铁路运输中级法院行政判决书（2017）粤71行终1012号上诉人（原审原告）：广州市阜裕贸易有限公司，住所地：广东省广州市越秀区广州大道五羊新城寺右北三街五巷19号H3。法定代表人：张军才，董事长。委托代理人：李涵、廖明远，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市国土资源和规划委员会，住所地：广东省广州市越秀区吉祥路80号。法定代表人：彭高峰，主任。委托代理人：洪森，该委员会工作人员。委托代理人：胡金婷，广东沁森律师事务所律师。原审第三人：金亨科技（珠海）有限公司，住所地：广东省珠海市吉大九洲大道东1232号3-5楼。法定代表人：马苹。委托代理人：李玉麟，广东粤鑫（珠海）律师事务所律师。委托代理人：吴锦文，广东粤鑫（珠海）律师事务所实习律师。上诉人广州市阜裕贸易有限公司（以下简称阜裕公司）因诉被上诉人广州市国土资源和规划委员会（以下简称市国规委）及原审第三人金亨科技（珠海）有限公司（以下简称金亨公司）房屋他项权登记一案，不服广州铁路运输第一法院（2016）粤7101行初3071号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明��案涉房产位于广州市越秀区寺右北三街五巷21号702、703、802、803房，权属人为阜裕公司，房产登记号为2013登记字1057671号。2015年5月，阜裕公司委托钟有为、金亨公司委托龙诗忠向市国规委提交了《广州市房地产他项权利登记申请书》、营业执照、法定代表人身份证明书、授权委托书、《赊销抵押合同》、房产权证、房地产登记簿查册表、广州市房地产交易与权属登记询问记录表。在《赊销抵押合同》中，约定阜裕公司以其名下的房地产为珠海精准电子有限公司对金亨公司的赊销欠款提供抵押担保，赊销期间为4年，货值总额度为人民币3.2亿元。在该合同的附件《丙方用抵押的房地产清单》中，包括了案涉房产。市国规委提交的抵押合同有阜裕公司、金亨公司及珠海精准电子有限公司的签章，但未签署时间。市国规委于2015年6月4日受理了上述抵押登记申请，于2015年6月5日办理抵押权登记手续，金亨公司的代理人龙诗忠于2015年6月10日领取了他项权证。上述他项权案号为2015登记1027158号。原审法院另查明，根据阜裕公司的章程规定，“对公司对外借贷、转让重要资产、发行公司债券、为第三方提供担保作出决议”为股东会的职权。张军才与珠海吉鑫科技有限公司（以下简称吉鑫公司）、阜裕公司股权转让纠纷一案，广州市中级人民法院于2015年12月28日作出（2015）穗中法民二终字第1774号《民事判决书》，判决吉鑫公司将其持有的阜裕公司股权53%变更登记至张军才名下。2016年9月12日，阜裕公司的法定代表人由陈玦佑变更为张军才。原审法院认为：本案为房屋行政登记纠纷。本案的焦点问题阜裕公司与金亨公司申请房产抵押登记是否提交了法定的申请材料以及市国规委是否履行了法定审查义务。关于��裕公司的起诉是否符合受理条件的问题。市国规委在作出被诉行政行为时，并未告知阜裕公司诉权和起诉期限。《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”该条规定在新的行政诉讼法实施后依然有效，阜裕公司的起诉未超过2年的起诉期限。市国规委关于起诉期限的主张，原审法院不予支持。市国规委主张阜裕公司为重复起诉，证据是张军才曾就市国规委作出的2015登记1027158号抵押登记行为提起过诉讼，但是张军才虽然是阜裕公司的法定代表人，其与阜裕公司是两个不同的主体，而且张军才的起诉已主动撤回，并未进行实体审理，故不能认定为重复起诉。阜裕公司的起诉符合行政诉讼受理条件。关于房产抵押登记申请材料的问题。《不动产登记暂行条例》第十六条规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其它材料。”《广州市城镇房地产登记办法》第三十七条第一款规定：“申请房地产抵押权设定登记，应当提交下列材料：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）抵押担保的主债权��同；（五）抵押合同。”阜裕公司主张市国规委应当审查阜裕公司的公司股东会决议，但根据上述法律法规以及其他有关房产抵押登记的法规及规章，均未要求公司申请房产抵押登记时应提交股东会决议。而且根据《房地产登记技术规程》中对抵押权设立登记申请材料的要求，亦未规定需提交公司股东会决议。阜裕公司的上述主张不能成立。阜裕公司与金亨公司在申请房产抵押登记时向市国规委提交了房地产他项权利登记申请书、营业执照、法定代表人身份证、授权委托书、《赊销抵押合同》、房地产权证等材料，符合上述法律法规的规定。关于市国规委是否履行了法定审查义务的问题。市国规委作为房产抵押登记机关，对房产抵押登记履行形式审查义务，即审查申请人提交的材料是否齐全、符合法定形式。阜裕公司主张依据《中华人民共和国公司法》��《城市房地产抵押管理办法》的相关规定，以有限公司的房地产抵押必须经董事会或股东大会通过，但公司另有章程的除外。但是，上述规定只是对公司内部决议程序的规定，不能约束行政机关的登记行为。在《城市房地产抵押管理办法》第三十二条对房地产抵押登记申请的规定中，也并未要求提供公司股东会决议等内容。阜裕公司主张申请材料中《赊销抵押合同》无合同签订日期，合同是否成立不明确。但是，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，合同自双方当事人签字或者盖章时合同成立，因此本案中阜裕公司与金亨公司向市国规委提交《赊销抵押合同》时，该合同满足形式要件，已经成立。因此，阜裕公司的上述主张均不能成立。市国规委对阜裕公司与金亨公司的房产抵押申请进行了必要的形式审查，符合法律规定。关于案涉抵押是否应登记为最高额抵押的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十五条、第一百八十七条的规定，抵押权自登记时设立，而抵押担保的范围由抵押合同的条款予以限定。最高额抵押也适用一般抵押的相关规定。将最高额抵押登记为一般抵押并不影响抵押双方的权益。而且，阜裕公司与金亨公司向市国规委提交的也是一般抵押登记申请，阜裕公司现主张市国规委将抵押权类型登记错误请求撤销，原审法院不予支持。关于阜裕公司主张该抵押行为未经抵押人召开公司股东会决议、《赊销抵押合同》存在明显重大瑕疵、《赊销抵押合同》三方为关联企业、涉嫌恶意转移财产的问题。市国规委作出抵押登记行为对申请材料进行形式审查，当事人提交的抵押合同等民事法律关系的效力问题并不是市国规委的审查范围，也不是本案的审查范围。在案涉抵押合��未被依法确认无效的情况下，阜裕公司以此作为理由请求撤销市国规委的登记行政行为，原审法院不予支持。关于市国规委作出房屋抵押登记程序是否合法的问题。《不动产登记暂行条例》第十八条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。”根据该规定，房屋登记机关对房屋登记申请进行的是书面查验。阜裕公司主张市国规委没有现场勘查笔录，根据《不动产登记暂行条例》第十九条的规定，只有当事人申请在建建筑物抵押登记时，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看。因此，阜裕公司的上述主张，没有法律依据。关��阜裕公司主张市国规委作出房屋抵押登记应适用《中华人民共和国行政许可法》相关程序规定的问题。不动产登记并不属于行政许可范畴，对于阜裕公司的该主张，原审法院不予支持。市国规委通过查验，认为阜裕公司递交的申请材料符合法定条件，作出抵押登记行为，符合相关程序规定。综上，阜裕公司与金亨公司在申请房产抵押登记时，依法提交了申请材料，市国规委履行了合法的审查义务，作出房产抵押登记行政行为，符合法律规定。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回阜裕公司的诉讼请求。上诉人阜裕公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、市国规委作出的具体抵押登记行政行为，未尽到必要审慎的法定审查义务，该具体行政行为不合法。（一）市国规委作出抵押登记的具体行政行为，依据的法律法规不全面，且不符合我国法律法规规定。根据《中华人民共和国公司法》第十六条、原建设部发布的《城市房地产抵押管理办法》第十六条规定及市国规委官方网页对外公开的资料，办理抵押登记均需要提交公司章程及股东会决议等。阜裕公司的章程也规定对外办理抵押担保必须经过股东会决议方可实施。而市国规委依据的《不动产登记暂行条例》、《广东省城镇房地产登记条例》、《广州市城镇房地产登记办法》仅仅是关于房地产登记事项的部分合法性规范，并不是全部的法律规范内容。市国规委在对涉案抵押申请进行审查时，并未审查抵押权人的公司章程，也未审查抵押权人的股东会决议内容。因此，市国规委明显遗漏重要资料，未全面依法进行全面审查，其作出的登记行为不符合法律规定。（二）涉案申请抵押担保涉及的主债权合同、赊销合同不符合法定形��、不具备法定要件，市国规委在作出抵押登记行为时没有尽到法定审查义务。其一，涉案作为担保依据的《赊销抵押合同》在市国规委作出抵押登记行为时没有签订日期，该合同是否成立、何时生效均不明确，抵押权是否有效也无法确定。其二，《赊销抵押合同》中的赊销期间为4年，总额为3.2亿元，属于最高额抵押担保，但抵押登记申请书和抵押登记簿上未注明，存在瑕疵。其三，市国规委未提供任何现场勘查笔录，财产清单中记载的权利价值严重高于市场价值，也没有相关评估报告，而且当时提供的申请材料明显不符合法定形式。（三）本案抵押担保的相关人明显存在关联关系，涉及利害关系人重大利益，市国规委未充分依法履行相应义务，该行政行为应当予以纠正。市国规委在审查本案申请时，依法应当通知阜裕公司进行核实或听证，其未履行该程序违反了��中华人民共和国行政许可法》第四十七条和《广州市实施〈中华人民共和国行政许可法〉若干规定》第十九条的规定，应当予以纠正。《赊销抵押合同》参与各方均是吉鑫公司的关联公司，其法定代表人均为陈玦佑，以上交易显然属于关联交易。二、该抵押登记行为系阜裕公司股东之一的吉鑫公司转移资产的恶意抵押行为。抵押登记办理时，阜裕公司与吉鑫公司正就股权问题进行诉讼，公司公章被吉鑫公司和陈玦佑控制。吉鑫公司为了恶意规避阜裕公司“股权纠纷案”撤销陈玦佑法定代表人身份的生效判决后果，利用其持有公司公章和实际控制权的便利，控制阜裕公司与金亨公司签订了《赊销抵押合同》，对尚未发生的交易进行担保，是非常典型的恶意抵押行为。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法判令：1.撤销原审判决；2.改判��销市国规委作出的他项权案号为2015登记1027158号的抵押登记行为；3.一、二审诉讼费用由市国规委承担。被上诉人市国规委答辩称：一、原审判决认定事实清楚。阜裕公司与金亨公司提交的申请材料符合《不动产登记条例》第十六条和《广州市城镇房地产登记办法》第三十七条第一款规定的要求，市国规委受理后，经审查认为其申请材料齐全，申请材料与申请登记的内容一致，申请内容与询问记录不存在冲突，该房屋亦无查封、抵押及共有的权属争议，遂在法律规定的期限内作出抵押登记。因此，市国规委履行了法定审查义务，作出的抵押登记符合法定程序。二、原审判决适用法律正确。三、阜裕公司提出的上诉理由无任何事实与法律依据。1.《中华人民共和国公司法》不是市国规委作出行政行为的法律依据，不能约束市国规委的具体行政行为。2.《城市��地产抵押管理办法》第三十二条及《广州市城镇房地产登记办法》第三十七条中均未规定申请房地产抵押登记需要提交公司股东会决议。3.合同签订日期并非合同必须记载的合同内容，是否写明签订日期、合同是否已实际履行不影响合同效力。阜裕公司与金亨公司提交申请时双方已在《赊销抵押合同》上盖章，该合同满足法定形式要件，该合同成立并生效。4.阜裕公司与金亨公司申请登记的是一般抵押，法律法规中并未对申请一般抵押登记与最高额抵押登记所要求的抵押合同作出区分，故市国规委依双方申请进行抵押登记符合法律规定。5.根据《中华人民共和国物权法》第十三条的规定，市国规委作为不动产登记机构，不得要求对不动产进行评估。6.根据《不动产登记暂行条例》第十八条、第十九条的规定，市国规委在符合特殊法定情形下，可以对申请登记的不动产进行实地查看，涉案抵押登记不符合实地查看的情形。7.房地产抵押登记属于行政确认，不属于行政许可，不适用《中华人民共和国行政许可法》的相关程序规定。8.涉案不动产抵押登记属于行政行为，阜裕公司认为《赊销抵押合同》存在重大瑕疵、合同当事人存在关联关系及涉嫌恶意转移财产等问题，与本案无关，均应当寻求民事途径解决争议。综上，请求二审法院依法驳回阜裕公司的上诉请求。原审第三人金亨公司陈述称：一、阜裕公司原法定代表人陈玦佑将公司名下房产对外办理债权抵押登记，相关股东会的通知、召开和决议均符合《中华人民共和国公司法》的规定，依法有效，对阜裕公司仍具约束力。在本案起诉前，阜裕公司从未针对相关股东决议的效力提出任何形式的异议，更未提起任何民事诉讼，依法其已无权就涉案的股东会决议再提出异议��二、市国规委作出的抵押登记依法符合相关规定，已经履行了法定的审查义务，登记行为依法有效，应予维持。形式上，市国规委履行了法定的审查义务，并将双方的抵押登记清楚记载在不动产登记簿上，其登记行为依法有效；内容上，涉案债权抵押登记行为属阜裕公司依法作出的内部商业决策，并与金亨公司签订合同约定了相关权利和义务，交易三方的意思表示真实，协议内容也未违反国家法律、行政法规的强制性规定，协议内容合法有效，对各方均有约束力。三、阜裕公司称“恶意抵押”缺乏事实依据，应予驳回。阜裕公司现股东张军才与吉鑫公司的股权争议一审判决在股东会决议之后，此时吉鑫公司不知道判决内容，公司股东会决议的召开和表决符合法律规定，系上诉人公司内部决策的正当行为。且阜裕公司与吉鑫公司的二审判决时间距离抵押登记时间长��半年，阜裕公司及其股东张军才均未提出异议。四、同一抵押登记的具体行政行为均具有同等法律效力，阜裕公司仅起诉部分登记行为自相矛盾，亦缺乏事实和法律依据。本案涉及3.2亿元的抵押登记是基于一个合同，市国规委也是基于一个申请而作出行政行为，阜裕公司对其他登记没有异议，意味着其已认可同一抵押登记行为的合法性和有效性。综上所述，阜裕公司的起诉超过起诉期限，并已构成重复诉讼，其上诉理由亦缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法驳回其上诉请求。经审理查明，原审法院认定事实清楚，且有相应证据予以证实，本院予以确认。本院认为：《不动产登记暂行条例》第十四条第一款规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”第十六条第一款规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”第十八条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。”《城市房地产抵押管理办法》第二十二条第一款规定：“设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产价格评估机构评估确定。”第三��一条规定：“房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。”第三十二条规定：“办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；（二）抵押登记申请书；（三）抵押合同；（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；（六）可以证明抵押房地产价值的资料；（七）登记机关认为必要的其他文件。”第三十三条规定：“登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。”第三十四条第一款：“以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当��原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。”本案中，设定抵押权的双方当事人阜裕公司与金亨公司共同向市国规委申请办理房地产他项权登记，并提交抵押登记申请书、营业执照、法定代表人身份证明书、授权委托书、《赊销抵押合同》、《房地产权证》、房地产登记簿查册表、广州市房地产交易与权属登记询问记录表等申请材料。依据上述法规、规章的规定，市国规委受理后查验申请材料，经审核认定阜裕公司与金亨公司的抵押登记申请权属清楚，证明材料齐全，遂作出被诉的他项权证号为2015登记1027158抵押登记行为，适用法律、法规正确，符合法定程序。阜裕公司提出市国规委没有尽到法定审查义务，作出的被诉抵押登记行为不符合法律规定的上诉理由，依法无据，本院不予支持。关于阜裕公��提出《赊销抵押合同》存在重大瑕疵且没有实际履行，抵押合同的当事人存在关联关系，阜裕公司的股东之一吉鑫公司存在转移资产的恶意抵押行为等理由，因不属本案行政诉讼的审查范围，故对其该项上诉理由，本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。阜裕公司的上诉主张不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人广州市阜裕贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　邓　军审判员　陈作斌审判员　谭建军二〇一七年八月九日书记员　李梦瑶微信公众号“”