（2017）新0203民初298号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-11-06
案件名称
周新祁与克拉玛依市瑞鑫房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
克拉玛依市克拉玛依区人民法院
所属地区
克拉玛依市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周新祁,克拉玛依市瑞鑫房地产开发有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院民 事 判 决 书（2017）新0203民初298号原告：周新祁，男，1966年5月24日出生，汉族，个体从业人员，住克拉玛依区。委托诉讼代理人：董长合，新疆众信律师事务所律师。被告：克拉玛依市瑞鑫房地产开发有限责任公司，住所地：克拉玛依市昆仑路49-2号。法定代表人：魏杰，系该公司经理。委托诉讼代理人：夏鲲峰，男，1971年3月31日出生，汉族，该公司副总经理，住克拉玛依区。原告周新祁与被告克拉玛依市瑞鑫房地产开发有限责任公司（以下简称瑞鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周新祁及其委托诉讼代理人董长合、被告瑞鑫公司之委托诉讼代理人夏鲲峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周新祁向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行办理交通路14号（瑞祥花园）8-3、8-3-上号商铺的不动产登记义务；2.被告向原告支付违约金6073元（1214500元×0.5%）；3.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2010年9月，原告从案外人克拉玛依市亨运工贸有限责任公司（以下简称亨运公司）处购买被告开发的位于克拉玛依市交通路14号（瑞祥花园）8-3、8-3-上号商铺，因商铺产权证尚未办理，亨运公司于2010年9月6日致函被告，告知将商铺售于原告。2010年9月15日，经原、被告与亨运公司协商，原、被告就交通路14号（瑞祥花园）8-3、8-3-上号商铺签订《商品房买卖合同》，亨运公司收取了原告支付的购房款1214500元、现金3500元，并向原告出具收据。被告收取了原告支付的合同工本费400元、制图费400元、备案费400元、土地交费1603.68元。原告使用商铺期间，多次要求被告履行办证义务，但被告至今未履行，根据合同约定和《商品房销售管理办法》规定，被告的行为已经构成违约，故原告诉至法院。被告瑞鑫公司辩称：1.原告购买的商铺尚未办理产权登记的原因是瑞祥花园商铺被法院查封。因被告与案外人新疆苏中建设有限公司合同纠纷，克拉玛依区人民法院和克拉玛依市中级人民法院将瑞祥花园商铺的其中26间保全。目前该案已审结并进入执行程序，因26间商铺均已在保全之前出售并交付，该26间商铺的所有权人向克拉玛依市中级人民法院提出执行异议，克拉玛依市中级人民法院已作出民事裁定书，中止对该26间商铺的执行。2015年，因被告与新疆汇恒投资管理有限责任公司民间借贷纠纷，乌鲁木齐市中级人民法院在判决执行过程中将瑞祥花园的所有商铺查封。因瑞祥花园商铺存在被保全的情况，被告无法办理商铺产权初始登记，亦无法协助原告办理产权登记。在涉案商铺被保全之前，被告已经积极履行了办证义务。2.被告未履行办证义务的行为，是违法行为，不是违约行为，原、被告签订的合同并未约定办理产权登记的期限，根据《商品房销售管理办法》第三十四条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。涉案房屋早在2005年11月已经交付，原告的诉讼请求已过诉讼时效。3.原、被告签订的合同并未约定逾期办证的违约责任，被告并不构成违约，不应支付违约金。即使存在违约行为，因原告实际是从亨运公司购买的商铺，违约责任也应由亨运公司承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告瑞鑫公司于2004年9月取得瑞祥花园商品房预销售许可证。2010年9月15日，经亨运公司向被告发函，原告周新祁与被告瑞鑫公司签订《商品房买卖合同》两份，约定原告购买被告瑞鑫公司开发的位于交通路14号（瑞祥花园）8-3和8-3-上号的商铺，商铺价款分别为745038元和269670元。2010年9月17日，亨运公司分两次收取了原告支付的1218000元，并向原告出具收据。被告收取了原告支付的合同工本费400元、制图费400元、备案费400元、土地交费1603.68元。原、被告签订的上述两份合同中关于产权登记的期限和违约责任约定有所不同。8-3-上的合同第十五条关于产权登记的部分载明：”出卖人应当在商品房交付360日内，将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第2项处理：......2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”而8-3号商铺的合同第十五条中，产权登记的期限为空白。关于违约责任，原告提供的合同载明：”买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”，被告提供的合同为空白。在签订上述买卖合同之前，被告瑞鑫公司已向原告交付了商铺。另查，因被告瑞鑫公司与案外人新疆苏中建设有限公司合同纠纷，案外人新疆苏中建设公司向克拉玛依市仲裁委申请仲裁，并于2009年12月18日向我院申请保全瑞祥花园商铺26间。我院作出（2010）克执非字第1号民事裁定书，裁定对被告瑞鑫公司所有的价值4174584元的财产予以保全，并于2009年12月28日向克拉玛依市房产管理局送达协助执行通知书，冻结了瑞祥花园26间商铺的产权手续。2013年4月15日，我院续保上述26间商铺产权手续。2014年5月16日，同样因上述纠纷，克拉玛依市中级人民法院轮候保全了上述26间商铺。2015年1月19日，因被告瑞鑫公司与新疆汇恒投资管理有限公司民间借贷纠纷，乌鲁木齐市中级人民法院查封了瑞祥花园（胜利路59、60、61栋）商铺的房屋产权。2016年5月5日，克拉玛依市中级人民法院续保上述26间商铺产权手续。2016年12月17日，乌鲁木齐市中级人民法院续冻瑞祥花园（胜利路59、60、61栋）商铺的房屋产权。瑞祥花园商铺现尚未办理初始登记。对于原、被告双方没有争议的事实，本院依法予以确认。本院认为，原、被告对双方就涉案商铺签订商品房买卖合同及商铺尚未办理产权登记无异议，本院依法予以确认。本案的争议焦点为：1.原告要求被告办理产权登记的请求是否成立；2.被告是否构成违约及应支付违约金的数额；3.原告的诉讼请求是否已过诉讼失效。关于原告要求被告办理产权登记的请求是否成立。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：”依法成立的合同，自成立时生效......”。第六十条规定：”当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。原告向被告交纳了全部购房款，已履行了合同义务。根据8-3-上号商铺合同约定，被告应当于商品房交付后360内将资料交产权登记机关备案。虽8-3号商铺未就产权登记期限做出约定，被告应依《商品房销售管理办法》第三十四条的规定，在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。原告要求被告履行办理涉案房屋不动产权登记义务的诉讼请求合法有据，本院依法予以支持。如被告在办理产权登记过程中需补交土地出让金、印花税、契税等应由其交纳的费用，应由被告自行交纳。被告辩称涉案商铺被保全，无法办理产权登记，本院认为，协助办理产权登记为被告应尽义务，对于涉案商铺被保全的障碍，其应以提供其他担保财产以解除保全等方式自行排除，故对该辩解理由依法不予采信。关于被告是否构成违约及应支付违约金的数额。根据8-3-上号商铺的合同约定，被告应在商品房交付之日起360日办理产权登记，被告至今尚未办理，显然已经构成违约，应当按照合同约定，按已付房价款269670元的0.5%向原告支付违约金1348.35元（269670元×0.5%）。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：”由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：......（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”故虽8-3号商铺未约定产权登记的期限，被告未在商铺竣工验收90内办理产权登记，亦应承担违约责任。原告提供的合同约定违约金为房价款0.5%，被告提供的合同违约金为空白，结合8-3-上号商铺约定违约金为房价款0.5%的事实，本院认为，原告提供的合同证明力较大，对双方约定违约金为房价款0.5%予以确认，被告应当向原告支付违约金3725.19元（745038元×0.5%）。与8-3-上号商铺违约金相加，被告共应向原告支付违约金5073.54元。关于诉讼时效。被告已经将涉案商铺交付于原告，原告已实现对房屋的占有，原告请求被告办理产权登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定判决如下：一、被告克拉玛依市瑞鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起60日内履行办理交通路14号（瑞祥花园）8-3、8-3-上号商铺不动产登记的义务，将位于交通路14号（瑞祥花园）8-3、8-3-上号的商铺过户登记至原告周新祁名下；二、被告克拉玛依市瑞鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起5日内向原告周新祁支付违约金5073.54元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元、邮寄送达费32.40元，由原告周新祁负担0.84元；被告克拉玛依市瑞鑫房地产开发有限责任公司负担56.56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。审 判 长 成 伟审 判 员 晏 晴人民陪审员 娄菊华二〇一七年八月九日书 记 员 孔雪薇 来自：