（2017）鄂0202民初1300号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-10-31
案件名称
黄石顺诚物业管理有限公司与马洁物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
黄石市黄石港区人民法院
所属地区
黄石市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄石顺诚物业管理有限公司,马洁
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0202民初1300号原告：黄石顺诚物业管理有限公司，住所地黄石市湖滨大道1939-1号（天方百花园内），统一社会信用代码：914202005654755483。法定代表人：成丰，总经理。委托诉讼代理人：胡安定，黄石顺诚物业管理有限公司员工。被告：马洁。原告黄石顺诚物业管理有限公司（以下简称顺诚公司）与被告马洁物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顺诚公司的委托诉讼代理人胡安定、被告马洁均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告顺诚公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2012年5月起至2017年4月止的物业管理费9420元，违约金4309.80元，共计人民币13729.80元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告顺诚公司于2004年9月1日进驻黄石市天方百花园，为天方百花园小区业主提供物业服务。被告系黄石市天方百花园牡丹园13栋1单元1603室业主。2011年5月17日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定，被告需按照协议向原告缴纳物业管理费用；物业管理服务收费标准为高层或小高层按建筑面积1.10元每月每平方收取。被告的物业属于高层住宅，应按照1.10元每月每平方收取。自2012年5月至2017年4月被告拒缴物业管理费用，共拖欠物业管理费9420元。双方签订的协议还约定被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告可以从逾期之日起按每日万分之五收取违约金，故被告应支付的违约金为4309.80元。经原告多次催讨，被告仍未交纳物业管理费。原告认为原告如实履行协议约定的义务，为包括被告在内的小区业主提供全面周到物业服务，被告拒绝交纳物业费的行为严重损害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，故而诉至人民法院。被告马洁答辩称，1、原、被告之间并无物业服务合同约定关系，原告要求被告缴纳物业费没有合同依据；2、原告没有对被告进行任何物业服务，原告诉请理由不正当属“不劳而获”，没有对价民事法律关系；3、原告诉讼请求超过诉讼时效，法院不应支持原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：被告对原告提交的证据一真实性、合法性、关联性均有异议，认为协议最后一页是其签字，但是前面第一页的签名不是其真实签名；本院认为该证据具有真实性，被告亦认可协议最后一页是其签字，根据日常生活经验法则，该协议应约束于原、被告双方，故本院对该证据予以采信。被告对原告提交的证据二真实性、合法性、关联性均无异议，认为原告确实在其家贴过催缴通知，但是2012年至2014年被告没有住在该房屋；本院认为该证据具有真实性，能证明案件相关事实，故予以采信。被告对原告提交的证据三真实性、合法性、关联性均有异议，认为是在庭审中第一次看见滞纳金计算表，对其完全不清楚；本院认为该证据系原告主张违约金的计算方式，故本院对该证据予以采信。原告对被告提交的真实性、合法性、关联性均有异议，认为被告家的窗户已经过了保修期限，摩托车发票仅能证明被告购买过摩托车，对于被告摩托车被盗一事不持异议；本院被告提交的更换窗户发票能证明案件相关事实，故予以采信；对被告提交的摩托车被盗一事予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告马洁系黄石市黄石港区天方百花园牡丹园13栋1单元1603室（房屋面积为142.65㎡）业主。2011年5月17日，被告马洁（乙方）与顺诚公司（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》，约定内容有：由顺诚公司对马洁所在的天方百花园小区进行管理。物业管理服务内容：一是房屋共同部位的维护和管理，共同部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、烟道、太阳能管道；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是共用的上下水管道、落水管、加压水泵、电梯、天线、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备的房屋、绿化灌溉设施等；三是环境卫生；四是公告秩序；五是交通秩序与车辆停放。乙方缴纳费用周期：第一次交纳费用为购房合同约定交房之日起首次应交足一年费用，到期后每次预收6个月，缴纳费用时间为每半年的第一个月的上旬；高层或小高层按建筑面积1.10元每月每平方收取，一楼按0.6元收取，因乙方原因空置房屋按全价的80%收取物业服务费用。乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日万分五交纳违约金或依法维护自己的权益。被告马洁对案涉房屋于2014年6月进行装修。被告装修房屋时对房屋窗户进行了更换。被告在小区居住期间的2016年春节期间的凌晨，其摩托车停放在小区内被盗并报警，公安机关已经破案，公安机关告知被告称偷车人家庭困难，没有能力进行赔偿。2014年4月20日、2016年4月25日，顺诚公司在马洁家门口张贴了牡丹园长期未交费房号通知单，告知马洁其月费额为157元，欠费起止时间分别为2012年5月至2014年4月及2012年5月至2016年4月。被告马洁从2012年5月起至2017年4月未向原告交纳物业管理费。本院认为本案系物业服务合同纠纷。被告马洁与原告顺诚公司签订的《前期物业管理服务协议》是在平等自愿的基础上签订的，不违反法律规定，合法有效。原告顺诚公司是依法取得物业服务资质的物业服务公司，为被告马洁所在的小区提供物业管理服务。被告马洁作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业管理费。其主张家中窗户损坏，对此原告没有进行维修，本院认为被告家中窗户损坏与原告的物业服务无关，故对被告的该项抗辩主张，本院不予支持。被告辩称原告的物业服务不到位，未提供证据证明，本院不予支持。因被告直至2014年6月才对房屋进行装修，故被告应向原告交纳的物业费用为8630.30元（2012年5月至2014年5月期间：142.65平方米×1.10元/月/平方米×25月×80%＋2014年6月至2017年4月期间：142.65平方米×1.10元/月/平方米×35月）。因被告的摩托车停放在小区内于2016年春节期间凌晨被盗，这显示原告的物业管理不规范，对此本院酌情确定原告对被告的摩托车损失承担2000元，故被告还应向原告交纳的物业费用为6630.30元。至于被告辩称原告诉请已超过诉讼时效的观点，本院认为原告于2014年4月20日及2016年4月25日分别在被告家门口张贴了其长期未交费房号通知单，该通知单应视为原告向被告催缴违约方的通知单，故原告对被告在此之前未交物业费的诉讼时效应从2016年4月25日起计算，因此原告向被告主张权利未超过诉讼时效，本院对被告的该项抗辩主张不予支持。原告主张被告马洁给付4309.80元的违约金的诉讼请求，因被告向原告反应其房屋窗户损坏，对此原告没有进行维修，就该问题虽不是顺诚公司的物业管理服务范围，但作为物业管理方收到业主的诉求后，应采取有效措施化解问题，原告没有提供有效证据证明其对被告的该项诉求进行了处理。同时因原告的物业管理不规范致使被告的摩托车停放在小区内被盗。以上事实表明被告拒缴物业管理费并非恶意不缴纳，因此原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告马洁于本判决生效后五日内给付原告黄石顺诚物业管理有限公司物业管理费6630.30元。二、驳回原告黄石顺诚物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果被告马洁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费71元（已减半收取），由原告黄石顺诚物业管理有限公司负担37元、被告马洁负担34元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员 胡又林二０一七年八月九日书记员 肖 君 更多数据：