（2017）湘02民终1163号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-10-25
案件名称
尹美、赵艳云与湖南千家宜房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省株洲市中级人民法院
所属地区
湖南省株洲市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
湖南千家宜房地产开发有限公司,尹美,赵艳云
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘02民终1163号上诉人（原审被告）湖南千家宜房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区建设中路356号湖南火电科技大厦。法定代表人唐一锋，系公司总经理。委托诉讼代理人金少健，湖南天隆律师事务所律师。委托诉讼代理人朱瑶，湖南天隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）尹美，男，1979年10月25日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。被上诉人（原审原告）赵艳云，女，1980年10月23日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。两被上诉人委托诉讼代理人魏勇，湖南中兴律师事务所律师。两被上诉人委托诉讼代理人杨青，湖南中兴律师事务所律师。上诉人湖南千家宜房地产开发有限公司（以下简称千家宜房地产公司）因与被上诉人尹美、赵艳云房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院作出的（2016）湘0203民初2599号号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人千家宜房地产公司的委托诉讼代理人金少健与被上诉人尹美、赵艳云的委托诉讼代理人魏勇、杨青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。千家宜房地产公司上诉请求：改判原判第三项为上诉人不承担逾期付款损失。事实和理由：上诉人有代收代缴契税、办证费、维修基金的权利。逾期付款的行为也已经收到了相关部门的行政处罚，所以不需要再对被上诉人支付逾期付款的损失。尹美、赵艳云答辩称，是否承担逾期付款损失，上诉人陈述不承担利息损失的理由是已受行政处罚，民事责任承担与行政罚款是两个法律概念，一审判决上诉人承担利息损失是基于民事法律制度。尹美、赵艳云一审诉讼请求：1.判令被告支付两原告逾期办证违约金48880.5元（暂自2014年4月1日起计算至2016年11月16日止，并按总房款每日万分之一的标准继续计算至原告实际取得产权证之日止）；2.判令被告支付逾期交房违约金3173元（暂自2014年1月1日起计算至2016年11月16日止，并按总房款每日万分之一的标准继续计算至被告向原告提供房屋实测面积的有关资料之日止）；3.判令被告退还原告已缴纳的房屋公共维修基金9720元、办证费4533元、契税12088元，并按同期银行贷款利率6.15%支付利息5175元整（利息暂自2013年9月7日起计算至2016年11月16日止，要求计算至被告实际退还原告本金之日止）；4.判令被告于判决书生效起十日内办理好株洲市芦淞区枫溪城房屋所有权初始登记（所有权证总证）；5.判令被告提供由质监站出具的电梯质检验收合格凭证；6.判令被告提供房屋实测面积资料；7.判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，两原告变更第四项诉讼请求为：判令被告于判决书生效起十日内办理好株洲市芦淞区枫溪城1、2栋1516（2栋1508）室房屋的不动产权证。一审法院认定事实：2013年9月7日，被告千家宜房地产公司作为甲方，原告尹美、赵艳云作为乙方，共同签署一份《株洲市商品房（预）销售合同》，合同约定：“第二条乙方向甲方购买《枫溪城》芦淞区太子路375号枫溪城1、2栋1516（2栋1508）室（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为成套住宅……第三条……根据甲方预（实）测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币302191.2元。（大写）：叁拾万贰仟壹佰玖拾壹圆贰角整（补偿款0元，乙方实际应付302191.2元）……第十条该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：……（三）该房屋经验收合格。第十一条甲方定于2013年12月31日前将该房房交付给乙方……第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之零点一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止……第十四条在甲方办理新建商品房所有权初始登记并取得了房屋所有权总证（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋所有权转移登记手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起720天内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权证》（分户证）……第二十七条本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不一致的，以补充条款、补充协议为准。”该合同附件一《付款方式和付款期限》约定：“乙方按下列第1种方式按期付款。1、一次性付款乙方签订本合同时，一次性交付房款共计人民币叁拾万贰仟壹佰玖拾壹圆整（￥302191）。乙方其余相关费用（契税、办证费、预告预抵登记费及公共维修基金）共计人民币贰万陆仟叁佰肆拾壹元整（￥26341）委托甲方代收代缴。”该合同附件五《补充条款》约定：“第一条本合同中房价不包含的代收代缴费用明细如下：1、公共维修基金9720元（按110元/平方米收取）；2、房产交易契税12088元（按总房款的4%收取）；3、办证费用4533元（按总房款的1.5%收取）……第九条对本合同第十条的补充：……2、该房屋合格标准为《工程竣工验收报告》……第十七条该补充协议作为商品房（预）销售合同的附件，与本商品房（预）销售合同具备同等法律效力。”合同签订后，原告采用一次性付款的方式向被告支付了全部购房款302191元，并交纳了房屋公共维修基金9720元、房产交易契税12088元、办证费用4533元（被告至今未代原告向相关部门交纳上述费用）。另查明，2013年12月16日，被告开发的株洲市芦淞区枫溪城B1、B2栋经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方验收合格并出具了《工程竣工验收报告》。2013年12月26日，被告在《株洲晚报》上刊登《入伙通知》，内容为：“尊敬的枫溪城2栋业主：您所购买的枫溪城2栋已达到交房条件，现在正式通知您入伙，我公司将于2013年12月30日起（星期一）开始办理房屋交接手续。”2013年12月27日，原告在被告制作的入伙通知书领取登记表中签名，但其以涉案房屋存在质量问题为由，至今未办理收房手续。又查明，被告在诉讼过程中，向一审法院提交了湖南省特种设备检验检测研究院株洲分院出具的《电梯监督检验报告》及株洲市房地产测绘队出具的《株洲市房产测绘报告》，原告于2016年12月15日对上述证据进行了质证。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：一、被告是否应为原告办理涉案房屋的不动产权证，被告是否应赔偿原告逾期办证的违约金及违约金具体数额；二、被告是否应赔偿原告逾期交房的违约金及违约金具体数额；三、被告是否应退还原告房屋公共维修基金、房产交易契税及办证费用并支付利息；四、被告是否应向原告提供电梯质检验收合格凭证及房屋实测面积资料。现分析如下：一、被告是否应为原告办理涉案房屋的不动产权证，被告是否应赔偿原告逾期办证的违约金及违约金具体数额。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《株洲市商品房（预）销售合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合同合法有效。合同当事人均应当遵守履行。双方签订的《株洲市商品房（预）销售合同》第十一条约定，房屋交付时间为2013年12月31日前，第十四条对办理涉案房屋产权证的期限约定为甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起720天内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权证》（分户证）。双方虽未明确约定签署《房屋交接书》的具体时间，但综合上述两条约定内容及涉案房屋已于2013年12月16日具备交付条件的实际情况，对原、被告双方签署《房屋交接书》的时间宜认定为2013年12月31日前，故双方约定的办理涉案房屋权属证书的时间应为2015年12月21日前。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现原告已向被告支付了全部购房款302191元，被告应当协助原告于上述期限内办理好涉案房屋的不动产权证。因被告未依约履行上述义务，对原告要求被告办理涉案房屋的不动产权证，并从2014年4月1日开始按照已付购房款日万分之一的标准支付违约金的诉请，一审法院予以部分支持，即被告应当向原告支付自2015年12月22日起暂计算至2016年11月16日止的逾期办证违约金为10002.52元（302191元×0.0001×331天）。二、被告是否应赔偿原告逾期交房的违约金及违约金具体数额。根据合同约定，被告应当于2013年12月31日前将涉案房屋交付给原告，房屋的交付必须经验收合格，房屋合格的标准为《工程竣工验收报告》。2013年12月16日，被告开发的株洲市芦淞区枫溪城B1、B2栋经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方验收合格并出具了《工程竣工验收报告》，被告也于2013年12月26日在《株洲晚报》上刊登了《入伙通知》。2013年12月，原告在被告制作的枫溪城交房表中签名，也表明原告已收到了被告的交房通知。综合以上事实，一审法院认为，被告已依约履行了将涉案房屋交付给原告的通知义务，原告明知涉案房屋已经具备交房条件，但仍以涉案房屋存在质量问题为由而拒绝收房，不具备事实与法律依据，故对于原告要求被告赔偿逾期交房违约金的诉请，一审法院不予支持。三、被告是否应退还原告房屋公共维修基金、房产交易契税及办证费用并支付利息。根据合同附件一《付款方式和付款期限》的约定：“乙方其余相关费用（契税、办证费、预告预抵登记费及公共维修基金）共计人民币贰万陆仟叁佰肆拾壹元整（￥26341）委托甲方代收代缴。”因原告已将房屋公共维修基金9720元、房产交易契税12088元、办证费用4533元（以上合计26341元）交给了被告，但被告至今未将上述费用向相关部门交纳，现原告要求被告退还上述费用，一审法院予以支持。因被告代收原告房屋公共维修基金、房产交易契税、办证费用等系经原告授权，故对原告要求被告支付上述费用起诉之前的逾期付款损失，一审法院不予支持，但被告代收款项后，未向相关机关交纳，故原告要求被告支付自起诉之日起以未返还数额为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准计算至被告实际退还之日止的逾期付款损失，符合法律规定，一审法院予以支持。四、被告是否应向原告提供电梯质检验收合格凭证及房屋实测面积资料。本案中，因被告已在本案诉讼过程中，向一审法院提交了湖南省特种设备检验检测研究院株洲分院出具的《电梯监督检验报告》及株洲市房地产测绘队出具的《株洲市房产测绘报告》，原告也已于2016年12月15日对上述证据进行了质证，故被告已实际履行提供电梯质检验收合格凭证及房屋实测面积资料的义务，故对原告要求被告提供由质监站出具的电梯质检验收合格凭证及房屋实测面积资料的诉请，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告湖南千家宜房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告尹美、赵艳云办理位于湖南省株洲市××、××（××）室房屋的不动产权证；二、被告湖南千家宜房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告尹美、赵艳云支付逾期办证违约金10002.52元（违约金已计算至2016年11月16日，其后的违约金以302191元为基数，按照日万分之一的标准计算至涉案房屋不动产权证办理完毕之日止）；三、被告湖南千家宜房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告尹美、赵艳云房屋公共维修基金9720元、房产交易契税12088元、办证费用4533元及逾期付款损失（逾期付款损失以未返还数额为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准，从2016年11月24日起计算至实际返还完毕之日止）；四、驳回原告尹美、赵艳云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1889元，减半收取945元，由原告尹美、赵艳云负担591元，由被告湖南千家宜房地产开发有限公司负担354元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方二审争议焦点：上诉人是否应承担逾期返还契税、办证费、维修基金的损失。上诉人逾期返还款项的行为已受相关行政处罚不能免除其应负民事责任，其主张不付逾期付款损失的理由不能成立，一审判决上诉人从2016年11月24日起计算至债务实际履行完毕之日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准，支付逾期付款损失，符合法律规定，本院予以支持。综上，千家宜房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人湖南千家宜房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 肖 晶审 判 员 李少华代理审判员 李 黎二〇一七年八月九日书 记 员 王 琳 关注公众号“”