（2017）青0105民初1325号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-11-12
案件名称
西宁洁源物业管理有限公司与邓翠萍物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
西宁市城北区人民法院
所属地区
西宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
西宁洁源物业管理有限公司,邓翠萍
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百一十八条，第一百三十四条
全文
青海省西宁市城北区人民法院民 事 判 决 书（2017）青0105民初1325号原告：西宁洁源物业管理有限公司。住所地：西宁市城北区柴达木路130号付2号茂源海湖阳光小区**号楼****室。统一社会信用代码：×××。法定代表人：李锡贵，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑军，该公司员工。委托诉讼代理人：蒋郁，青海西海律师事务所律师。被告：邓翠萍，女，汉族，1981年5月5日出生，无业。公民身份号码：。委托诉讼代理人：ＸＸ荣，男，汉族，1979年4月19日出生，住址同上，公民身份号码：×××。特别授权。（系被告丈夫）原告西宁洁源物业管理有限公司（以下简称洁源公司）与被告邓翠萍物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洁源公司委托诉讼代理人郑军、蒋郁，被告邓翠萍委托诉讼代理人ＸＸ荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告洁源公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告交纳物业费3331.8元，滞纳金1999.1元、暖气费8546.4元，合计13877.3元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告洁源公司诉称，被告于2009年8月入住茂源海湖阳光小区12号楼2061室并签字承诺遵守业主公约。于2013年12月31日至今未交物业费,2012年、2013年、2014年、2015年、2016年未交五年取暖费。原告向小区业主提供了各项物业服务，被告作为业主不依照约定支付物业费用、暖气费，给原告日常经营造成诸多影响。原告多次催缴欠费，被告置之不理，为维护自身合法权益，现诉至法院请求判如所请。被告邓翠萍辩称，首先，原被告之前签订的《业主临时公约》现已失效，不具有约定双方当事人的效力，双方在该《公约》第6章第二十五条明确约定：”业主大会通过的业主公约生效时，本公约自然终止。”现业主大会制定的公约已经生效，因此原《业主临时公约》对原、被告不具有约束力。其次，作为小区物业收费双方并没有明确约定，仅凭原告单方面说辞并不能确定该收费标准，依据合同法原则，双方对于没有约定或者约定不明的应当双方协商解决，但原告从未与被告协商此事，也未向被告出具相应的收费依据。再次，《业主临时公约》属双务合同，《合同法》第66条规定：”当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在双方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”原告在合同履行期间，未尽到相应的管理义务，《青海省物业管理条例》明确规定：”物业服务企业根据物业服务合同的约定提供下列服务（1）物业共有部分及附属设施、设备的维护和管理；（2）公共秩序的维护，安全防范，车辆停放管理；（3）环境卫生的清洁和公共绿化养护；（4）物业装饰装修管理服务；（5）物业档案及相关资料的保管；（6）其他物业管理服务事项。”但在本案中，原告存在诸多管理不到位的情况，如：小区环境脏乱差、业主车辆轮胎被扎、砸、划、车内财物被盗、未进行相应设施的维护维修、日常巡查不到位、以限制购买水电费为由强制业主缴纳物业管理费。未向业主提供房屋维修等问题，具体如下：2013年10月15日邻居家水表半夜爆裂，导致楼道墙体、顶棚被泡，水流入家中造成被告家中地板被泡。2013年11月20日，物业在未告知被告的情况下自行采取强制手段拆除供暖热量表及附件，停止供暖，至今未恢复。综上，依据《物业管理条例》，物业公司未履行相应的管理义务，导致业主财产受损，已构成实质性违约，作为业主的被告有权拒绝缴纳物业管理费。原告洁源公司围绕诉讼请求依法提交了1，2009年8月4日被告邓翠萍出具的《承诺书》及同日原、被告签订的《物业管理服务协议》各1份，2、西宁市发改委《西宁地区物业服务收费管理备案登记表》1份，3、西宁市物业管理服务条例1份，4、2014年冬季暖气报修及处理记录表及2014年9月29日催缴暖气费通知各1份。被告邓翠萍围绕答辩意见依法提交了1、被告家中暖气热量表及附件被拆除的照片3张，2，2017年7月29日本小区业主委员会做出的物业服务现状的调查报告1份，3、2016年8月20日业主公约1份，4、网络新闻报道3份，4、反映被告所在小区物业服务差的照片109张。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2009年8月4日被告出具《承诺书》，承诺遵守青海茂源房地产开发有限公司制定的湖阳光小区业主临时公约。2013年12月31日前，被告按照其位于西宁市城北区柴达木路130号茂源海湖阳光小12号楼2061室建筑面积104.12平方米、0.8元/平方米/月的标准向原告缴纳物业费，之后以原告物业服务不到位为由，不再缴纳物业费。2012年至2016年被告以原告供暖不热及原告拆除其暖气热量表及附件之后没有供暖为由未缴纳取暖费。本院认为，被告虽然否认与原告签订了《物业管理服务协议》，但其当庭确认2009年8月至2013年12月31日前，按照住房建筑面积、每月每平方米0.8元的标准向原告缴纳物业费的事实证明双方已构成物业管理服务关系，原告洁源公司对该小区进行物业管理服务，被告邓翠萍支付相应的物业管理服务费。被告认可原告的收费标准，该收费标准未超标、并已经有关部门批准、且对拖欠的物业费数额被告亦不持异议，故被告在享受了原告的物业服务后，应当缴纳拖欠的物业费。被告承认自2012年起至2016年，未缴纳暖气费，但对于原告供暖不热的欠缴辩称不能提供证据证明，该辩称意见本院不予采信。被告出示的照片不能显示原告拆除被告暖气热量表及附件的时间，原告提交的证据与其所述时间吻合，本院予以采信原告之述，即原告于2013年度取暖季届满后拆除了被告暖气热量表及附件，之后未再向被告提供供暖服务。2012、2013年度被告享受了原告提供的供暖服务，且当庭认可拖欠的暖气费数额，应当予以缴纳。2014年度起，原告因拆除被告暖气热量表及附件未再向被告提供供暖服务，而非应被告申请停暖，故其主张被告按50%的比例缴纳之后3个取暖季暖气费的诉求不符合法律规定，本院不予支持。关于滞纳金的诉求，既无合同约定，原告也不能提供法律依据，且原告当庭承认在履行该小区的物业管理服务义务时存在一定的瑕疵，故该诉求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款的规定，判决如下：一、被告邓翠萍于本判决生效之日后十日内给付原告西宁洁源物业管理有限公司物业费3331.8元（2013年12月31日起至2017年4月30日止），暖气费4667元（2012年10月15日至2013年4月15日2568.1元，2013年10月15至2014年4月15日2098.9元），合计7998.8元；二、驳回原告西宁洁源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费147元，本院已减半收取74元，由原告西宁洁源物业管理有限公司负担31元，被告邓翠萍负担43元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 牛晋凤二〇一七年八月九日书记员 张 晶 微信公众号“”