（2017）内01民终1707号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-09-27
案件名称
余仙芝与孙磊房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
余仙芝,孙磊
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内01民终1707号上诉人（原审被告、反诉原告）：余仙芝，住呼和浩特市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙磊，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：樊强，内蒙古振昊律师事务所律师。上诉人余仙芝因与被上诉人孙磊房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初3726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，开庭进行了审理。上诉人余仙芝、被上诉人孙磊的委托诉讼代理人樊强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余仙芝上诉请求：维持一审法院判决第一、三项；改判余仙芝不赔偿孙磊占用房屋期间的租金；诉讼费用由孙磊承担。事实和理由：本案诉争出租房屋房主刘贵平已明确表示不追究孙磊任何责任，仅要求返还房屋即可，而余仙芝现已将房屋返还，故孙磊无任何损失产生。一审认定由于余仙芝占有的部分房屋不能腾出，导致孙磊整体租赁的房屋无法向房主交付，孙磊由此产生巨大损失，该认定无依据。且孙磊与余仙芝约定的租金是每年16.8万元，如房东未放弃主张损失的权利，余仙芝也仅应在每年16.8万元的范围内承担相应的责任。孙磊答辩称，孙磊与余仙芝签订房屋租赁合同对房屋租赁期限有明确约定，租赁期限到期后，余仙芝拒不搬离出租房屋，直至一审法院开庭后其才将房屋腾出。房东未明确表示放弃房屋租金，故一审法院判决正确，应予维持。孙磊向一审法院起诉请求：1、余仙芝立即返还位于呼和浩特市××区段107号房屋，面积为85平方米；2、余仙芝应赔偿孙磊无权占用房屋期间的租金，从2016年6月19日至实际归还之日止，计算方式为45万/365天×实际占用天数；3、诉讼费由余仙芝承担。余仙芝向一审法院提出反诉请求：1、判令孙磊赔偿打砸商店造成经济损失5000元；2、判令孙磊赔偿对租赁房屋进行停电造成冷藏、冷冻食品损失及收银系统无法运行导致营业损失，共计10000元；3、判令孙磊赔偿无故要求余仙芝搬离租赁房屋导致余仙芝产生商品搬离和储藏费用10000元；4、判令孙磊赔偿无故要求余仙芝搬离租赁房屋而导致余仙芝装修损失费用10万元；5、本案的反诉费用由孙磊承担。一审法院认定事实：孙磊和租赁房屋所有人刘贵平签订的《房屋租赁合同》中明确规定，如孙磊需要转租，必须与刘贵平协商，签订租房合同。据此，孙磊有转租房屋的权利，其与余仙芝签订的部分房屋租赁合同合法有效。余仙芝主张孙磊允诺在租期满后继续租给余仙芝，但其并未举证证明上述主张。余仙芝出示的内蒙古泽煜物业管理有限公司的说明，主要内容系房东要求物业方为房客断电，此证明只概括说该房的房东要求断电，并不能说明是孙磊造成余仙芝的损失，余仙芝提出的诉讼请求均没有提出证据证明其损失，故不予认可。本案房屋所有人刘贵平不同意将房屋整体或部分出租，要求整体回收自营。现在，诉争房屋大部分处于空置状态。一审法院认为，孙磊与该房屋所有人刘贵平签订的《房屋租赁合同》，及孙磊与余仙芝签订的《房屋租赁合同》系双方自愿，均合法有效。孙磊与余仙芝签订的《房屋租赁合同》中写明租赁期限为2014年6月19日至2016年6月18日。现房屋租赁期限已届满，而余仙芝占有的部分房屋不能腾房，导致孙磊无法向所有权人交付整体租赁房屋，损失进一步扩大，故孙磊的诉讼请求，予以支持。余仙芝提出的反诉请求均没有证据证明损失的发生、及损失与孙磊的因果关系，故余仙芝的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百三十五条的规定，判决：一、被告（反诉原告）余仙芝于本判决生效后十日内返还租赁房屋呼和浩特市新城区坤和爱尚街A段107号房屋；二、被告（反诉原告）余仙芝赔偿原告（反诉被告）孙磊从2016年6月19日至实际归还之日止无权占用房屋期间的租金，计算方式为45万/365天*实际占用天数，于实际腾房后十五日内履行完毕；三、驳回反诉原告（被告）余仙芝的反诉请求。案件受理费362元（孙磊已预交），由余仙芝负担。反诉受理费1400元（余仙芝已预交），由余仙芝负担。二审中，双方当事人未出示新的证据。本院经审理查明，2011年4月28日，孙磊与刘贵平签订《房屋租赁合同》，约定刘贵平将位于呼和浩特市××区段106号房屋出租给孙磊从事经营活动，该房屋面积为287.75平方米，房屋租赁期限为2011年7月15日至2016年7月15日，房屋租金为第一年40万元、第二年42万元、以后每年45万元，如孙磊需转租，必须与刘贵平协商，签订租房合同。2014年5月31日，孙磊与余仙芝签订《房屋租赁合同》，约定孙磊将上述房屋中的面积为85平方米的建筑物出租给余仙芝用于经营使用，租赁期限为2014年6月19日至2016年6月18日，房屋租金为每年16.8万元。余仙芝在合同到期后继续占用该房屋进行经营活动，直至2016年10月1日余仙芝将房屋腾出。本院认为，本案争议焦点为：余仙芝主张其不应赔偿孙磊占用房屋期间的房屋租金是否能够成立。余仙芝上诉的主要理由是：本案诉争出租房屋房主刘贵平已明确表示不追究孙磊任何责任，仅要求返还房屋即可，而余仙芝现已将房屋返还，孙磊无任何损失产生，故余仙芝不应赔偿孙磊占用房屋期间的房屋租金。本案中，孙磊与刘贵平签订《房屋租赁合同》，孙磊与刘贵平是该合同的双方当事人，孙磊与刘贵平形成租赁合同法律关系。孙磊将自己承租的部分房屋转租给余仙芝，双方签订《房屋租赁合同》，孙磊与余仙芝是该合同的双方当事人，孙磊与余仙芝形成租赁合同法律关系。余仙芝在履行其与孙磊签订的《房屋租赁合同》中，在合同约定的租赁期限到期后，其与孙磊未达成新的续租意向，但却没有将房屋按时交付给孙磊，而是继续占用该房屋从事经营活动，孙磊有权向余仙芝主张房屋占用期间的相应租赁费用。孙磊与刘贵平、余仙芝与孙磊是两个房屋租赁法律关系，孙磊向刘贵平履行房屋租金给付义务，余仙芝向孙磊履行房屋租金给付义务，刘贵平是否免除孙磊的房屋租金给付义务，不影响孙磊向余仙芝主张余仙芝未按时交付房屋、继续占有使用房屋的责任。余仙芝以刘贵平免除了孙磊的房屋租金给付责任为由，请求免除其对孙磊的房屋租金给付义务，该上诉主张不能够成立。况且，余仙芝一、二审审理过程中均未提供证据佐证自己的上述主张。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。据此，余仙芝应承担举证不利的法律后果。孙磊与余仙芝签订的《房屋租赁合同》约定租金标准为每年16.8万元，孙磊主张因余仙芝未按时腾房，导致该房屋无法整体出租，给孙磊造成巨大损失，余仙芝应按45万/365天×实际占用天数赔偿房屋占有使用期间的房屋租金。孙磊所举证两份《房屋租赁合同》并不能证明其因余仙芝未按时腾退占用的85平方米的房屋给其造成287.75平方米整体房屋租金按每年45万元标准计算的损失，而余仙芝在其与孙磊签订的《房屋租赁合同》到期后又继续占用房屋进行经营是事实，根据余仙芝与孙磊所签订的《房屋租赁合同》约定的房屋租金每年16.8万余的标准确定余仙芝占用房屋期间的租金较为公平。余仙芝与孙磊签订《房屋租赁合同》的到期日期为2016年6月18日，余仙芝自认其搬出房屋的时间为2016年10月1日，孙磊认可余仙芝搬出房屋的时间，中间共计105日。余仙芝应给付孙磊占用房屋期间的房屋租金计算为：168000元÷365日×105日＝48329元。余仙芝该项上诉理由成立。综上所述，余仙芝上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初3726号民事判决第一项、第三项，即：一、被告（反诉原告）余仙芝于本判决生效后十日内返还租赁房屋呼和浩特市新城区坤和爱尚街A段107号房屋；三、驳回反诉原告（被告）余仙芝的反诉请求；二、变更呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初3726号民事判决第二项”被告（反诉原告）余仙芝赔偿原告（反诉被告）孙磊从2016年6月19日至实际归还之日止无权占用房屋期间的租金，计算方式为45万/365天*实际占用天数，于实际腾房后十五日内履行完毕”为”余仙芝自本判决生效之日十五日内给付孙磊从2016年6月19日至2016年10月1日止的占用房屋期间的房屋租金48329元”。一审反诉受理费1400元（余仙芝已预交），由余仙芝负担；一审本诉案件受理费362元（孙磊已预交），二审案件受理费724元，共计1086元，由余仙芝负担402元，由孙磊负担684元。本判决为终审判决。审判长 韩 韬审判员 戴玉英审判员 郭丰恺二〇一七年八月九日书记员 曹建飞 更多数据：搜索“”来源：