（2017）新0105民初576号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-12-04
案件名称
赵培诗与蒋忠坤,赵玉花房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
乌鲁木齐市水磨沟区人民法院
所属地区
乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵培诗,蒋忠坤,赵玉花
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第六十条第一款，第一百二十五条第一款
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2017）新0105民初576号原告：赵培诗，女，1986年10月7日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区。委托诉讼代理人：皇甫志英（系社区推荐），女，住乌鲁木齐市水磨沟区温泉西路72号2-401室，推荐社区：乌鲁木齐市天山区新华南路片区管委会四桥社区工作委员会。被告：蒋忠坤，男，1971年2月3日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：钟建刚，新疆崇德律师事务所律师。被告：赵玉花，女，1978年10月21日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区。委托诉讼代理人：杨金良，新疆世源律师事务所律师。委托诉讼代理人：安生荣(系赵玉花丈夫)，男，1964年5月13日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区。原告赵培诗与被告蒋忠坤、赵玉花房屋租赁合同纠纷一案，2017年1月5日由乌鲁木齐市中级人民法院发回重审后，本院于2017年2月14日立案，2017年4月18日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵培诗的委托诉讼代理人皇甫志英，被告蒋忠坤的委托诉讼代理人钟建刚，被告赵玉花的委托诉讼代理人杨金良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵培诗向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告、被告之间的房屋租赁合同；2、请求判令两被告返还原告转让费200000元；3.请求判令两被告赔偿因其违约给原告造成的损失108000元；4、本案诉讼费、邮寄费由两被告承担。事实及理由：2014年7月，两被告对外宣称将位于新民路315号的商铺对外租赁，原告看到消息后与被告进行了联系，双方协商一致后，原告于2014年7月，分两次将转让费及租赁费按被告蒋忠坤的要求打入赵玉花账户。2014年8月1日原告与被告蒋忠坤签订房屋租赁合同一份，向其承租位于新民路315号商铺一间，用于经营美发店，同时，被告称其租赁合同为一年一签，故要求原告将签约日期及合同起始日期写为2014年1月1日。该租赁行为实际履行时间为2014年8月1日起租，被告蒋忠坤承诺该商铺租赁期限暂定为2014年至2017年3年。原告为正常经营，在合同签订后，于2014年8月1日至8月11日对该商铺进行了装修，花费装修费为78000元。同时，原告为经营制作各类宣传材料及卡片花费20000元。原告在支付完被告相应款项并装修完毕准备经营过程中，开始多次接到乌鲁木齐市天山区工商行政管理局的通知，称该房屋于2013年12月31日到期，被告蒋忠坤在2014年期间未将该房交回，工商局自用。但两被告未将此情况通知原告，并在隐瞒真实情况后向原告收取了200000元的转让费及相应房屋租金。现工商局已于2015年6月8日对该商铺断电，该商铺已实际无法经营，导致原告为此店经营付出的所有费用及努力化为乌有。综上，因两被告的欺瞒行为导致原告的租赁合同的目的已实际无法实现，且原告付出了各项费用，现原告诉至法院请求依法判决。被告蒋忠坤辩称，原告所受让的店铺是从被告赵玉花处,我没有收到200000元转让费,所以与我无关。装修损失也与我无关。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告赵玉花辩称，不同意原告的诉讼请求。我与原告之间无合同关系，所以不存在解除房屋租赁合同关系，双方之间是房屋转让关系。双方在转让中协商设备金额，我退出，被告蒋忠坤和原告另行签订合同，所以原告要求解除合同与我无关。我退出后，原告与被告蒋忠坤另行签订合同，双方应当按照合同履行，他们任何一方违约，应当相应赔偿，也与我无关。我实际收到200000元，只是概括转让，我无过错。本案是两个法律关系，原告与被告蒋忠坤是房屋租赁关系，我与原告之间是概括转让关系。我认为此案一并处理不妥，所以请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告赵培诗提交如下证据：证据1、2014年1月1日原告和被告蒋忠坤签订房屋租赁合同，证明收取方是蒋忠坤，合同约定暂定为3年，如有变动，双方协商，合同明确了合同期限是3年，故原告付出很大的投资。合同第11条约定合同使用期限为2014年至2017年共3年。被告蒋忠坤质证意见为：对租赁合同的真实性、有效性、关联性均认可，但证明问题不认可，该份合同证明双方租赁期限是2014年1月1日至2015年1月1日，不存在3年之说，合同中的备注仅仅是被告蒋忠坤对原告的基本保证，如果双方之间能够确认租赁期限为三年，而合同第二条即应写明三年，而非在备注上写明。已经明确是一年，原告当时已经支付了房租，我与工商局是一年一签。原告以此来证明被告蒋忠坤与赵玉花之间存在合伙关系，这是无稽之谈，对于被告双方之间的关系，本案中美发店的转让是原告与被告赵玉花丈夫安生荣之间协商的，是他们协商后，我仅仅起到了房屋租赁签订的变更而已，对于安生荣与原告之间的转让费、后续金额的支付，没有人通知我。我从被告赵玉花丈夫处收到了全年租金，所以被告赵玉花与原告之间的租赁合同与我无关，并且没有向我支付过任何款项，原告以此来证明我和赵玉花是合伙关系这是不行的。被告赵玉花质证意见为：真实性认可、关联性认可，但对原告的证明问题不认可，该合同出租人是被告蒋忠坤，承租人是原告，没有我的签字，所以该合同与我无关。本案对《房屋租赁合同》的真实性、合法性、关联性予以确认。证据2、3、付款凭证及收条，证明2014年7月10日原告向蒋忠坤的合伙人赵玉花付款10万元，2014年7月23日向蒋忠坤的合伙人赵玉花付款13.5万元。原告向赵玉花支付款项后，赵玉花出具了收条，2014年7月15日收条1张，2014年7月28日收条1张。原告向被告赵玉花支付完转让费及租赁费后，原告和被告签订了合同。合同实际履行时间是2014年8月1日。证明我向被告交清了20万元的转让费及35000元的房屋租金，租金应当由被告蒋忠坤收取，但被告蒋忠坤的授权，被告赵玉花收取了租金。我认为被告蒋忠坤、赵玉花是合伙关系。因此两被告应当对合同租赁期间承担相应的权利义务，因为两被告是合伙关系，所以被告蒋忠坤签合同，被告赵玉花收钱。双方对自己的行为默契，并且是认可的。我认为原告是与两被告共同租赁关系。被告蒋忠坤质证意见为：对付款凭证、收条的真实性、合法性、关联性不予质证，与我无关。被告赵玉花质证意见为：收款的真实性认可，20万元是转让费，35000元是剩余租赁期间的租金。本院对付款凭证、收条的真实性、合法性、关联性予以确认。证据4、通知函、工商局房产证、天山区工商局资产出租情况说明、工商局记账凭证及财政明细表、起诉状，证明原告租赁房屋后就接到工商局要求搬离的通知，两被告明知道工商局要收回房屋，故意隐瞒了这一事实，导致原告支付了20万元的转让费和相应房屋租金。2014年5月、2014年12月、2015年1月我不断的接到工商局的通知。证明被告蒋忠坤与工商局的合同在2014年就已经到期，被告蒋忠坤、赵玉花已经知道这个事实，被告蒋忠坤、赵玉花早就接到乌鲁木齐市天山区工商行政管理局的通知，称该房屋于2013年12月31日到期，被告蒋忠坤在2014年期间未将该房交回。被告误导我，导致我缴纳了20万元的转让费及租金。因此两被告在明知房子到期仍隐瞒原告，就此两笔费用应当由两被告承担。被告蒋忠坤质证意见为：催促搬离通知书的真实性、合法性、关联性均不认可，工商局从没有发过这个通知书，这个完全不属实。对于工商局要求搬离的信息是原告短信告知我的，我之前并不知情。工商局的通知书中可以看出工商局认可的合同到期时间为2014年12月31日，所以是不可能在2014年5月通知我方搬离。对房产证复印件真实性认可。天山区工商局资产出租情况说明可以看出，房屋租期为五年，对于工商局与我之间的关系是工商局单方面的说法，工商局收回房屋的原因是整体收回，是国有资产的整体处置，不是单另处置。原告无法租赁该房屋，我也无法想到这种情况。安生荣使用该房屋12年了，这个不能证明我欺诈，工商局没有向我说过什么时候搬离。对工商局记账凭证及财政明细表，我已经支付了出租房租，只是到了2015年不让我租赁了。对起诉状真实性认可，但是否属实、客观并没有查明，因为该案工商局撤诉，原告以此来证明二被告共同欺诈没有事实依据。被告赵玉花质证意见为：催促搬离通知书的真实性认可，但对原告证明的问题不认可，该通知2015年1月4日，被告赵玉花签订合同期限是1月1日为止，我对此并不知情。通知函也是工商局的，工商局认为被告蒋忠坤的合同到期时间为2014年12月31日，我在2014年退出的，退出的时间实在合法租赁期间，所以我无任何过错。对房产证复印件真实性、合法性、关联性均认可。对天山区工商局资产出租情况说明真实性、合法性、关联性均认可。对工商局记账凭证及财政明细表真实性、合法性、关联性均认可。也证明了我退出的时间是合法承租期内。对起诉状的真实性认可，但该案工商局已经撤诉，并且起诉与我也无任何关系。本院对该组证据的真实性予以确认。证据5、收条、装修合同、装修工程竣工结算单、法院委托鉴定的评估报告，照片，证明原告装修此店面的事实存在，并且花费了相应费用，该合同已经无法履行，该损失是由被告方造成的，应当由被告承担。被告蒋忠坤质证意见为：对装修合同的真实性不认可，从形式上看是同一天签订的，是用蓝色笔签字的，但合同内容是黑笔，所以合同是后补的。对收条和结算单真实性、合法性、关联性均不认可。对评估报告的真实性、合法性认可，但有效性不认可。评估的明细可以看出，增加了很多不可能发生的费用，原告的陈述是个体装修，是不可能发生一些费用，并没有做到客观、真实的评价，仅仅是装修公司的取价方式。对照片的真实性认可。被告赵玉花质证意见为：对装修合同、收条、结算单的真实性、合法性、关联性均不认可。合同真实性不认可的理由是，是用油笔签字的，但合同内容是黑笔。对评估报告的真实性认可，是原审法院委托鉴定的，对报告的效力和合法性不认可，鉴定人没有相应的鉴定资格，所以是不客观真实的报告，其中列举的费用及分项的目录没有将原告装修和我装修的分开，所以不认可。照片真实性认可，但照片过于片面。本院对收条、装修合同、装修工程竣工结算单的真实性不予确认。鉴定的评估报告系本院依法委托，对真实性、合法性、关联性予以确认。对照片的真实性予以确认。证据6、2015年4月至7月的营业额统计表，证明原告在4月营业额是28105元，后来7月时为1588元，工商局让其搬离，导致无法经营，对此造成原因是被告，应当由被告承担。被告蒋忠坤、赵玉花质证意见为：真实性、合法性、有效性均不认可。本院对真实性、合法性、关联性不予确认。被告蒋忠坤未提交证据。被告赵玉花未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年，原告获知被告赵玉花在互联网发布转让本案涉诉房屋开设的理发店信息后，于2014年7月28日与被告赵玉花达成转让协议，双方约定：经双方协商同意将新民路315号使用权转让给赵培诗经营。被告赵玉花分别于2014年7月15日和7月28日向原告出具内容为“今收到蒋猛猛交来店铺转让费预付款100000元”及“今收到赵培诗交来魔发技美组转让及剩余房屋全款付清（注：经双方协商同意，将新民路315号使用权转让给赵培诗经营）”的收条两张。原告为此向被告赵玉花支付235000元（包括涉诉房屋2014年8月至12月期间的房租35000元、转让费200000元）。2014年8月1日，原告与被告蒋忠坤签订房屋租赁合同。约定：租赁期限为2014年1月1日至2014年12月30日，房屋用途为美发，租金每年84000元，租金的支付期限与方式为按年付，一次性付清。同时被告蒋忠坤在合同末页备注：房屋使用期限暂定为2014年1月1日至2017年12月30日，在这期间如有变动，经双方协商，如有异议，合同终止。合同签订后，原告对该出租房进行装修后开始经营，自2015年1月4日起，原告经营的美发店多次收到乌鲁木齐市天山区工商行政管理局发出的“催促搬离通知书”。2015年6月8日，乌鲁木齐市天山区工商行政管理局将原告租赁的房屋断电。原告申请临时用电一个月。本案涉诉房屋系被告蒋忠坤从乌鲁木齐市天山区工商行政管理局处租赁取得，租赁期限至2014年12月31日期满。2015年6月28日原告与被告蒋忠坤对该出租门面的钥匙及电卡进行了交接。本院在审理（2015）水民三初字第1141号案件过程中，原告申请对涉案房屋由原告进行装修的现有价值进行评估，本院委托新疆华夏银信资产评估咨询有限公司对本案涉诉房屋原告进行装修的现值评估，新疆华夏银信资产评估咨询有限公司出具了华夏银信评鉴字（2016）第0204号涉案装修资产价值鉴评估报告，鉴定评估结论为：42694.4元。原告支出评估费5000元。本院认为，本案争议焦点一是，原告要求解除与被告之间的房屋租赁合同有无事实及法律依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。原告赵培诗与被告蒋忠坤之间签订的房屋租赁合同第二条虽然将租赁期限定为2014年1月1日至2014年12月30日，但在合同备注中将房屋使用期限定为2014年1月1日至2017年12月30日。因此原告与被告蒋忠坤所签订的租赁期限应自2014年1月1日起至2017年12月30日止，期限3年。因本案涉诉房屋系被告蒋忠坤从乌鲁木齐市天山区工商行政管理局处租赁取得，租赁期限至2014年12月31日期满。原告与被告蒋忠坤签订的房屋租赁合同超过了被告蒋忠坤与乌鲁木齐市天山区工商行政管理局的租赁期限，超过部分无效。原告在房屋租赁合同有效的租赁期限超过后，要求解除与被告蒋忠坤签订的房屋租赁合同的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。本案争议焦点二是，原告要求被告退还转让费200000元有无事实及法律依据。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十五条第一款规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，转让费系原告与被告赵玉花综合考虑各方因素商谈而成，根据交易习惯，原告能够使用该房屋期间是确定转让费的前提及重要因素。被告赵玉花作为出让方，其使原告相信租赁的期间为2014年8月1日起至2017年12月30日，原告基于对租赁期间这一事实的信赖，向被告赵玉花支付转让费。由于2015年1月1日至2017年12月30日期间的租赁合同无效，导致原告未能在该段期间内经营，造成原告信赖利益损失，被告赵玉花负有缔约过失责任，应返还原告未使用租赁房屋期间的费用。合同约定租赁期间为2014年8月1日起至2017年12月30日共计41个月，原告实际使用房屋期间为2014年8月1日至2015年6月28日共计11个月，被告赵玉花应返还原告30个月未使用房屋期间的费用146341元（200000元÷41个月×30个月）。被告蒋忠坤并非转让合同的相对人，原告要求其赔偿转让费的诉讼请求，本院不予支持。本案争议焦点三是，原告要求被告赔偿损失108000元有无事实及法律依据。被告蒋忠坤在明知其与乌鲁木齐市天山区工商行政管理局就本案涉诉房屋的租赁期限到2014年12月31日期满，仍与原告签订期限为三年的房屋租赁合同，导致该合同超过2014年12月31日的部分无效，对于导致合同无效存在重大过错。原告在明知本案涉诉房屋系被告蒋忠坤从乌鲁木齐市天山区工商行政管理局租赁取得而未对该房屋租赁情况了解清楚的情况下与被告蒋忠坤签订房屋租赁合同也存在一定过错。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第九条第二款之规定，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照合同无效的过错分担现值损失。因新疆华夏银信资产评估咨询有限公司作出的华夏银信评鉴字（2016）第0204号涉案装修资产价值鉴评估报告的鉴定评估结论为42694.4元，故本院按照原、被告过错程度，酌情判决被告蒋忠坤就合同无效向原告赔偿房屋装修现值损失42694.4元中的40000元。原告预交的评估费用系证明损失产生的费用，因被告蒋忠坤对于合同无效负有主要责任，应由被告蒋忠坤承担评估费。对于原告要求被告赔偿宣传资料以及营业损失30000元的诉讼请求，因原告提交的证据不能证明此项损失的事实，故对此项诉讼请求本院不予支持。因被告赵玉花并非租赁合同相对人，对于原告要求其承担赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第一百二十五条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第九条第二款、第十五条之规定，判决如下：一、被告赵玉花返还原告赵培诗转让费146341元。二、被告蒋忠坤赔偿原告赵培诗装修现值损失40000元。三、被告蒋忠坤支付原告赵培诗评估费5000元。四、驳回原告赵培诗要求解除与被告蒋忠坤之间房屋租赁合同的诉讼请求；上述被告赵玉花应支付给原告赵培诗的款项共计146341元，被告蒋忠坤应支付给原告赵培诗的款项共计45000元，须于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告赵培诗。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5920元（原告已预交），由被告赵玉花负担47.51%即2812.59元，被告蒋忠坤负担12.99%即769元，原告赵培诗负担39.5%即2338.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长 莫文静人民陪审员 朱 辉人民陪审员 李惠敏二〇一七年八月九日书 记 员 王 涛 来自：