（2017）吉2401民初4300号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-08-30
案件名称
文哲、卢红梅与延边经纬和信置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
延吉市人民法院
所属地区
延吉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
文哲,卢红梅,延边经纬和信置业发展有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百一十二条第一款；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第一百七十三条第一款
全文
吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉2401民初4300号原告：文哲，男，朝鲜族，住：延吉市进学街。委托诉讼代理人：王蕾，吉林孚达律师事务所律师。原告：卢红梅，女，朝鲜族，住：延吉市进学街。系原告文哲配偶。委托诉讼代理人：王蕾，吉林孚达律师事务所律师。被告：延边经纬和信置业发展有限公司（下称经纬置业），住所地：延吉市局子街。法定代表人：曲元红，该公司经理。委托诉讼代理人：李勋，吉林延大律师事务所律师。案由：房屋买卖合同纠纷。原告文哲、卢红梅与被告经纬置业之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月13日受理后，依法适用简易程序，于2017年8月7日公开开庭进行了审理。原告文哲及与原告卢红梅共同委托的诉讼代理人王蕾，被告和信置业的委托诉讼代理人李勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：原告文哲与原告卢红梅系夫妻关系。2013年7月10日，二原告为购买被告开发建设的位于延吉市经纬国际面积为141.6平方米的X号楼X单元X室房屋，与被告签订了《商品房预售合同》，约定原告分期支付购房款830626元，被告应在2014年7月31日前将房屋交付给二原告，如逾期交付，被告按日向二原告支付购房款万分之零点五的违约金，但被告逾期至2015年9月17日才向二原告交付房屋，因此被告应承担违约责任。同时，合同还约定，被告应在交付房屋后的360日内，将办理房屋权属登记的相关资料报有关部门备案，如因被告的原因，原告不能在规定期限内取得房屋权属证书的，按已付购房款的0.2%支付违约金1661元，但届至当前，被告仍未为二原告办理所购房屋的权属证书，致使二原告遭受损失，且被告与二原告合同中约定的违约金远远低于二原告因未能如期取得房屋权属证书不能正常出售、出租等所遭受的损失多，应根据二原告申请由人民法院对违约金进行调整，按照中国人民银行逾期借贷利息的标准计算违约金。故要求人民法院：一、判令被告立即为二原告办理涉案房屋产权书；二、增加被告逾期办理房屋权属证书违约金并判令被告按照中国人民银行逾期借贷利率的标准，向二原告支付自2016年9月12日至2017年7月13日起诉时止的利息3391（2017年7月14日至被告实际办理房屋权属证书止的违约金按上述标准计算）；三、判令被告支付逾期交房违约金11861元（自2014年8月1日起至2015年9月17日止，以交纳的购房款830626为基数按日万分之五的标准计算）；四、判令由被告承担本案诉讼费用。被告和信置业答辩称，因被告并非办理房屋权属证书的行政机关，因此不能确定何时能为二原告办理；二原告要求人民法院增加违约金数额，必须证明自己存在实际损失，在无相关证据证明的情况下，人民法院应不予支持；逾期交房违约责任适用诉讼时效的规定，因房屋已于2015年9月17日交付二原告，因此违约金的计算应当从2017年7月12日倒推二年，由被告支付2015年7月12日至2015年9月17日的违约金。经本院释明，原告变更第一项诉讼请求为“在被告具备办理不动产权证书之日起30日内协助二原告办理不动产权证书”。被告除对逾期交房违约金的计算有异议外，对原告起诉的基本事实不持异议。原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：二原告身份证；商品房买卖合同书；收据；临时公共设施设备维护结算清单及物业费收据；通话录音及为此刻制的光盘、手机短信。因被告对上述证据的真实性和合法性均不持异议，且上述证据与本案具有关联性，本院予以采信。本案系商品房买卖合同纠纷，应适用《中华人民共和国合同法》及关于最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件、买卖合同纠纷案件的相关司法解释加以处理。本案审理的焦点是：原告要求被告承担违约责任并支付违约金的理由是否成立，换言之，被告是否应承担责任并按何种标准支付违约金，诉讼时效的抗辩是否成立。本院认为，被告在与二原告于订立商品房预售合同时已经取得商品房预售许可证（证号为延房许字第XX号），所订立的合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，合同双方当事人均应受此约束。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，二原告在依合同约定向被告交纳全部购房款后，已经全面履行了自己的义务，而被告不仅应依约定的时间向二原告交付房屋外，还应按照约定协助二原告办理房屋权属证书，否则即构成违约。但被告逾期交付房屋并至目前未能为二原告办理房屋权属手续，已经违约了双方之间的约定和法律的规定，构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故对二原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。关于办理房屋权属证书的问题。由于被告并非办理房屋权属证书的机关，且被告是否具备办理涉案房屋权属证书的条件，原告并非提供证据加以证明，因此本院也不能确定被告何时能够协助原告办理房屋权属证书，只能判令被告在办理涉案房屋权属证书条件成就后一定时间内办理，故本院只能作出“在被告具备办理不动产权证书条件之日起30日内协助二原告办理不动产权证书”的判决。关于逾期交房违约金的问题。被告提出由于合同中约定以日为标准计算违约金，因此按照相关司法解释的规定，应以原告主张权利之日起倒推二年计算，应当从2017年7月12日原告起诉时倒推二年，即由被告支付2015年7月12日至2015年9月17日的违约金。但本院认为，此计算违约金的理由是在诉讼时效本身不存在中断事由时的计算方法。本案中，原告提供相关通话录音和微信等证据证明，其曾于2016年1月7日、6月13日向被告方的有关负责人主张逾期交房违约责任的问题，依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百七十三条“诉讼时效因权利人主张权利或者义务人同意履行义务而中断……”的规定，该诉讼时效因原告向被告主张权利而中断，故被告关于逾期交房违约金应按倒推二年计算的抗辩理由，本院不予采纳。被告应支付原告逾期交房违约金11861元（自2014年8月1日起至2015年9月17日止，以合同约定的交纳购房款830626为基数按日万分之五的标准计算）。关于逾期办理房屋权属证书违约金的问题。原告提出，虽合同约定原告不能在规定期限内取得房屋权属证书的，按已付购房款的0.2%支付违约金1661元，但此违约金数额明显过低，因此，请求人民法院依法予以增加。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条规定“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所遭受的损失”，这是违约损害赔偿责任中的损失填补原则。正如原告所提出的那样，如果被告仅以约定的1661元，一方违反约定且无时间上的限制，必然会出现被告因违约成本过低，任意拖延为原告办理房屋产权证书的可能，且原告也确实存在因不能依照约定的时间取得房屋权属证书，影响其将房屋出售、出租带来的可期待利益。对此，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时所预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。因此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”的规定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人另有约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构以逾期贷款利息的标准计算”的规定，对逾期办证违约金数额进行调整，支持原告要求被告以购房款总额为基数，按照中国人民银行规定的金融机构以逾期贷款利息的标准计算违约金的诉讼请求，被告应支付二原告逾期办理房屋权属证书违约金33917元。至于本次判决作出后，原告又以被告应支付逾期办证违约金诉讼的，应当依法减除本次判决所确定的由被告承担的逾期办证违约金数额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二款第一百一十三条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百七十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款之规定，判决如下：一、被告延边经纬和信置业发展有限公司在具备办理涉案房屋权属证书条件之日起30日内协助原告文哲、卢红梅办理涉案房屋（位于延吉市经纬国际面积为141.6平方米的X号楼X单元X室）的权属证书。二、被告延边经纬和信置业发展有限公司于本判决生效后立即支付原告文哲、卢红梅逾期交房违约金11861元，支付逾期办理房屋权属证书违约金33917元，上述两项合计45778元。如果被告未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1075元（原告已预交），减半收取537.5元，由被告延边经纬和信置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 杨雪松二〇一七年八月九日书记员 李 越