（2017）粤03民终7701号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-11-24
案件名称
深圳市星之导贸易有限公司与深圳市绍永福印刷有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
深圳市星之导贸易有限公司,深圳市绍永福印刷有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终7701号上诉人（原审被告）：深圳市星之导贸易有限公司，住所地：深圳市南山区桃源街道塘朗工业区B区57栋101，统一社会信用代码：914403007311304311。法定代表人：江虹霞，董事长。委托诉讼代理人：龙建新，广东都源律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭玲，广东都源律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：深圳市绍永福印刷有限公司，住所地：深圳市南山区粤海街道滨海大道深圳市软件产业基地2栋B座325（仅限办公），统一社会信用代码：914403007247336804。法定代表人：蒲逢伟，总经理。委托诉讼代理人：戴事君，男，汉族，1973年8月16日出生，住所地：重庆市沙坪坝区磁建村65号附2号-2-3，身份证号码：5102271973********，该公司员工。上诉人深圳市星之导贸易有限公司（以下简称星之导公司）因与被上诉人深圳市绍永福印刷有限公司（以下简称绍永福公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初7836号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人星之导公司上诉请求：一、撤销深圳市南山区人民法院(2016)粤0305民初7836号民事判决书，改判驳回绍永福公司的全部诉讼请求；二、本案一审、二审案件受理费由绍永福公司负担。事实与理由：一、原审判决未查明案件事实，错误认定双方签署的《房屋租赁合同》为无效合同。案涉的租赁房屋系星之导公司从深圳市塘朗实业股份有限公司处租用后转租给绍永福公司，星之导公司并不是租赁房屋的所有权人，并不持有房屋所有权证或报批报建手续。星之导公司在原审法院庭审过程中，并未确认涉案租赁房屋无房产证、亦无报批报建手续，而仅仅是表示不清楚深圳市塘朗实业股份有限公司是否持有房屋所有权证或报批报建手续。据星之导公司了解，涉案租赁房屋系深圳市塘朗实业股份有限公司在集体土地上兴建的房产，未能办理房产登记属于历史遗留问题，并非无报批报建的违法建筑。根据《深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定》的规定，租赁房屋完全可以办理房地产登记，取得房产证。原审法院未能进一步查明案件事实，便草率认定深圳市塘朗实业股份有限公司无房屋所有权证，亦无报批报建手续，据此错误认定双方签署的《房屋租赁合同》为无效合同。二、绍永福公司在租赁期限届满前，单方解除租赁合同的事实清楚、证据确凿，星之导公司有权不予退还保证金。2016年4月12月和2016年4月20日，绍永福公司两次致函给星之导公司，明确表示要求退租。星之导公司分别于2016年4月18日和2016年4月20日两次复函要求绍永福公司继续履行合同，足以证实涉案租赁合同系绍永福公司单方违约解除。根据双方签署的租赁合同第7条的约定，星之导公司有权不予退还保证金。被上诉人绍永福公司辩称：一、本案涉案的厂房是房屋租赁转租关系，2015年5月18日由深圳市塘朗实业股份有限公司租给星之导公司，租赁期限自2015年6月1日至2018年5月31日止，2015年6月1日星之导公司又将此厂房转租给绍永福公司，转租期限自2015年6月1日至2018年5月31日止。因涉案房屋无房产证，也无报批报建手续，所以房屋租赁合同已无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效因该合同取得的财产应予以返还。故星之导公司收取的押金137376元应返还绍永福公司。二、由于塘朗工业区升级改造，需提前终止房屋租赁合同、房屋转租合同，绍永福公司均与出租方深圳市塘朗实业股份有限公司物业经营管理方深圳市前海金骐投资管理有限公司及星之导公司多次协商提前搬迁事宜，确定于2016年5月1日前搬迁完毕。根据深圳市塘朗实业股份有限公司与星之导公司签订的《房屋租赁合同书》、解除租赁合同协议书》、《提前搬迁协议书》，星之导公司于2016年4月25日向深圳市塘朗实业股份有限公司出具了关于厂房租赁的退租函（以上四份证据均是由深圳市塘朗实业股份有限公司向南山区人民法院提交，关联案号（2016）粤0305民初7837号），所以原房屋租赁合同提前终止，星之导公司与绍永福公司的房屋转租合同已自然提前终止，所以星之导公司理应退还押金。一审法院认定的事实：2015年6月1日，绍永福公司（乙方、承租方）与星之导公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于桃源街道塘朗工业区B区52栋1楼房屋出租给乙方使用；租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每平方米每月36元计算，月租金45792元；乙方应于2015年5月25日前交付首期租金；乙方租用租赁房屋的期限自2015年6月1日起至2018年5月31日止；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取3个月租金数额的租赁保证金，即137376元；及其他内容。2015年6月25日，绍永福公司向星之导公司支付押金137376元。2016年3月21日，绍永福公司（丙方、承租方）与深圳市前海金骐投资管理有限公司（甲方、现出租方）、塘朗公司（乙方、原出租方）签订《房屋租赁补充协议》，约定：乙、丙双方于2014年l月1日签订了塘朗工业区B区52栋3楼东区《房屋租赁合同》，2014年9月1日签订了塘朗工业区B区54栋6楼北《房屋租赁合同》，2015年2月1日签订了塘朗工业区B区54栋l、2楼《房屋租赁合同》；甲、乙双方于2015年7月7日签订了《房屋租赁协议书》，从2016年1月1日起塘朗工业区A、B区厂房全权交由甲方管理；丙方与深圳市星之导贸易有限公司关于B区52栋1楼的房屋租赁关系自行协商解除与处理，但须确保在2016年5月30日之前搬迁，并移交甲方经营管理，甲方给予2个月免交租金优惠；及其他内容。一审庭审中，绍永福公司、星之导公司确认涉案厂房所在的塘朗工业区B区52栋产房无房产证、亦无报批报建手续。一审法院认为：本案中涉案厂房无房产证，亦无报批报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证，与承租人订立的租赁合同无效。故绍永福公司、星之导公司于2015年6日1日签订的《房屋租赁合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，故星之导公司收取的押金137376元应返还绍永福公司。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：深圳市星之导贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向深圳市绍永福印刷有限公司退还押金137376元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3047.6元，由星之导公司负担。原审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，深圳市中级人民法院作出（2017）粤03民终6951号民事判决并于2017年7月26日生效，该判决查明桃源街道塘朗工业区B区52栋产房无房产证、亦无报批报建手续。本院认为，生效判决（2017）粤03民终6951号民事判决已经查明与本案涉案房产为同一处的桃源街道塘朗工业区B区52栋产房无房产证、亦无报批报建手续，现有证据亦证明涉案厂房无房产证、亦无报批报建手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证，与承租人订立的租赁合同无效。故绍永福公司与星之导公司于2015年6月1日签订的《房屋租赁合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还。星之导公司应当返还绍永福公司押金137376元。原审处理正确，本院予以维持。综上，星之导公司的上诉主张的应予退还租赁保证金的理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3047.6元，由深圳市星之导贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 马 龙审 判 员 路 德 虎代理审判员 周 敏二〇一七年八月九日书 记 员 林翘（兼）附录相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”