（2017）津02民终4169号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-09-06
案件名称
北京金地格林物业管理有限公司、张喜芬物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京金地格林物业管理有限公司,张喜芬
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终4169号上诉人（原审原告）：北京金地格林物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区天宝园三里111-302。法定代表人：刘涛，总经理。委托诉讼代理人：蔡建春，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李宇楠，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：张喜芬，女，1951年1月30日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：左树斌（被上诉人张喜芬之子），住天津市河西区。委托诉讼代理人：张晴（被上诉人张喜芬之儿媳），住天津市河西区。上诉人北京金地格林物业管理有限公司（以下简称金地格林物业公司）因与被上诉人张喜芬物业服务合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院(2017)津0112民初2542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月27日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。金地格林物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2、一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：诉讼时效存在中断的情形，上诉人的全部诉讼请求均应予以支持。被上诉人张喜芬辩称，上诉人对被上诉人没有催缴过物业费，上诉人主张的事实没有依据，请求驳回上诉，维持原判。金地格林物业公司向一审法院起诉请求：1、张喜芬支付2012年7月1日至2017年3月31日的物业费10905.24元及滞纳金2843.16元，共计13748.40元；2、诉讼费由张喜芬承担。一审法院认定事实：2006年6月26日，原告北京金地格林物业管理有限公司与案外人金地集团天津房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，该合同约定：4、5层主力型每月每平方米1.40元;业主于每月7日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。被告张喜芬系天津市津南区双港镇金地格林小城橡树苑房屋业主，该房屋建筑面积为136.66平方米，被告自2012年7月1日后未再交纳物业费。庭审中，原告对被告所陈述房屋漏水的事实表示认可，但认为漏水属于房屋质量问题、应归开发商负责，不应由物业公司承担责任。庭审中，被告坚持诉讼时效抗辩，认为超过两年诉讼时效的物业费不予交纳，具体数额应由人民法院裁判。本案虽经人民法院调解，但双方调解意见分歧较大，未能达成一致协议。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业管理服务合同对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约定享有与承担。金地格林物业公司为张喜芬提供了物业管理服务，张喜芬理应向金地格林物业公司交纳物业费用。因前期物业管理服务合同明确约定：4、5层主力型每月每平方米1.40元;业主于每月7日前交纳。故本案金地格林物业公司以每月每平米1.4元向张喜芬主张2012年7月1日至2017年3月31日的物业费计10905.24元，符合《前期物业管理服务合同》约定，但对2015年3月以前的物业费，因金地格林物业公司未能提交催缴或诉讼时效中断的其他证据，故对其主张的2012年7月1日至2015年2月28日的物业费，一审法院以不予支持。张喜芬应支付金地格林物业公司2015年3月1日-2017年3月31日的物业费，经一审法院核算为4783.10元。对于金地格林物业公司主张的滞纳金，实为违约金性质，《前期物业管理服务合同》明确约定日万分之三的滞纳金计算方式，张喜芬长期拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内大多数按期支付物业费的业主亦不公平，但鉴于张喜芬未能缴纳物业费存在一定的误解，一审法院本着督促双方履行各自义务，督促物业公司提高服务水平，以及公平的原则出发，酌情支持滞纳金1059.52元。对于张喜芬提出房屋漏水或跑水造成房屋、家具损坏的抗辩事由，因张喜芬提交的照片系房屋内部其专有部分遭受的损失，张喜芬就漏水的原因未向一审法院提交相应的证据，故一审法院不宜认定金地格林物业公司是否存在过错。张喜芬提出的车辆管理问题，这是当前土地资源的日益紧张与人民群众日益增长的购车需求之间的矛盾，并非金地格林物业公司所能独立解决。张喜芬提出的摔伤、花费医疗费的事实，未向一审法院提交证据证实，亦无法认定金地格林物业公司是否存在过错，一审法院不予采纳。同时一审法院指出：金地格林物业公司作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但金地格林物业公司仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不宜以欠付物业费作为手段以加剧与物业服务企业之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：“一、被告张喜芬于本判决生效后十日内给付原告北京金地格林物业管理有限公司2015年3月1日至2017年3月31日的物业费计4783.10元。二、被告张喜芬于本判决生效后十日内给付原告北京金地格林物业管理有限公司滞纳金人民币1059.52元。三、驳回原告北京金地格林物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告张喜芬未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72元，由原告北京金地格林物业管理有限公司承担41.40元，由被告张喜芬承担30.60元。”二审审理期间，上诉人金地格林物业公司提供一组共三份证据，即EMS快递单一份、催缴函一份、物业费及滞纳金计算依据一份，证明上诉人对被上诉人进行过物业费催缴，且催缴是连续的，不存在被上诉人所抗辩的诉讼时效的问题。被上诉人质证意见，EMS并非原件，且并非本人签字，字迹不清；催缴函没有收到，公章不清，没有落款时间；所有证据均没有经过公证，对上诉人提交的该组证据不予认可。本院认证意见，上诉人所提交的EMS快递单未记载内附材料名称，被上诉人对此亦不予认可，催缴函、物业费及滞纳金计算依据无法证明确已送达被上诉人，故对上诉人所提该组证据，本院不予采信。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人主张其以口头、函件等方式向被上诉人催缴物业费，已导致诉讼时效中断，但其提供的现有证据尚不足以证明其主张。此外，即使如上诉人陈述，其于2014年11月以EMS快递方式向上诉人邮寄催缴函件，但至上诉人此次起诉时间止，2015年3月以前的物业费诉讼时效期间业已届满，故现上诉人主张被上诉人给付2012年7月1日至2015年2月28日期间的物业费及滞纳金，因已超过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人北京金地格林物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 哈 欣审 判 员 王 新代理审判员 李 敏二〇一七年八月九日书 记 员 张新进 来自：