（2016）津0103民初11573号

裁判日期: 2017-08-09

公开日期: 2018-07-12

案件名称

雷莹与王德盛房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

天津市河西区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

雷莹,王德盛,天津中原物业顾问有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第五十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第二百五十三条

全文

天津市河西区人民法院民事判决书（2016）津0103民初11573号原告（反诉被告）：雷莹，女，1985年2月18日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：韩绪，天津法政牛津律师事务所律师。委托诉讼代理人：李时润（系原告配偶），1985年10月7日出生，汉族，住天津市河西区。被告（反诉原告）：王德盛，男，1948年12月4日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：张君，天津君恒律师事务所律师。第三人：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。统一社会信用代码91120101730379737B法定代表人：赖国强，该公司总裁。委托诉讼代理人：蔡广，该公司职员。委托诉讼代理人：孙国亮，该公司职员。原告（反诉被告）雷莹与被告（反诉原告）王德盛、第三人天津中原物业顾问有限公司（下称中原物业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雷莹的委托诉讼代理人李时润、韩绪、被告王德盛及其委托诉讼代理人张君、第三人天津中原物业顾问有限公司的委托诉讼代理人蔡广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷莹向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告定金40000元；2.判令被告支付原告违约金65000元；3.判令被告赔偿原告已支付的中介费6600元；4.诉讼费由被告承担。后将诉讼请求变更为：1.判令解除原告雷莹与被告王德盛、第三人天津中原物业顾问有限公司签订的《房产交易合同》;2.判令被告返还原告定金40000元；3.判令被告支付原告违约金65000元；4.判令被告赔偿原告已支付的中介费6600元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月3日，被告王德盛与原告雷莹及在第三人天津中原物业顾问有限公司签署了《房产交易合同》，合同编号为0006459。合同约定原告购买被告所有的位于天津市河西区××小区××室房屋。该合同系双方真实意思表示，合法有效。原告雷莹于订立合同之时向被告王德盛支付40000元定金。该合同约定原被告双方须于2016年11月3日到房管局签署《天津市房产买卖协议》，依约定办理房屋买卖手续。但在2016年11月3日，被告王德盛告知第三人及原告房屋不再出售给原告，后被告也曾就涨价事宜向原告即第三人协商，均未果。被告的行为构成根本违约，导致合同无法履行，合同目的无法实现。被告的行为给原告在经济上造成重大损失，现房价上涨幅度较大，原告已不可能按照该价格购买类似条件房屋。综上所述，为维护原告合法权益，现特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告王德盛辩称，同意返还定金，不同意赔偿违约金及中介费等。合同不能履行的原因在于原告和第三人，且正是原告和第三人使被告对于合同的签订产生了错误认识。被告已经向贵院提起反诉要求撤销房产交易合同。房屋为被告父亲购买而后赠予被告，但房屋始终没有产权证，被告对于该房屋是否能够买卖是不清楚的，所以才在刊登房源前向第三人讲明房屋的状况并咨询该房屋是否能够买卖。第三人在清楚房屋状态并明确告知被告该房屋可以交易，并由第三人提供中介服务介绍原告签订本房产交易合同。同时，被告和第三人也向原告告知了房屋的实际情况，原告清楚房屋情况后自愿购买房屋签订了合同，因原告也系房产中介从业人员，原告和第三人均具有专业判断能力，被告正是在信任原告和第三人的情况下才与原告签订了房产交易合同。被告认为对合同的签订产生了重大误解，属于应予撤销的合同，故提起反诉。第三人中原物业述称，同意原告的全部诉讼请求。1、依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人没有处分权，所签订的合同仍有效力；2、三方签署的《房产交易合同》约定本案被告将位于天津市河西区××小区××室房屋售予原告，在签署合同时本案被告向第三人及原告出示了赠与公证，证明本案被告对诉争房屋有处分权，按照天津市二手房交易流程和操作习惯，本案诉争房屋是可以正常办理交易手续的，可先由本案被告将房屋更名到自己名下，随后可以到天津市房管局办理二手房交易手续。在合同签订后，因为本案被告未配合办理上述手续，导致合同未能继续履行，所以第三人同意原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）王德盛向本院提出反诉请求：1.撤销原告与被告签订的《房产交易合同》；2.依法判决天津中原物业顾问有限公司返还王德盛中介服务费10000元；3.诉讼费由被告承担。后反诉原告撤回第二项反诉请求。事实与理由：涉诉房屋始终没有产权证书。反诉原告只有赠与公证书。反诉原告卖房之初，不知房屋是否可以出售，将相关情况告知中原物业和反诉被告，并咨询是否可以出售。中原物业明确告知反诉原告可以出售，并且反诉被告作为房地产从业人员也有判断涉诉房屋是否可以买卖的专业能力。王德盛正是在雷莹、中原物业的明确告知下对合同签订形成重大误解，故要求撤销该《房产交易合同》。反诉被告雷莹辩称，不同意反诉原告的请求。签订合同的时候，反诉原告王德盛已经向第三人以及雷莹出具了涉案房屋赠与反诉原告的《公证书》、《购买危改还迁安置房合同》，充分表明涉案房屋可以办理后续产权过户手续。反诉原告并非仅仅在中原一家机构办理房屋出售手续。在签订合同之后的多次沟通中，反诉原告也从未提及过自己存在任何误解的情形，因此双方签订的合同合法有效。反诉原告是在为拒绝出售房屋找借口，其根本动机在于因房价上涨，拒绝出售涉案房屋。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，法院应当支持本诉原告诉讼请求，驳回反诉原告的诉讼请求。反诉第三人中原物业辩称，不同意反诉原告王德盛的诉讼请求。当事人围绕本诉及反诉依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。雷莹针对本诉和反诉向本院提交证据材料如下：1.《房产交易合同》一份，证明原、被告在中原物业组织下签订了该份《房产交易合同》及合同相关约定；2.《佣金确认书》、《中介费收据》一份，证明原告于2016年8月3日向第三人缴纳中介费6600元；3.《业主收据》一份，证明原告于2016年8月3日向被告支付了定金40000元；4.《购买危改还迁安置房合同》、《公证书》、《赠与声明书》一份，证明被告不是房屋产权人，但是向原告及第三人出示了上述材料。王德盛对雷莹提供的证据发表质证意见如下：对证据1真实性无异议，证明目的不认可，被告认为该合同为无效合同，所以相应条款不能约束被告；对证据2真实性及证明目的均不认可，因为第三人也向被告收取了中介费，但是被告没有和第三人签订过佣金确认书，而且原告只缴纳了6600元中介费，但是第三人却向被告收取了10000元中介费；对证据3无异议；对证据4真实性认可，证明目的不认可。第三人中原物业对雷莹提供的证据发表质证意见如下：均无异议。王德盛针对本诉和反诉向本院提交证据材料如下：1.《购买危改还迁安置房合同》、《公证书》、《赠与声明书》、《遗体火化证》及《居民死亡医学证明》一份，证明诉争房屋的产权人为王福堂和周桂英，产权人并非被告，二位产权人均已离世，被告签合同行为没有得到二位产权人的追认，所以合同无效；2.《中介费收据》，证明第三人向被告收取了10000元中介费，被告认为中介应该返还该费用。雷莹对王德盛提供的证据发表质证意见如下：对证据1真实性无异议，但是原告认为被告凭借上述材料完全可以办理房屋所有权证并进行房产交易；对证据2真实性无异议，但是在签订合同时，对第三人是否收取了王德盛的中介费及数额并不清楚。第三人中原物业对王德盛提供的证据发表质证意见如下：对证据1、2真实性认可，证明目的不认可。第三人中原物业未向本院提交证据。本院对当事人提交的证据认证意见如下：雷莹提交的证据1-4真实、合法，且与本案具有关联性，本院予以采信。王德盛提交的证据1真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信，对该证据的证明目的，本院不予采信；提交的证据2与本案没有关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：雷莹、王德盛、中原物业于2016年8月3日签订编号为TJM2016-0006459《房产交易合同》，约定雷莹向王德盛购买坐落于天津市××小区××号房屋；房屋建筑面积为40.24平方米，总房款为650000元；雷莹应于签订合同之日支付王德盛定金40000元；双方于2016年11月3日前到房屋所在地登记主管部门签订《天津市房产买卖协议》。合同第五条第2款约定，因买卖双方或其中任何一方原因，导致合同日后不能实际履行，中原物业仍有权按照约定收取居间服务报酬，如已收取居间服务报酬，中原物业不予退还。守约方支付居间服务报酬的，由违约方向守约方赔偿该笔费用。合同第六条第5款约定，在合同履行期限届满之前，买卖任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产，或出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。合同签订后，雷莹向王德盛支付了定金40000元，向中原物业支付了居间服务费6600元。2016年9月底，雷莹致电王德盛，王德盛称房屋不能继续出售。2016年国庆期间，雷莹再次致电王德盛，王德盛表示房屋不能继续出售。后双方于2016年10月下旬到中原物业处协商未果。另查，王福堂（系王德盛的父亲）与河西平改办于1995年10月14日签订《购买还迁安置房合同》，约定王福堂向河西平改办购买坐落于天津市新城里89门708号房屋，房价款为19208.00元。1998年10月27日，王福堂与周桂英（系王福堂配偶、王德盛母亲）书写《赠与声明书》，声明将坐落于天津市大沽路新城小区89门708号房屋赠与王德盛，并于1998年10月29日办理了公证。该房屋至今尚未办理房屋产权登记证书。王福堂于2004年5月21日死亡，周桂英于2016年5月10日死亡。本院归纳本诉、反诉争议焦点为：（一）雷莹、王德盛与中原物业签订的《房产交易合同》是否有效，是否属于可撤销情形。（二）王德盛是否应承担违约责任。本院分别讨论如下：（一）关于合同效力。1.王德盛称该房屋没有办理房屋产权登记，且只有其父母的赠与合同，无法办理所有权转移登记。王德盛曾向第三人咨询，第三人告知其可以办理房屋所有权转移登记手续，但客观上无法办理，存在重大误解。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第71条的规定，所谓重大误解，是指误解人作出意思表示时，因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的情形。首先，三方签订的合同可以实际履行。虽然王福堂与周桂英死亡，应当开始继承程序，但二人生前所办理的公证，将房屋赠与给王德盛，该赠与合同并不当然无需履行。只要该合同不存在无效情形，且赠与人未撤销赠与，该赠与合同仍应继续履行。王德盛可以提供《购买还迁安置房合同》、《赠与声明书》等向房屋所在地登记机关办理房屋产权证书。其次，王德盛亦未向本院提交证据证明受到较大损失，双方当事人均认可房屋成交价格与市场价格一致。故王德盛该项主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。2.原、被告与第三人均为完全行为能力人，所签订的合同，是三方真实意思的表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告应按照该合同全面履行法律义务。（二）关于王德盛是否应承担违约责任问题。1.雷莹按照合同约定履行了法律义务，王德盛应当按照合同约定协助雷莹办理房屋所有权转移登记手续。但王德盛于2016年9月底、国庆节期间，向雷莹明确表示拒绝履行合同，属于违约，应当承担违约责任。三方签订的合同约定，守约方雷莹有权解除合同，并要求违约方王德盛承担违约责任。需要特别说明，雷莹解除《房产交易合同》，只限于房屋买卖部分，不涉及居间部分。三方对《房产交易合同》中居间部分有争议的，应当另行解决。2.合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，可以要求恢复原状。故王德盛有义务返还雷莹已支付的定金40000元。同时，根据合同第六条第5项，守约方雷莹有权要求违约方王德盛支付房价款10%即65000元的违约金。另外，根据合同第五条第2项规定，守约方支付居间服务报酬的，中原物业有权不予退还，应由违约方向守约方赔偿。守约方雷莹支付了6600元的中介费，应由王德盛予以赔偿。综上，本诉原告雷莹的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；反诉原告王德盛的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条第一款、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第71条、《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第二百五十三条的规定，判决如下：一、解除雷莹、王德盛与天津中原物业顾问有限公司签订的编号为TJM2016-0006459的《房产交易合同》；二、被告王德盛自本判决生效之日起十日内，返还原告雷莹定金40000元；三、被告王德盛自本判决生效之日起十日内，支付原告雷莹违约金65000元；四、被告王德盛自本判决生效之日起十日内，赔偿原告雷莹居间服务费6600元；五、驳回反诉原告王德盛的全部反诉请求。如被告王德盛未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2532元，由被告王德盛负担。反诉案件受理费25元，由反诉原告王德盛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院缴纳上诉费，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉权）。（此页无正文）审　判　长　　孙开军人民陪审员　　卢海伦人民陪审员　　周树林二〇一七年八月九日书　记　员　　何雪菲附相关法律规定：《中华人民共和国民法通则》第五十九条下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：(一)行为人对行为内容有重大误解的；(二)显失公平的。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第71条行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。来源：百度搜索“”