（2017）兵08民终594号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-08-10
案件名称
严莉丽、王继恒与崔斌生确认合同效力纠纷二审民事判决书
法院
新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
严莉丽,王继恒,崔斌生
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆生产建设兵团第八师中级人民法院民 事 判 决 书（2017）兵08民终594号上诉人（原审被告）：严莉丽，女，1980年2月1日出生，住石河子市。上诉人（原审被告）：王继恒，男，1979年11月9日出生，住石河子市。两位上诉人的委托诉讼代理人：张燕，新疆新石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔斌生，男，1949年9月14日出生，住石河子市。委托诉讼代理人：窦福海，石河子市西环法律服务所法律工作者。上诉人严莉丽、王继恒因与被上诉人崔斌生确认合同效力纠纷一案，不服石河子市人民法院（2017）兵9001民初75号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月15日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人严莉丽、王继恒及其委托诉讼代理人张燕、被上诉人崔斌生及其委托诉讼代理人窦福海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。严莉丽、王继恒上诉请求：依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。事实和理由：一审认定部分事实错误，上诉人与被上诉人于2006年交易该房屋时签订了《房屋转让协议》，未达成口头协议，一审中被上诉人并未提交该协议，其主张双方存在房屋买卖口头协议也未提交相应证据予以证实，一审法院认为双方存在口头买卖关系错误。被上诉人的行为违反民事行为的诚信原则。崔斌生辩称：2006年10月，被上诉人将涉案房屋转让给上诉人，上诉人占用使用至今。一审中被上诉人提交了相应证据证实该涉案房屋出售给本集体经济组织以外人员，违反了法律、行政法规的强制性规定，也未经村委会同意，属无效合同。一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。崔斌生向一审法院起诉请求：1.确认原告和被告的口头房屋转让协议无效；2.被告将石乡房权管字第叁肆叁柒号房屋返还原告；3.由被告承担本���讼费及送达费。一审法院认定事实：原告崔斌生系石河子镇五宫村村民，两被告非石河子镇五宫村村民。原告在村集体土地上自建两层砖混结构房屋一套，共计八间，建筑面积为105平方米。2002年7月16日，原告取得石河子市石河子乡人民政府颁发的私有房屋所有权证，产权号码为“石乡房权管字第叁肆叁柒号”。2006年9、10月份，原告欲出售其房屋，原、被告达成口头协议，原告将其房屋以65000元的价格出售给两被告。被告严莉丽的父亲严某代两被告向原告支付购房款50000元，余款15000元至今未付。一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。我国法律明确规定，农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；对于集体所有的土地，属于村农民集体所有的，由村集体���济组织或者村民委员会代表集体行使所有权。宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。任何组织或个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地；严格禁止农村居民的住宅和宅基地在本集体经济组织以外及城乡居民之间流转。故农民对其宅基地上的房屋转让、处分只能在同一集体经济组织内部依法进行，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。因被告严莉丽、王继恒非石河子镇五宫村村民，依法无权购买原告崔斌生在宅基地上的自建房屋，故原、被告达成的口头农村房屋转让协议，虽系当事人双方真实意思的表示，但违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效。原告请求确认口头房屋转让协议无效的理由正当，该院予以支持。根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力��合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。因合同无效造成损失的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。该案中，原告同意返还被告房屋转让费50000元。如合同无效给两被告造成了损失，两被告可另案主张。被告严莉丽、王继恒经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第八条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、原告崔斌生和被告严莉丽、王继恒的口头房屋转让��议无效；二、被告严莉丽、王继恒于本判决生效之日起十五日内将石乡房权管字第叁肆叁柒号房屋返还给原告。案件受理费100元，邮寄送达费90元，合计190元（原告已预交），由原告崔斌生自行负担。本院二审期间，上诉人对一审查明的“2006年9、10月份，原告欲出售其房屋，原、被告达成口头协议”有异议，认为双方达成书面协议，且已履行完毕，并提供双方房屋买卖协议书一份。被上诉人对真实性不认可，因该协议书中的房屋是商住楼，位置、面积没有确定，而被上诉人主张的是其宅基地上住宅房屋的买卖合同，上诉人以此主张双方之间存在书面协议的证据不足，其异议不能成立。上诉人还提交收条三份，证实双方约定房屋买卖的价格为50000元，被上诉人对三张收条的真实性、合法性、���联性认可，本院予以确认。一审查明的“原告将其房屋以65000元的价格出售给两被告”“余款15000元至今未付”有误。对一审查明的其他事实本院依法予以确认。另认定，双方约定房屋买卖的价格为50000元，被上诉人已支付房款。本院认为，根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案争议焦点为：一、上诉人与被上诉人之间的房屋买卖协议是否有效；二、上诉人是否应当将石乡房权管字第叁肆叁柒号私有房屋所有权证登记的房屋返还给被上诉人。关于争议焦点一。被上诉人交付房屋，上诉人支付了房款，并实际占有该房屋，双方之间存在房屋买卖合同关系。被上诉人系石河子镇五宫村村民，该涉案房屋是其宅基地上所建的房屋，根据法律规定，农村宅基地属于集体所有。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。上诉人非石河子镇五宫村村民，双方之间房屋买卖合同违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定无效。上诉人主张合同有效应驳回被上诉人诉讼请求的理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二。由争议焦点一可知，双方之间的房屋买卖合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，上诉人因该合同取得被上诉人的房屋，应予返还，一审判决上诉人返还房屋并无不当。被上诉人因该合同收取上诉人房屋购房款50000元，也应当予以返还，一审未作处理，本院予以纠正。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持石河子市人民法院（2017）兵9001民初75号民事判决；二、被上诉人崔斌生于本判决生效后五日内返还上诉人严莉丽、王继恒购房款50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费100元，由上诉人严莉丽、王继恒负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 杨新宝审判员 商 栋审判员 李红敏二〇一七年七月十八日书记员 陈 丽 来自