（2017）湘1081民初591号

裁判日期: 2017-08-09

公开日期: 2017-09-05

案件名称

原告黎雅（反诉被告）与被告资兴粤华房地产开发有限公司（反诉原告）商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

资兴市人民法院

所属地区

资兴市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黎雅,资兴粤华房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第六十七条，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

湖南省资兴市人民法院民事判决书(2017)湘1081民初591号原告（反诉被告）：黎雅，女。委托诉讼代理人：何英杰，资兴市乾安法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王仁发，男。特别授权。系原告黎雅之夫。被告（反诉原告）：资兴粤华房地产开发有限公司。法定代理人：刘建华，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭春立，湖南春立律师事务所律师。特别授权。原告黎雅（反诉被告）与被告资兴粤华房地产开发有限公司（反诉原告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎雅（反诉被告）及其委托诉讼代理人何英杰、王仁发，被告资兴粤华房地产开发有限公司（反诉原告）委托诉讼代理人谭春立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎雅（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告之间的商铺买卖合同书；2、依法判令被告返还原告已付购房款和定金130000元、该款3年的利息（从2014年5月2日至2017年5月2日）折计28080元（130000元*2倍*36个月），共计158080元；3、依法判令被告双倍返还定金20000元；4、依法判令被告返还商铺房屋维修金837元；5、依法判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年2月初，原告在被告处选定了被告天马商业广场商铺（西区）第2栋楼第1层第107号商铺1间，且于2014年2月27日签订了商铺买卖合同书，合同书约定了房屋买卖的总房款为250000元及相关事项，原告按照合同约定于当日向被告交付130000元购房款（其中含20000元定金），其余120000元约定通过银行按揭方式付款：合同还约定该商铺交付的使用日期为2014年5月1日，按照约定被告应当在90日内即2014年8月2日为原告办理该房的土地使用权变更和房屋所有权登记手续。原告多次找被告催办房屋登记手续，被告均以银行办理条件不够为由拖延至今。被告的行为严重损害了原告对该房产的经济效益。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告资兴粤华房地产开发有限公司（反诉原告）辩称，原告黎雅要求与被告解除商铺买卖合同，于法无据。1、原、被告之间签订的商铺买卖合同中，并没有约定延迟办证，购房人有权单方解除合同，法律上也无此规定；2、根据原、被告之间的商铺买卖合同约定，购房人应该先交清全部款项方能办证，本案中原告黎雅不仅未交清房款，就连契税都未交。在原告黎雅先合同义务未履行，被告公司无法履行后合同义务。同时被告资兴粤华房地产开发有限公司（反诉原告）向本院提出诉讼请求：1、判令原告黎雅（反诉被告）支付给被告资兴粤华房地产开发有限公司（反诉原告）购买商铺欠款120000元；2、判令原告黎雅（反诉被告）支付给被告资兴粤华房地产开发有限公司（反诉原告）延迟付款的违约金25000元；3、本案的反诉费用由原告黎雅（反诉被告）承担。事实与理由：2014年2月27日，原、被告签订《商铺买卖合同》，购买了位于资兴市鲤鱼江天马商业广场西区第2栋楼第一层第107号商铺一间，该商铺为现房，总价款250000元。原告黎雅（反诉被告）选择的付款方式是银行按揭，签订合同时付了130000元，余款120000元银行按揭。被告资兴粤华房地产开发有限公司（反诉原告）曾多次催告原告黎雅（反诉被告）前来办理银行按揭手续，但原告黎雅未来办理。商铺早已实际交付，原告黎雅（反诉被告）自2014年5月1日就已开始收取了租金，但至今仍欠被告资兴粤华房地产开发有限公司（反诉原告）购房款120000元，依据合同约定理应承担违约责任。综上，被告资兴粤华房地产开发有限公司（反诉原告）提起反诉，请求法院判如所请。原告黎雅（反诉被告）辩称，没有支付商铺余款不是原告黎雅（反诉被告）的过错，而是因为被告资兴粤华房地产开发有限公司（反诉原告）没有协助原告黎雅（反诉被告）办理房屋按揭手续，故原告黎雅（反诉被告）不存在违约，也没有给被告资兴粤华房地产开发有限公司（反诉原告）造成损失，被告资兴粤华房地产开发有限公司（反诉原告）主张的违约金过高，其反诉的事实及理应不能成立，请求法院依法驳回或调整。本院经审理认定事实如下：2014年2月27日，原告黎雅（反诉被告）、被告资兴粤华房地产开发有限公司（反诉原告）签订了《商铺买卖合同书》，购买了位于资兴市鲤鱼江天马商业广场西区第2栋楼第一层第107号现房商铺一间，且于合同书约定了商铺买卖的总房款为250000元及相关事项，原告黎雅（反诉被告）按照合同约定于当日向被告交付130000元购房款（其中含20000元定金），剩余120000元约定通过银行按揭方式付款。原告黎雅（反诉被告）至今尚未办理银行按揭手续、未缴纳契税。依照双方合同约定，被告资兴粤华房地产开发有限公司（反诉原告）于2014年5月1日将该商铺交付于原告黎雅（反诉被告）。原、被告双方后签订《天马商业街商铺代理租赁协议》，约定由被告资兴粤华房地产开发有限公司（反诉原告）租赁原告所有的资兴市鲤鱼江天马商业广场西区第2栋楼第一层第107号现房商铺，租赁期间为2014年5月1日至2019年4月30日止，租金为购买总价的实际到账金额的6%/年计算，折合1950元/季度。原告黎雅（反诉被告）自2014年5月1日起开始收取相应租金。本院认为，原告黎雅（反诉被告）、被告资兴粤华房地产开发有限公司（反诉原告）签订的《商铺买卖合同书》系合法、有效，系合同双方当事人真实意思表示，原、被告双方均应当遵循诚实信用原则，依照合同约定全面履行自己的义务。依照原、被告双方签订的《商铺买卖合同书》第五条办证及其他费用的约定，“1、甲方（资兴粤华房地产开发有限公司）交付使用之日起（即2014年5月1日），并在乙方（黎雅）交清全部款项的前提下，十八个月内办理好契证、房产证、土地使用证给乙方（黎雅）。未交清全部款项的，甲方（资兴粤华房地产开发有限公司）有权拒给‘三证’，欠缴款项按本合同第八条第2款之约定标准由乙方（黎雅）向甲方（资兴粤华房地产开发有限公司）支付延迟付款违约金。2、契税由乙方（黎雅）承担，在签订本合同时一并预收，凭正式发票结算，其他办证费用按国家规定各自负担。……”，原告黎雅（反诉被告）与被告资兴粤华房地产开发有限公司（反诉原告）之间互负债务，但原告黎雅（反诉被告）作为先履行一方，在未办理银行按揭手续，尚未交清剩余120000元商铺购房款及房屋契税的情况下，被告资兴粤华房地产开发有限公司（反诉原告）作为后履行一方有权拒绝相应的履行要求。故被告资兴粤华房地产开发有限公司（反诉原告）未给原告黎雅（反诉被告）办理契证、房产证、土地使用证并不违背《商铺买卖合同书》的约定。庭审中，原告黎雅（反诉被告）提出未办理银行按揭、未缴纳商铺契税均是由于被告资兴粤华房地产开发有限公司（反诉原告）未通知原告缴纳。依照原、被告双方签订的《商铺买卖合同书》第四条按揭要求的约定，“应当由乙方（黎雅）向银行申请按揭，甲方（资兴粤华房地产开发有限公司）协助办理。……若银行政策变动或自己条件不符合，不能办理按揭或者按揭比例不够，甲方（资兴粤华房地产开发有限公司）不负任何责任。乙方（黎雅）在放弃银行按揭或按揭到账后不足部分应在15天内自筹资金交清购房余款……”，故向银行申请按揭、付清商铺全款的主要责任在于原告黎雅（反诉被告），原告以被告资兴粤华房地产开发有限公司（反诉原告）未通知为由抗辩，不能成立。故原告黎雅（反诉被告）以被告资兴粤华房地产开发有限公司（反诉原告）未办房屋登记手续为由要求解除合同并返还相关购房款、利息、房屋维修基金、双倍赔偿定金，与原、被告双方签订的《商铺买卖合同书》相悖，于法无据，本院依法不予支持。依照原、被告双方签订的《商铺买卖合同书》，被告资兴粤华房地产开发有限公司（反诉原告）于2014年5月1日将资兴市鲤鱼江天马商业广场西区第2栋楼第一层第107号现房商铺实际交付于原告黎雅（反诉被告），原告黎雅（反诉被告）亦自2014年5月1日起便将该商铺出租并收取相应租金，但原告黎雅（反诉被告）却未按照《商铺买卖合同书》约定办理按揭交清商铺剩余购房款120000元，已构成违约。被告资兴粤华房地产开发有限公司（反诉原告）反诉要求判令原告黎雅（反诉被告）支付给被告资兴粤华房地产开发有限公司（反诉原告）购买商铺欠款120000元，符合双方合同约定，于法有据，本院依法予以支持。被告资兴粤华房地产开发有限公司（反诉原告）依照原、被告双方签订的《商铺买卖合同书》第八条“违约责任：1、乙方（黎雅）如不能按期交付购商铺款（不论钱交房款数额多少），（1）欠款时间10天内，甲方（资兴粤华房地产开发有限公司）依据乙方（黎雅）所欠交购商铺款的数额，按2%月利率计算向乙方（黎雅）收取延期付款利息；（2）欠款时间超过10天，视为乙方（黎雅）违约，乙方（黎雅）应按合同总额的10%给付违约金给甲方（资兴粤华房地产开发有限公司），同时甲方（资兴粤华房地产开发有限公司）有权终止本合同。并把乙方（黎雅）所购的本合同商铺转让给其他买主，一切转户费（按国家规定）、销售代理费（按总房款的2%）由乙方（黎雅）承担，待本合同商铺转给第三方款项付清后，才将乙方（黎雅）购商铺款结清退还……”，请求判令原告黎雅（反诉被告）支付给被告资兴粤华房地产开发有限公司（反诉原告）延迟付款的违约金25000元。原告黎雅（反诉被告）辩称，没有支付商铺余款是因为被告资兴粤华房地产开发有限公司（反诉原告）没有协助其办理房屋按揭手续，原告不存在违约，且没有给被告造成损失，被告主张的违约金过高，请求法院依法驳回或调整。本院认为合同法规定违约责任法律制度的目的在于通过让违约者承担相应的法律责任，通过补偿和惩罚所承担的财产支出，维护守约方当事人的合同权利。本案中，原、被告双方在签订《商铺买卖合同书》后，又签订了《天马商业街商铺代理租赁协议》，约定由被告资兴粤华房地产开发有限公司（反诉原告）租赁原告所有的资兴市鲤鱼江天马商业广场西区第2栋楼第一层第107号现房商铺，租赁期间为2014年5月1日至2019年4月30日止，租金为购买总价的实际到账金额的6%/年计算，即1950元/季度。原告被告资兴粤华房地产开发有限公司（反诉原告）自2014年5月1日起按照1950元/季度支付原告黎雅（反诉被告），故原告黎雅（反诉被告）虽仅支付130000元购商铺款，尚欠120000元未付，被告资兴粤华房地产开发有限公司（反诉原告）已经采取了相应的抗辩措施，如未给原告黎雅（反诉被告）办理“三证”，且仅按照原告黎雅（反诉被告）实际到账金额130000元的6%/年计算了相应门面的租金，变相增加了相应的收益，已经达到了惩戒原告，维护自己合同权利的目的。在被告资兴粤华房地产开发有限公司（反诉原告）主张继续履行合同，要求原告黎雅（反诉被告）一次性补齐剩余商铺款的同时，再苛求原告黎雅（反诉被告）按照商铺总额250000元的10%支付违约金，有违合同法规定违约责任法律制度的目的，也与法律公平正义的精神相悖，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告黎雅（反诉被告）的全部本诉诉讼请求；二、原告黎雅（反诉被告）于本判决生效之日起十五日内一次性支付被告资兴粤华房地产开发有限公司（反诉原告）购商铺120000元；三、驳回被告资兴粤华房地产开发有限公司（反诉原告）其他反诉诉讼请求；四、本诉案件受理费3878.34元，减半收取1939.17元，由原告黎雅（反诉被告）自行承担；反诉案件受理费1600元，由原告黎雅（反诉被告）承担1324元，被告资兴粤华房地产开发有限公司（反诉原告）承担276元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员　　张姗二〇一七年八月九日书记员　　李珍附本判决书适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。微信公众号“”