（2017）川16民终863号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2018-07-14
案件名称
赵小红与四川飞龙建设集团房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省广安市中级人民法院
所属地区
四川省广安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵小红,四川飞龙建设集团房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省广安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川16民终863号上诉人（原审原告）：赵小红，男，汉族，生于1966年8月14日，住四川省武胜县。委托诉讼代理人：刘献彬，重庆水木律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川飞龙建设集团房地产开发有限公司，住所地四川省邻水县鼎屏东临路5-1号，统一社会信用代码91511623772986535Q。法定代表人：费良斌,总经理。委托诉讼代理人：邓健，四川顿开律师事务所律师，特别授权。上诉人赵小红因与被上诉人四川飞龙建设集团房地产开发有限公司（以下简称飞龙建司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省武胜县人民法院（2017）川1622民初167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人赵小红及其委托诉讼代理人刘献彬、被上诉人飞龙建司的委托诉讼代理人邓健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵小红上诉请求：撤销原判决第二项，改判被上诉人向其支付自2014年3月31日起至实际办证之日止以已付购房款419589元为基数按日万分之二计算的逾期办证违约金（暂计算至2017年3月31日的金额为91889.99元）。事实和理由：按照合同约定和法律规定，被上诉人支付逾期办证违约金的诉讼时效应从上诉人实际取得不动产权证书30日后起算，且上诉人自被上诉人交付房屋后一直在向被上诉人主张权利，故本案未过诉讼时效，原判决适用法律错误，被上诉人应按合同约定支付逾期办证违约金。飞龙建司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。赵小红向一审法院起诉请求：1.判令飞龙建司协助赵小红办理国有土地使用证；2.判令飞龙建司按照合同约定支付赵小红自2014年4月1日至国有土地使用证交付之日止按照房屋总价419589元计算逾期交房违约金。一审法院认定事实：2012年1月30日，赵小红与飞龙建司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（合同编号2012000012），赵小红购买飞龙建司位于武胜县沿口镇弘武大道的山水绿城4幢第20层20-1号房屋。合同约定：“……第三条买受人所购商品房……为预售商品房……其预测建筑面积共109平方米……第五条……此商品房按照下列第2种方式计算该商品房价款……2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3849.44元，总价款419589元整……第二十条……（二）转移登记1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期存款基准利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。另查明，飞龙建司于2013年3月31日向赵小红交付了本案涉案房屋，并已为赵小红办理取得本案房屋的房屋所有权证，但至今未办理本案房屋的国有土地使用证。赵小红未提供其在起诉前曾向飞龙建司主张权利的证据。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》真实、合法、有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。赵小红请求飞龙建司按照合同约定协助办理并交付国有土地使用证，事实清楚，证据充分，予以支持。但由于国家相关政策的调整，已停止办理国有土地使用证，统一颁发不动产权证书。因此本案赵小红请求飞龙建司协助办理并交付的国有土地使用证的名称调整为不动产权证书。飞龙建司辩称赵小红的诉讼请求已经超过2年诉讼时效期间，应当驳回诉讼请求。但赵小红请求飞龙建司协助办理并交付房屋权属证书属于物权性质，不属于诉讼时效调整的范畴，对赵小红请求飞龙建司协助办理并交付房屋权属证书的诉请提出的诉讼时效抗辩无法律依据，不予采纳。赵小红请求飞龙建司按照合同约定支付赵小红自2014年4月1日至国有土地使用证交付之日止按照房屋总价计算逾期交房违约金，对该项诉讼请求，飞龙建司提出的已经超过2年诉讼时效的抗辩，符合法律规定，予以采信。其理由如下:逾期办证违约金是一个整体，每日产生的违约金均是基于逾期办证这一违约事实而产生，其每日产生的特征是根据合同约定的计算方式而形成的，不具有独立性，不应分别适用诉讼时效。本案双方当事人的争议焦点在于赵小红关于逾期办证违约金的债权请求权是否已超过诉讼时效。双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。”飞龙建司在2013年3月31日向赵小红交付了涉案房屋，即从2014年4月1日起，赵小红就知道或应当知道自身权利受到侵害，并据此计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，赵小红要求飞龙建司向其支付违约金的诉讼时效期间应为2014年4月1日至2016年4月1日，其要求支付违约金的法定时效期间为2年，而赵小红于2017年1月11日提起本案诉讼，且未提供证据证明本案存在诉讼时效期间中断、中止的情形，故其对飞龙建司逾期办证违约金请求权已超过诉讼时效期间，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、飞龙建司将赵小红购买的位于武胜县沿口镇弘武大道的山水绿城4幢第20层20-1号房屋的不动产权证书协助办理至赵小红名下，并交付给赵小红。二、驳回赵小红的其他诉讼请求。案件受理费25元，由飞龙建司负担。本院二审期间，上诉人赵小红围绕上诉请求依法递交了其曾就飞龙建司逾期办证的问题到武胜县信访局进行信访的三段视听资料，拟证明其请求违约金的诉讼时效因此具有中断的情形。本院组织当事人进行了证据交换和质证。飞龙建司质证认为，该证据来源不合法，也不属于新证据，且均系复制，对其真实性不予认可。本院认证认为，因上诉人赵小红递交的该视听资料的拍摄时间无法确定，且系多次复制而成，未提供原件予以比对，加之其到武胜县信访局进行信访的主要内容是飞龙建司何时办证，并没有请求支付逾期办证违约金，故该证据的真实性无法确认，亦不能达到其证明目的，本院不予采信。二审审理查明：飞龙建司为赵小红办理了房屋所有权证书并于2014年7月23日交付给了赵小红。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，房屋权属证书包含房屋所有权证书和国有土地使用权证书。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第二十条明确约定的是逾期取得房屋所有权证书的违约责任，并未对逾期取得国有土地使用权证书的违约责任进行约定；双方当事人签订的《商品房买卖合同补充协议》第二条约定的是买受人办理权属证书前应缴纳的费用，亦未约定房屋所有权证书包含国有土地使用证书。故一审判决认定双方当事人签订的《商品房买卖合同补充协议》第二条约定了房屋产权证书包含国有土地使用权证书，没有事实和法律依据，系认定事实有误，本院予以纠正。当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，按照合同约定，飞龙建司向赵小红支付逾期取得房屋所有权证书的违约金的时间是赵小红实际取得房屋所有权证书之日起30日内，实际履行中飞龙建司于2014年7月23日向赵小红交付了房屋所有权证书，赵小红向飞龙建司主张逾期取得房屋所有权证书违约金的诉讼时效应于2014年8月24日起算、2016年8月23日届满，赵小红在二审中提交的三段视频资料不能证明符合诉讼时效中止、中断的法定情形，故赵小红于2017年1月11日提起本案诉讼主张逾期取得房屋所有权证书违约金的请求已超过二年的诉讼时效期间。虽然双方当事人未对逾期取得国有土地使用权证书的违约责任进行约定，但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项的规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。本案中，双方当事人签订商品房买卖合同时，案涉房屋为在建房屋，双方对国有土地使用权证书的交付时间没有约定，因飞龙建司已于2013年3月31日将房屋交付赵小红使用，故赵小红应当取得国有土地使用权证书的截止时间即飞龙建司应当承担违约责任的开始时间是2013年6月30日，其主张逾期交付国有土地使用权证书违约金的诉讼时效也应自此起算，而赵小红于2017年1月11日才向一审法院提起诉讼，亦无证据证明符合诉讼时效中止、中断的法定情形，故赵小红主张逾期取得国有土地使用权证书违约金的请求也已超过二年的诉讼时效期间。一审判决认定赵小红主张逾期取得房屋权属证书的违约金应从飞龙建司应当交付房屋权属证书的次日起计算诉讼时效，系适用法律有误，本院予以纠正。综上所述，赵小红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实及适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，本院纠正瑕疵后予以维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人赵小红负担。本判决为终审判决。审判长 胡兆蓉审判员 胡 成审判员 陈 萱二〇一七年八月九日书记员 李佼娥附相关法律条文：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。 关注公众号“”