（2017）京03民终9365号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-10-31
案件名称
汇天网络科技有限公司与江天嘉房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
汇天网络科技有限公司,江天嘉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终9365号上诉人（原审被告、反诉原告）：汇天网络科技有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇徐辛庄大街1号209室。法定代表人:杨磊，总经理。委托诉讼代理人:郭子龙，北京国宏（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人:夏晶，北京国宏（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江天嘉，男，1980年9月9日出生，户籍所在地长春市绿园区。委托诉讼代理人：张晓勇，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宏辉，北京市京师律师事务所律师。上诉人汇天网络科技有限公司（以下简称汇天网络公司）因与被上诉人江天嘉房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初25940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汇天网络公司的委托诉讼代理人郭子龙、夏晶，被上诉人江天嘉的委托诉讼代理人刘宏辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇天网络公司上诉请求：1.撤销一审法院判决，改判驳回江天嘉的全部诉讼请求；2.改判解除江天嘉与汇天网络公司签署的《国际健康港租赁合同》；3.一、二审诉讼费用由江天嘉负担。事实与理由：一、一审法院判决认定事实错误，根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定，《国际健康港租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。（一）涉案房屋的土地规划属于科教用地，该性质的土地根据法律规定未经批准不得改变土地规划用途不能对外进行出卖，同时该涉案房屋购买或者租赁的法定用途只能是科研，而不能作其他用途，江天嘉与汇天网络公司为了规避法律规定，以租赁合同为名，而行房屋买卖之实，对此情况双方均存在过错。1.该房屋性质为科教用地，未经批准不能改变土地用途进行销售。2.该租赁合同约定的租赁期限过长，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定租赁期限不得超过20年，超过20年的超过部分当然无效。3.涉案房屋租金为一次性缴纳，不符合一般租赁房屋市场的惯例。二、即使该租赁合同有效，但涉案房屋事实上已经不具备继续履行的可能性，汇天网络公司在一审中请求解除租赁合同，但是一审法院以汇天网络公司未提交证据为由不予支持汇天网络公司的请求，属于一审法院认定事实不清。（一）通州区住建委已经明确要求将涉案房屋与科教无关的设施全部予以拆除，且已经将违建的卫生间厨房等设备拆除，双方签订租赁合同的合同目的无法实现。（二）如果合同不能解除，继续履行合同，汇天网络公司将面临更大的行政违法责任，该合同事实上不能履行。江天嘉辩称，不同意汇天网络公司的上诉请求，同意一审判决。江天嘉向一审法院起诉请求：1.请求判令汇天网络公司继续履行双方签订的《国际健康港租赁合同》，限期交付合同约定条件的房屋；2.汇天网络公司支付江天嘉迟延交付房屋的违约金（以410696元为基数，按日万分之二计算，期间自2014年8月19日至实际交房之日止）；3.诉讼费由汇天网络公司承担。汇天网络公司向一审法院起诉请求：请求法院解除双方之间签订的《国际健康港租赁合同》。一审法院认定事实：江天嘉（乙方）与汇天网络公司（甲方）于2013年8月31日签订《国际健康港租赁合同》，约定：该项目土地规划为科教用地，使用年限为50年。甲方同意出租，乙方同意承租坐落于北京市通州区宋庄镇富壁路国际健康港（暂定）楼盘P-16号楼5层530室。该房屋之租赁期为二十年，自2013年8月31日（下称“起租日”）起至2033年8月30日止，2033年8月31日至2061年12月25日为赠送期，赠送期间免收租金，但乙方应承担该房屋物业管理费及水、电、通讯费用。该房屋的交付日期为2014年8月18日。该房屋租金总价款400696元。甲方未能于本合同规定的该房屋之交付日期向乙方交付该房屋，甲方应当向乙方支付违约金。违约金按违约期内的每日万分之二进行计算。逾期超过90天，甲方未交付该房屋，则乙方有权终止本合同，本合同终止自乙方书面通知送达甲方之日起生效。合同还约定了其他内容。合同签订后，江天嘉给付汇天网络公司租金400696元，汇天网络公司尚未按约定向江天嘉交付房屋。案件审理过程中，汇天网络公司提交了一份国有建设用地使用出让合同、建委的针对其出售房屋的意见书以及消防验收意见书，证明涉案土地地类（用途）为科教用地并称涉案房屋主体已经建成，但只有规划验收完成了，但尚未去住建委办理竣工备案，房屋无法交付，已构成事实履行不能，应予以解除。对于涉案房屋确实未通过房屋整体质量验收的情况，江天嘉对该证据的意见不持异议，并在庭审中撤回了要求汇天网络公司限期交付合同约定条件的房屋的诉讼请求。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。涉案合同约定，汇天网络公司未能于该合同规定的该房屋之交付日期向江天嘉交付房屋，汇天公司应当向江天嘉支付违约金，违约金按违约期内的每日万分之二进行计算，现汇天网络公司并未按照合同约定的房屋交付日期如期交房，构成违约，应按照上述法律规定和合同约定承担相应违约责任，故对于江天嘉要求汇天网络公司支付违约金的诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持。但对于违约金给付的期限，由于涉案房屋是否可以交付及交付的时间现无法确定，如将违约金计算至交房之日具有不确定性，也不利于执行，因此一审法院认为计算至判决生效之日止为宜。关于江天嘉起诉书中将其参加优惠活动所交纳的1万元计算至租金总数中的主张，由于违约金条款系针对双方签订的合同中的租金数额而言的，即使其参加了优惠活动支付了1万元，亦系其参加优惠活动所支付的对价，故对于江天嘉该主张，一审法院不予采纳。对于汇天网络公司反诉要求解除双方签订的《国际健康港租赁合同》反诉请求，因汇天网络公司系违约方，且汇天网络公司未提交充分有效的证据证明涉案合同已经在客观上无法履行，故对于汇天网络公司要求解除合同的反诉请求，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，第六十四条第一款之规定，判决：一、汇天网络公司给付江天嘉违约金（以400696元为基数，按日万分之二计算，期间自2014年8月19日至判决生效之日止），于判决生效之日起7日内执行清；二、驳回江天嘉的其他诉讼请求；三、驳回汇天网络公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据予以证实，不能提供证据或者所提供的证据不能证实自己主张，应承担举证不能的法律后果。本案中,汇天网络公司并未提交充分证据证明江天嘉和汇天网络公司签订的《国际健康港租赁合同》存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条之无效情形，故汇天网络公司主张合同无效缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。汇天网络公司存在逾期交房情形，一审法院依据合同支持江天嘉的违约金请求并无不当，本院依法予以确认。现汇天网络公司仅提交北京市通州区住房和城乡建设委员会出具的《关于IDC产业城科教用地项目违规行为的处理意见》，仅凭该份证据不足以证明双方合同已然在法律上或者事实上不能履行。故汇天网络公司上诉要求解除与江天嘉之间签署的租赁合同无法律和合同依据，一审法院依据在案事实驳回汇天网络公司要求解除合同的诉讼请求并无不当，本院予以确认。综上所述，汇天网络公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7310.44元，由汇天网络科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 邢 军代理审判员 孙承松代理审判员 郑慧媛二〇一七年八月九日法官 助理 张雅霖书 记 员 张 朋 搜索“”