（2017）川15民终1306号

裁判日期: 2017-08-09

公开日期: 2017-09-05

案件名称

徐世芝、云炬兵、云彩英与林某、何某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省宜宾市中级人民法院

所属地区

四川省宜宾市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

徐世芝,云炬兵,云彩英,林某,何某

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省宜宾市中级人民法院民事判决书（2017）川15民终1306号上诉人（原审被告）：徐世芝，女，1943年10月出生，汉族，住四川省宜宾县。上诉人（原审被告）：云炬兵，男，1973年8月出生，汉族，住四川省宜宾县。上诉人（原审被告）：云彩英，女，1976年3月出生，汉族，住四川省宜宾县。三上诉人共同委托诉讼代理人：汪文高，四川仁勇律师事务所律师被上诉人（原审原告）：林某，女，1963年1月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：刘铮声，男，汉族，1935年5月出生，住四川省富顺县，系林某之表舅。被上诉人（原审原告）：何某，男，1999年出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。法定代理人：林某，女，1963年1月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。上诉人徐世芝、云炬兵、云彩英因与被上诉人林某、何某房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初1989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，本院依法组合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐世芝、云炬兵、云彩英上诉请求：请求二审法院依法撤销宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初1989号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：一、一审法院认定的交易习惯并不存在且不成立，本案的房屋买卖系特定的当事人之间的交易行为，并非为本地普通或房地产交易行业的交易行为。交易双方系首次交易，并没有多次反复交易时间的事实，不是双方经常使用的习惯交易做法。另外被上诉人所主张的交易习惯行为发生在2012年左右，1998年签订房屋买卖协议时并不存在，故上诉人并不知情。办理房屋两证系被上诉人作为出卖人的固有义务，至于被上诉人因何原因无法办理房屋两证与上诉人无关。二、不能认定双方默契达成所谓的口头协议，一审法院认定当事人双方默契达成了按600元/平方米支付办证费用的口头协议没有事实根据和证据证明其存在，更没有证据证明上诉人的某一行为足以表明其默认了口头协议的存在，并且上诉人自始至终都不知晓口头协议的存在，一审认定事实错误。三、一审判决结果于理不通，于法无据，明显不公，本来案涉房屋购房价仅22,000元，现一审法院却支持了被上诉人仅办证费用就31,722元，明显高于购买价。被上诉人林某、何某辩称，一、答辩人手中持有房屋的产权证，办理时间为2013年9月26日，国有土地使用证，办理时间为2013年12月5日，同时有份法律文书以及政府文件证明答辩人持有房屋的合法性。答辩人提交了转让过户花名册统计表载明了有3户支付了800元/平方米的补偿款，有22户支付了600元/平方米的补偿款。根据宪法、物权法、民法总则、土地管理法的相关规定，任何单位和个人不得侵犯国家、集体、私人的物权，云炬兵利用林某的私人财产，是属于典型的侵权案件，林某不是本案的适格被告。二、林某个人为办理两证付出了诸多心血，其中的困难不能言表，而现在云炬兵却通过私人手段就将林某私人财产的两证过户到自己名下却不补偿一分钱，于法无据，于理不公。林某、何某向一审法院起诉请求：1．判令徐世芝、云炬兵、云彩英支付林某、何某房产证、土地使用证变更过户登记的转让金31,722元（600元/平方米×52.87平方米），含办证所花费的一切费用；2．本案的诉讼费由徐世芝、云炬兵、云彩英承担。事实和理由：林某、何某的房屋系1997年内宜高速公路征地安置返还的划拨土地修建的房屋，属自筹资金自拆自建的私人财产。后经宜宾市人民政府批准，宜宾市规建局、房管局、国土局颁发了房产证和土地使用证。按照买卖双方默契达成的600-800元/平方米的转让费标准，林某、何某要求徐世芝、云炬兵、云彩英向林某、何某交清转让金后办理“两证”的转让手续，如徐世芝、云炬兵、云彩英拒绝支付“两证”转让金，林某、何某视徐世芝、云炬兵、云彩英自动放弃变更过户登记的权利，林某、何某有权拒绝为徐世芝、云炬兵、云彩英办理产权变更过户登记手续。综上，林某、何某特请求人民法院按照法律规定，支持林某、何某的诉讼请求。一审法院认定事实：1997年，因内宜高速公路征地，林某将其宅基地调换后在取得的45m2划拨国有土地上修建了六层房屋，并将其中第一层卖给了吴红伟，第二层卖给了林继光、李平，第三层卖给云昌平，第四层卖给凌学彬、龙先玉。在涉及林某第三层房屋买卖中，林某与云昌平于1998年5月24日签订了《购房协议》，又于1998年6月16日签订了《购房协议补充条款》，后经宜宾市公证处（2000）宜市公证字第2266号公证书公证，买卖双方于2000年8月21日签订了《房屋转让协议》：（出让方）何志平、林某将坐落在宜宾市翠屏区安阜街道旧戎村冲头×组×号×楼，建筑面积51.75平方米（产权证上登记建筑面积为52.87m2）的砖混结构住房以22,000元的价格转让给（受让方）云昌平，该房屋的所有权证、国有土地使用证等手续由受让方办理，出让方有义务协助受让方，其费用由受让方全部承担。云昌平已按协议约定向林某、何志平付清了购房款22,000元。后因林某等人修建的房屋一直无法办理房屋产权证和土地使用证，林某等人作为冲头组代表多次到市政府上访，宜宾市人民政府于2012年9月14日以宜府函〔2012〕154号文件批复，同意对安阜冲头组自建房以土地证载明面积办理房屋产权证。2013年9月26日，宜宾市房管局为林某、何志平办理了位于翠屏区酒源路×号冲头第一居民小组第×幢×单元×层×号住房的房权证（房权证号：宜宾市房权证翠屏区字第×41号和第×42号），产权证上登记的面积为52.87m2。2013年12月5日，宜宾市国土资源局翠屏区分局为林某、何志平办理了位于翠屏区酒源路×号冲头第一居民小组×幢×单元×层×号住房的国有土地使用证［土地证号：宜市翠国用（2013）第×38号］。经翠屏区安阜街道办事处民政办公室和冲头居民小组证实，原坐落在宜宾市翠屏区安阜街道旧戎村冲头×组×号×楼的房屋，现变更地址为翠屏区酒源路×号冲头第一居民小组×幢×单元×层×号。2012年4月，云昌平因病死亡。2014年6月19日，何志平因病死亡。云昌平的妻子徐世芝、儿子云炬兵、女儿云彩英作为第一顺序继承人，于2015年7月20日向本院提起诉讼，请求林某及何源源（何志平的女儿）、刘林（何志平的继子）、何某（何志平的儿子）继续履行房屋转让协议，并为其办理该房屋的产权证和土地使用证。本院审理后，依法作出（2015）翠屏民初字第5152号民事判决书，判决林某、何源源、刘林、何某为徐世芝、云炬兵、云彩英办理该房屋的房产证和土地使用证。林某不服判决，认为双方的买卖协议约定由买受人办理涉案房屋的“两证”，现卖方已代为其代理，因此，云炬兵等人作为买方应按600元/平方米向其支付该房屋的过户补偿费。林某依法提起上诉，宜宾市中级人民法院审理后作出（2016）川15民终727号民事判决书，认为林某要求云炬兵等人支付房屋过户补偿费的诉讼请求应另行主张，遂判决林某、何源源、刘林、何某协助徐世芝、云炬兵、云彩英办理该房屋的房产证和土地使用证变更登记，其间产生的税费由徐世芝、云炬兵、云彩英承担。因林某、何源源、刘林、何某未履行生效判决确定的义务，徐世芝、云炬兵、云彩英便向本院申请强制执行，本院依法向林某等人送达执行通知书后，林某认为徐世芝、云炬兵、云彩英应向其支付办理该房屋房产证和土地使用证产生的费用31,722元，因此，在未履行协助办理房产证和土地使用证变更登记义务的情况下，于2017年3月16日向一审法院提起诉讼，请求判如所诉。另查明，1．林某与何志平于1992年登记结婚（双方均系再婚），何志平去世后其第一顺序继承人有配偶林某、女儿何源源、儿子何某、继子刘林；2．何源源、刘林于2017年4月18日书面承诺：自愿放弃本案所涉房屋的应得款项，赠与林某与何某；3．林某于1998年以34,800元的价格卖给吴红伟的第一层房屋，于2010年1月29日以58,000元的价格予以购回；卖给林继光、李平的第二层房屋，在林继光、李平按600元/m2支付林某办证补偿款后，于2013年12月5日将房屋产权过户给了林继光、李平；卖给凌学彬、龙先玉的第四层房屋，在凌学彬、龙先玉按600元/m2支付林某办证补偿款后，于2014年3月14日将房屋产权过户给了凌学彬、龙先玉；4．案涉房屋现由徐世芝、云炬兵、云彩英居住。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。林某与云昌平签订的《购房协议》、《购房协议补充条款》和云昌平与林某、何志平经过公证后签订的《房屋转让协议》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，对合同相对人均具有法律约束力。何志平死亡后，在其第一顺序继承人何源源、刘林书面放弃案涉房屋买卖的权益后，林某、何某有权就案涉房屋买卖的相关权益提起诉讼。因签订《房屋转让协议》的当事人云昌平已死亡，因此，云昌平在该房屋买卖中的权利义务由云昌平的第一顺序继承人徐世芝、云炬兵、云彩英享有和承担。根据双方签订的《房屋转让协议》，该房屋的房产证、土地使用证等手续应由买方办理，费用全部由买方承担。因云昌平作为买方未按协议约定到有关部门办理该房屋的房产证和土地使用证，而林某通过多年奔走、努力，取得了市政府关于同意办证的批复文件，办好了该房屋的房产证、土地使用证，因此，其办理房产证和土地使用证产生的费用应由买方承担。对于办证费用金额，虽然原告并未提供证据予以证实，但考虑林某办理该房屋的“两证”耗时数年、多方奔走，确有费用产生的实际，一审法院结合林某、何某的陈述及林某在该栋楼中卖给李平、龙先玉等人的房屋均按600元/平方米支付了办证费用的交易习惯，认定林某、何某与徐世芝、云炬兵、云彩英双方默契达成了按600元/平方米支付办证费用的口头协议，故徐世芝、云炬兵、云彩英应按口头协议的约定向林某、何某支付办理房产证和土地使用证过户登记的费用31,722元（600元/平方米×52.87平方米）。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条规定，判决如下：徐世芝、云炬兵、云彩英于本判决生效之日起十日内支付林某、何某办证费用31,722元。如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费594元，减半收取计297元，由徐世芝、云炬兵、云彩英负担。本院二审期间，上诉人徐世芝、云炬兵、云彩英提交了四川省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1502执3464号执行裁定书、四川省政府非税收入一般缴款书收据2张、四川增值税普通发票2张、中华人民共和国税收完税证明3张，兹证明案涉房屋已经通过四川省宜宾市翠屏区人民法院执行程序过户到上诉人徐世芝、云炬兵、云彩英名下，办证过程当中产生的税款金额。被上诉人发表质证意见是证据是真实的，但是不能达到上诉人想到达到的证明目的，房屋转让协议是转让房屋而不包含两证的转让。对上述证据，双方当事人对证据的真实性均无异议，本院予以确认。经审理查明，一审审理查明的事实与二审审理查明的事实一致，本院对一审审理查明的事实予以确认。另查明，案涉房屋上诉人徐世芝、云炬兵、云彩英已经通过执行本院（2016）川15民终727号民事判决书过户到其名下。本院认为，双方当事人在二审审理期间的争议焦点：协议双方是否存在交易习惯；林某要求的办理房产证和国有土地使用权证的费用是否应当扣除罚款及其他费用。针对双方是否存在交易习惯的问题，双方在签订购房协议时就知晓不能办证，徐世芝、云炬兵、云彩英应当知晓其中的交易风险，但最后经过林某多年的努力才取得房产证和国有土地使用权证，现在徐世芝、云炬兵、云彩英也将诉争房屋的权属登记过户到自己名下，一审法院结合案涉房屋的历史情况以及同栋楼其余各户支付给林某的办证费用和公平交易原则酌情认定达成交易习惯并无不当，即对此上诉请求本院不予支持。针对是否应当扣除罚款及其他费用的问题，林某要求的办理房产证和国有土地使用权证的费用是否应当扣除罚款及其他费用，双方签订的协议系合同双方的真实意思表示，且在《购房协议》、《购房协议补充条款》签订之初，不管是明知该房屋没有产权证，还是没有审查该房屋的权属登记情况，对购买了没有权属登记的房屋致长时间不能办理转移登记应当承担主要责任。徐世芝、云炬兵、云彩英本作为其继承人，继承了权利也要承担相应的义务，而林某多年来为案涉房屋办理了权属证书，产生了一定的费用，且上诉人并无证据证明林某在这个过程中缴纳罚款以及其他费用的数额，故结合案涉房屋的实际情况以及双方在签订协议当中的过错情况，本院划分责任比例为3:7，即林某一审起诉请求的办理房产证和土地使用证过户登记的费用31,722元（600元/平方米×52.87平方米），林某、何某承担30%责任的金额为9,516.6元，徐世芝、云炬兵、云彩英承担70%责任的金额为22,205.4元。综上所述，上诉人徐世芝、云炬兵、云彩英的上诉请求部分成立，予以支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初1989号民事判决书；二、徐世芝、云炬兵、云彩英于本判决生效之日起十日内向林某、何某支付22,205.4元；三、驳回林某、何某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费594元，减半收取297元由徐世芝、云炬兵、云彩英负担；二审案件受理费594元，由上诉人徐世芝、云炬兵、云彩英负担。本判决为终审判决。审判长　杨　永审判员　张雪萍审判员　吴　靖二〇一七年八月九日书记员　陈珏劲来源：