（2017）豫01民终7205号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-09-07
案件名称
王清兰、赵ＸＸ房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王清兰,赵ＸＸ
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终7205号上诉人（一审被告）：王清兰。委托诉讼代理人：张哲利，河南信心律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：赵ＸＸ。委托诉讼代理人:胡泊，河南广奥律师事务所律师。委托诉讼代理人:朱晓奇，河南广奥律师事务所律师。上诉人王清兰因与被上诉人赵ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初4317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日立案后，依法组成合议庭,对本案进行了审理。上诉人王清兰的委托诉讼代理人张哲利、被上诉人赵ＸＸ的委托诉讼代理人胡泊、朱晓奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人王清兰上诉请求：1、请求本院撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人赵ＸＸ对上诉人王清兰的诉讼请求，解除本合同，或将本案发回重审。2、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：在前期的履行过程当中，被上诉人存在严重的违约行为。本案的房屋属于上诉人及配偶的婚内共同财产，上诉人在得到其配偶的认可前应属无权处分。买卖合同属于双务合同，一审法院对被上诉人赵ＸＸ何时交款及是否有能力交款的后果没有限制，从而无限期加重了上诉人的违约责任。一审判决违约金标准明显过高。一审判决内容实质上是要求王清兰继续履行合同，但根本就不具备履行条件。被上诉人赵ＸＸ辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。赵ＸＸ向一审法院起诉请求判令：判令被告继续履行房屋买卖合同，为原告办理过户手续；判令被告按照合同约定支付违约金暂定50140元（自2016年9月8日起计算至实际履行之日，按每日总房款的1‰计算）；诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2016年4月18日，原、被告经郑州XX房地产营销策划有限公司居间，签订房屋买卖合同，约定：被告将其所有的位于郑州市郑东新区XX路XX号XX号楼XX层XX号房屋及配套设置出售给原告，总价款为1090000元；原告以按揭贷款方式支付房款，双方共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续，由银行于放贷之日支付；双方在郑州市相关部门规定的时间内办理完毕网签、资金监管手续，在资金监管机构出具郑州市存量房交易结算资金监管全款证明后，双方共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续；原告支付首付款300000元，原告办理公积金贷款时，拿出300000元用于资金监管；双方于房本办理完毕后立刻办理后期交易手续；300000元不作为定金；被告应在收到除物业交割保证金之外的房款之日起7日内，向原告交付房屋及其他相关配套附属设施；任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房价款1‰的违约金。当日，原告向被告支付首付款300000元，被告出具收条，载明首付款即定金。被告自认于2016年6月28日取得房产证。2016年9月8日，被告通知原告要求解除房屋买卖合同。一审法院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，被告以房屋系夫妻共有财产，其无权处分为由主张合同无效，该院不予采信。原、被告签订的房屋转让协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。双方仅约定于房屋所有权证办理完毕后立刻办理后期交易手续，并未约定共同办理按揭贷款的具体日期，合同尚在履行期间。原告已经履行了支付首付款的义务，合同并未达到解除条件，被告单方要求解除房屋买卖合同，已构成违约，应当承担违约责任。双方约定的每日1‰的违约金违反法律规定，该院按照月利率2%计算违约金。现本案房屋不具备合同约定的办理不动产变更登记及交付的条件，双方应当继续履行合同，按照合同约定办理按揭贷款、网签存量房买卖合同、资金监管、不动产变更登记等相关手续。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王清兰支付原告赵ＸＸ自2016年9月8日起至本案房屋办理不动产变更登记之日止的违约金（按总房款1090000元2%的月利率计算），于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告赵ＸＸ的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15061元，减半收取7531元，诉前保全申请费5000元，由被告王清兰负担。二审中，上诉人王清兰提交证人江某证言一份，证明被上诉人赵ＸＸ一直拖延没有及时办理过户手续。被上诉人赵ＸＸ发表质证意见，证明目的有异议，其不存在拖延付款。本院对上诉人提交的证人证言认证如下：被上诉人不认可，上诉人亦无其他证据相印证，本院不予采信。本院查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人王清兰称本案的房屋属于上诉人及配偶的婚内共同财产，上诉人在得到其配偶的认可前应属无权处分。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故上诉人王清兰与被上诉人赵ＸＸ签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。上诉人王清兰称买卖合同属于双务合同，一审法院对被上诉人赵ＸＸ何时交款及是否有能力交款的后果没有限制，从而无限期加重了上诉人的违约责任。因双方就买卖涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，双方在交易过程中应秉承真诚公平，相互协作，履行合同义务。被上诉人应及时支付剩余购房款，上诉人亦应尽快办理不动产产权过户手续。故上诉人称一审法院无限期加重了上诉人的违约责任于法无据，本院不予支持。上诉人称一审判决违约金标准明显过高。双方在《房屋买卖合同》中约定：违约方应向守约方支付总房价款1‰的违约金。一审法院依据双方对违约金的约定及法律的相关规定按照月利率2%计算违约金并无不当。上诉人王清兰称一审判决内容实质上是要求王清兰继续履行合同，但根本就不具备履行条件。上诉人该主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人王清兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15061元，由上诉人王清兰负担。本判决为终审判决。审判长 张向军审判员 李润武审判员 张海霞二〇一七年八月九日书记员 朱琳欣 关注公众号“”