（2017）川16民终1124号
裁判日期: 2017-08-09
公开日期: 2017-09-15
案件名称
四川省广卫房地产开发有限公司与何蓉商品房买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省广安市中级人民法院
所属地区
四川省广安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
四川省广卫房地产开发有限公司,何蓉
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省广安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川16民终1124号上诉人（原审被告）：四川省广卫房地产开发有限公司，住所地四川省达州市达县南外镇新达路25号。法定代表人：罗将，董事长。委托诉讼代理人：罗云路，四川明炬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何蓉，女，生于1974年9月7日，汉族，住四川省广安市。委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗超超，四川法雨律师事务所律师，特别授权。上诉人四川省广卫房地产开发有限公司（以下简称广卫房产公司）因与被上诉人何蓉商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2017）川1602民初3246号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人广卫房产公司的委托诉讼代理人罗云路，被上诉人何蓉的委托诉讼代理人罗超超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。广卫房产公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1.合同明确约定行使解除权期限为“应当从解除权发生之日起三个月内”，解除权行使期限已过，且广安市测绘队的测绘日期为2014年11月1日，2015年已有几十户买受人起诉要求解除合同，被上诉人明知而超期不行使解除权，有违契约精神，故商品房买卖合同及其补充协议应该不予解除；2.根据《测绘质量监督管理办法》的相关规定，广安市测绘队出具的《房屋面积测绘报告》已被其上级主管部门四川省测绘产品质量监督站出具的《测绘地理信息成果质量检验报告》确定为不合格并予以否定，故被上诉人提出的房屋实测面积与合同约定面积误差超过3%的主张没有任何证据支撑。何蓉辩称，一审判决证据充分，事实清楚，应驳回上诉。何蓉向一审法院起诉请求：1、判决解除何蓉与广卫房产公司之间签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》；2、判令广卫房产公司退还何蓉购房款40000元，并赔偿何蓉损失（以购房款40000元从2010年4月8日起至退还之日止，按照商业银行同期贷款利息计算）；3、诉讼费由广卫房产公司承担。一审法院认定事实：2010年4月8日，何蓉作为买受人与广卫房产公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，其中约定的主要内容有:买受人购买出卖人开发的广安市广安区莲花北路69号1幢地下层1194号房（实际为摊位）（民政局核定地址为莲花北路69-194），面积为6.576㎡，价款为40000元，买受人应在2010年4月8日前一次性付清购房款；出卖人应于2010年12月31日前交付该房屋，并应于2011年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，在房屋交付之日起365日内办理房屋所有权证书；该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（简称实测面积），实测面积与第三条载明的测绘面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理，即:双方自行约定（详见补充协议）；买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、约定的物业服务费用、按国家规定买受人应交纳的办理产权证的相关费用”等内容；在《商品房买卖合同附件及补充协议》中对面积差异处理约定的主要内容有:“商品房按套计价，且摊位总数差异在3%范围内，双方互不找补，但因实际施工有布置调整，使摊位总数差异超出3%，导致出卖人不能将此物业销售给买受人的，出卖人除退还买受人已付房款外，并按银行同期活期存款利率付给利息，同时出卖人向买受人支付人民币叁仟元作为补偿。”等内容。合同签订后，何蓉于2010年4月8日向广卫房产公司交纳了购房款40000元。但至今广卫房产公司未向何蓉交付所购商品房的产权证书。2016年9月18日，何蓉向广安市房产管理局对所购房屋登记情况进行查询，查询结果为:何蓉，身份证号5512924XXXXXXX78625，产权证号2015XXXXXXXX，房屋坐落广安市广安区莲花北路69-195号，建筑面积为5.81平方米，用途为商业服务。无抵押，无查封。一审法院认为，何蓉与广卫房产公司签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议》，形成房屋买卖合同关系，合同依法成立并生效，双方应按合同约定履行各自义务。合同中仅对摊位计价方式和摊位总数的差异范围及违约责任作出约定，未对建筑面积出现误差作出约定。照此约定，摊位系按套计价，摊位总数的差异只能在3%以内，否则出卖人除退还房款即解除合同外，还要承担违约责任。相对于何蓉个人而言，其购买摊位的实质因素应是建筑面积，而不是摊位总数，且从合同约定的摊位建筑面积和摊位价款看，何蓉所购摊位事实上也与建筑面积有着实质上的关联。因此，广卫房产公司出售给何蓉的摊位如出现建筑面积的法定误差，何蓉仍有权请求解除合同。合同约定的建筑面积为6.576㎡，房产测绘机构测绘的摊位建筑面积却为5.81㎡，两者相比较，广卫房产公司交付摊位的建筑面积与合同约定的建筑面积相差0.766㎡，建筑面积误差比绝对值为11.64%，远超过了3%，何蓉以建筑面积误差比绝对值超过3%为由要求解除合同的理由成立，对何蓉要求解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》、返还购房款的请求予以支持。广卫房产公司已向何蓉履行了交付摊位的义务；何蓉在接收该门市后，可自行经营或出租获利，广卫房产公司不应再支付购房款利息，故对何蓉要求支付购房款利息的诉讼请求，不予支持。关于广卫房产公司提出的广安市测绘队出具的广安房测02486号《房屋面积测绘报告》已被其上级主管部门四川省测绘产品质量监督检验站出具的《测绘地理信息成果质量检验报告》确定为不合格并予以否定，何蓉提出的房屋实测面积与合同约定面积误差超过3%的主张没有任何证据支撑的意见。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》对房产测绘机构约定为广安市房屋测绘队，广安市房屋测绘队亦按照上诉人的委托于2014年11月1日对包括诉争摊位在内的、莲花北路69号所有房屋进行了房产面积测绘并出具《四川省房屋面积测绘报告》。广卫房产公司接受该报告并依据其测绘结果向行政机关申请办理权属证书，不动产登记行政机关亦依据广卫房产公司的申请，按照该测绘报告所确认的面积对诉争摊位进行了产权登记，该登记系行政机关依法确认不动产权利归属和其他法定事项的行政行为，具有公信力、确定力，由此核发的不动产权属证书亦是权利人享有该不动产物权的证明。现广卫房产公司仅凭其单方委托四川省测绘产品质量监督检验站出具的《测绘地理信息成果质量检验报告》，欲变更行政部门产权登记所确认的房产面积，因该检验报告未得到不动产登记机关的确认，不足以推翻不动产登记机关确认的产权面积,也不能作为认定诉争摊位面积的依据。故对广卫房产公司的该辩称意见，不予采信。关于广卫房产公司提出的何蓉的起诉已超过诉讼时效的意见。合同解除权系形成权，不适用诉讼时效的规定，故对广卫房产公司的该项辩称意见，不予采信。关于广卫房产公司提出的何蓉的起诉已经超过了行使解除权期限的意见。本案诉争的摊位竣工验收后，何蓉于本案起诉前了解到涉诉的鸿城望江农贸商业广场摊位实测面积与约定面积出现误差，遂提起诉讼，并于2016年9月18日经查询得知诉争摊位实际面积，依据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，何蓉依据该法定事由要求解除合同并未超过行使合同解除权期限。广卫房产公司仅提出从2014年到2015年期间有几十户买受人向法院起诉要求解除合同退房退款，推知何蓉在绝对明知的情况下而故意超期不行使解除权，但未提供证据证明其在行使合同解除权期限之前向何蓉告知了诉争摊位实测面积的证据，亦未提供证据证明何蓉在行使合同解除权期限之前就明知诉争摊位实测面积，故对广卫房产公司的该项辩称意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定。判决：一、解除何蓉与广卫房产公司于2010年4月8日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》；二、广卫房产公司向何蓉返还购房款40000元；三、驳回何蓉的其他诉讼请求。一审案件受理费1000元，减半收取500元，由何蓉承担50元，广卫房产公司承担450元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了四川伟程勘测服务有限公司于2017年7月7日出具的《四川省房屋面积测绘报告》（房产实测报（2017）第80号）复印件、四川省测绘产品质量监督检验站于2017年7月12日出具的《测绘地理信息成果质量检验报告》（SCQSM（2017）第（4-054）号）复印件、广卫房产公司于2017年8月8日出具的《情况说明》，拟证明被上诉人所购房屋（摊位）的实测面积与合同约定面积误差未超过3%，同时上诉人陈述证据1、2的原件已在本院其他关联案件中提交。被上诉人质证认为，前述证据1、2为复印件，即使内容真实，也不能对抗行政部门的房屋权属登记面积。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：经本院审查，上诉人提交的四川伟程勘测服务有限公司的《四川省房屋面积测绘报告》并未对被上诉人所购房屋（摊位）的具体面积进行测绘，无法看出被上诉人所购房屋（摊位）的面积大小；四川省测绘产品质量监督检验站就该测绘报告作出的《检验报告》仅系对该测绘报告的质量合格作出认定，而无证据证明该测绘报告已得到不动产登记部门的认可，广卫房产公司自行出具的《情况说明》为该公司的自述，亦不能达到上诉人的证明目的。综上，上诉人提交的新证据不能证明被上诉人所购房屋（摊位）的实测面积与合同约定面积误差未超过3%。经审理查明的案件事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为现有证据能否证明被上诉人所购房屋（摊位）的实测面积与合同约定面积误差超过3%和被上诉人请求解除上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》是否已过解除权行使期限。一、关于现有证据能否证明被上诉人所购房屋（摊位）的实测面积与合同约定面积误差超过3%。涉案《商品房买卖合同》约定的测绘机构为广安市房屋测绘队，广安市房屋测绘队对被上诉人所购摊位在内的莲花北路69号所有房屋进行了房屋面积测绘并出具《四川省房屋面积测绘报告》，依据该测绘报告，涉案摊位实测面积与合同约定面积误差比超过3%。上诉人依据广安市房屋测绘队的测绘报告向不动产登记部门申请办理了不动产登记，不动产登记部门认可该测绘报告并据此对包含被上诉人所购摊位在内的“鸿成·望江农贸商业广场”负一楼所有摊位进行了产权登记。不动产的面积应以不动产登记部门登记的面积为准，在不动产登记部门对案涉摊位的产权面积已经登记确认的情形下，上诉人仅凭其单方委托形成的四川伟程勘测服务有限公司的《四川省房屋面积测绘报告》及四川省测绘产品质量监督检验站出具的《测绘地理信息成果质量检验报告》，欲变更行政部门产权登记所确认的产权面积，因该测绘报告和检验报告未得到不动产登记部门的确认，不能否定不动产登记部门已经确认的产权面积,也不能作为认定诉争摊位面积的依据，对上诉人的该项上诉理由，本院不予支持。二、关于是否已过解除权行使期限问题。上诉人上诉称即使涉案摊位的面积误差比超过3%，但广安市测绘队的测绘报告的测绘日期为2014年11月1日，根据《商品房买卖合同附件及补充协议》第十一条“买卖双方依据法律规定或《买卖合同》约定行使合同解除权的，应当从解除权发生之日起三个月内，否则该权利归于消灭”的约定，解除权行使期限已过。解除权发生之日的确定，是本案的争议之关键。本案中，被上诉人所购摊位虽进行了测绘及不动产登记，但上诉人未将测绘结果送达给被上诉人，被上诉人至今未取得所购摊位的不动产权属证书；被上诉人亦在商品房买卖合同中约定委托上诉人办理不动产产权登记，在被上诉人未收到测绘报告及取得权属证书的情况下，其无法具体清楚地了解到该不动产的面积大小，亦无法知晓与商品房买卖合同约定的摊位面积之误差是否超过3%。查本案，亦无其他证据证明被上诉人在其起诉之日三个月前已知道解除事由，故被上诉人请求解除合同并未超过解除权行使期限，被上诉人的解除权并未消灭。对上诉人主张被上诉人行使解除权已超行使期限的上诉理由，本院亦不予支持。综上所述，上诉人广卫房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人四川省广卫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 胡兆蓉审判员 江海燕审判员 冯 文二〇一七年八月九日书记员 彭 曦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”