（2017）内01民终1751号
裁判日期: 2017-08-07
公开日期: 2017-10-26
案件名称
温青山与呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
温青山,呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内01民终1751号上诉人（原审原告）：温青山，住呼和浩特市。被上诉人（原审被告）：呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司。法定代表人：苗磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：高卫东，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：段君毅，慧聪律师事务所律师。上诉人温青山因与被上诉人呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司（以下简称赛罕房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初6423号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人温青山，被上诉人赛罕房地产公司的委托诉讼代理人段君毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。温青山上诉请求：1、撤销一审判决，改判赛罕房地产公司协助温青山办理所购房屋的所有权证。即温青山亲自去办理房屋所有权证时，赛罕房地产公司提供其应提供的资料和证件，尽到应尽的法定义务；2、一、二审诉讼费用由赛罕房地产公司负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，对合同法中关于无效条款的规定认识错误，适用法律错误。双方签订的买卖合同补充协议第四条第三款约定：以按揭方式购买房屋，则房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托出卖人或出卖人指定的代办单位统一办理，这一条款是赛罕房地产公司为了其非法目的签订的。赛罕房地产公司给温青山办理房本需要的材料清单中载明，温青山提供从交房到现在的物业费、暖气费收据，如果不提供，赛罕区房地产就不予办理所有权证，而物业费收据和暖气费收据是办理房屋所有权证时办证机关不需要提供的，这样做是违法的。物业公司2014年7月份把左岸阳光住在小区楼房之间的公共用地用铁栅栏圈起来，把小区的业主拦阻在小区大门外，要求小区业主购买其被圈起来的公共用地，否则不得进入小区内，当时由业主拨打了110报警电话，暖阳物业公司才不要求业主购买，但小区内楼房之间的公共用地还是被物业公司圈起来，这使得小区业主的私家车没有停放之处，由于大部分被圈起来的公共用地没有被卖掉，暖阳物业公司不好好尽责，小区物业管理混乱。赛罕区房地产公司利用房屋买卖合同中约定必须委托出卖人办理房屋所有权证、必须提供物业费收据的办法来达到非法目的。房地产开发公司在开发过程中，很多部分分项工程偷工减料，不按施工图纸设计内容要求施工，把重要的分项工程分包给没有承包资质的企业造成工程质量差，影响业主居住。赛罕区房地产、暖阳物业公司、呼和浩特市联合励诚商贸公司共同损害左岸阳光小区的业主利益。二、按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的规定，温青山可以自己去产权登记机关办理房屋所有权证书，但是赛罕区房地产没有把办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约。三、出卖人协助办理产权证是尽自己的法定义务，收取代办费是违法的。合同中没有约定代办费的数额，所以合同中关于代办费的条款是无效条款。四、赛罕房地产公司拿着购房者的房屋所有权证书不交于购房者，要求购房者交付下一年的物业费，如不交付，就不把房产证交于购房者，这种行为是违法的。赛罕房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。不存在合同无效的情形。依照双方补充协议约定，买受人以按揭方式购买房屋的，手续必须由出卖人或是代办单位办理。温青山自己办理产权证对赛罕房地产公司和银行会产生一定风险。温青山向一审法院起诉请求：赛罕房地产公司协助温青山办理所购房屋的房屋所有权证，即温青山亲自去呼和浩特市房地产管理局办理房屋所有权证时赛罕房地产公司尽到法定义务。一审法院认定的事实：2014年11月12日，温青山与赛罕房地产公司签订编号为YS（2014）00019768的《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定温青山购买赛罕房地产公司开发的××园号房屋，总价款为226974元。付款方式为签订合同时首付96974元，余款130000元做银行贷款，产权登记的时间为商品房交付使用后1095日内，出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2013年3月9日，赛罕房地产公司交付该房屋。其中合同补充协议第二条第二款约定，如买受人未支付前述款项（如专项维修资金、契税、印花税、手续费、他项权证费、工本费、该小区内公共设施用水、用电费用、产权代办费用等相关费用），视为买受人未付清房款，出卖人有权拒绝交房及办理产权登记手续。第四条约定，如买受人以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托出卖人或出卖人指定代办单位统一办理。另查明，赛罕房地产公司向温青山出具办理房本的材料清单一份：购房为首套房需开纳税人住房信息查询结果证明，如二套房无需开具；房屋全款机打正规发票、代收办理房本费用的收据，费用明细：登记费：单身80元/套、结婚90元/套，交易费3元/平方米；3、房屋维修基金50元/平方米，契税：首套房90平方米以下1%，90-120平方米总房款的1.5%,首套房120平方米以上总房款3%，二套房总房款3%，代办费300元，印花税5元，他项费80元，还有从交房至今的暖气、物业费收据。一审法院认为，温青山与赛罕房地产公司签订编号为YS（2014）00015550的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效，温青山、赛罕房地产公司均应当按照合同约定履行各自的义务。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。温青山依据此条款要求赛罕房地产公司履行其法定义务。但合同补充协议约定，以按揭贷款方式购买房屋，则房屋的产权登记手续及抵押手续必须委托出卖人或出卖人指定代办单位统一办理。对此一审法院认为，合同约定的由指定单位办理或出卖人指定代办单位统一办理和法规规定的协助办理二者并不矛盾。合同的补充协议条款经过当事人双方签字确认，是双方真实意思的表示，约定的内容代办单位统一办理亦没有违反法律和行政法规的强制性规定，并非无效的条款，温青山主张该条款无效不能成立。温青山采用按揭贷款的方式，应当按照补充协议第四条第三款的约定即采用出卖人或者出卖人指定的代办单位统一办理。而温青山未依约向赛罕房地产公司交付代办费，根据补充协议第二条第二款之约定，如买受人未付清前述款项，视为买受人未付清房款，出卖人有权拒绝办理产权登记手续，一审法院对温青山的诉讼请求实难支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告温青山的诉讼请求。案件受理费已减半收取计100元，由温青山负担。本院二审期间，温青山提交了两组证据：一、郭润平的《收据》两张，拟证明物业维修基金按照法律规定不收取了，但是委托赛罕房地产公司办理还需要收取该费用。二、业主出具的证明，拟证明赛罕房地产公司收取了业主的房屋维修基金。赛罕房地产公司对上述两份证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为与本案没有关联性，而且证人没有出庭作证，形式不合法。本院认为，以上两份证据与本案不具有关联性，且证人没有出庭作证，不能证明温青山要证明的问题，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是温青山主张赛罕房地产公司协助其办理所购房屋的所有权证，即温青山亲自去呼和浩特市房地产管理局办理房屋所有权证时，赛罕房地产公司尽到法定义务的请求能否成立。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：”当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，温青山与赛罕房地产公司在签订《商品房买卖合同》的基础上，又另行签订了补充协议，该协议第四条第三款明确约定”如买受人以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托出卖人或出卖人指定代办单位统一办理”。温青山是以按揭贷款方式购买的涉案房屋，且该补充协议内容是温青山、赛罕房地产公司两个平等主体之间达成的意思表示，双方应当按照该协议内容全面履行各自的义务，故温青山所购买金桥景观花园左岸阳光小区3号楼2单元301号房屋所有权证应当由温青山委托赛罕房地产公司进行办理。温青山所称上述协议内容是赛罕房地产公司以合法的形式掩盖非法的目的所签订，同时也违反了《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定而应属无效的抗辩理由没有事实依据，本院不予采信。这里需要特别说明的是，尽管赛罕房地产公司是办理涉案房屋所有权证的主体，但是其应当按照《商品房买卖合同》约定的期限积极为温青山办理房屋所有权证书，并按照办证机构的所需，要求温青山提供相应的证明材料及必要费用，不能擅自强加温青山提交无关的证明材料或费用，如温青山所提到的物业费、取暖费收据证明等。如因赛罕房地产公司的原因导致温青山不能在合理期限内取得房屋所有权证书，赛罕房地产公司应当承担相应违约责任，温青山可以另行提起诉讼，维护自己的权益。综上所述，温青山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人温青山负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 韩 韬审 判 员 田小芳代理审判员 韩东妹二〇一七年八月七日书 记 员 贾沛然 关注微信公众号“”